Особенности оценки объектов незавершённого строительства
Вайнагий О.В., студент-магистрант 2 курса
направления подготовки «Строительство»
Жигунова Е.А., студент-магистрант 2-го курса
направления подготовки «Строительство»
Научный руководитель:
к.э.н., доцент Ковалёва А.М.
ФГБОУ ВПО Орел ГАУ
Количество объектов незавершенного строительства в современной России составляет значительную часть в общем объеме оцениваемых объектов недвижимости. Многие из таких объектов бесцельно стоят на балансах компаний, которые не имеют средств для их завершения. Несмотря на это, объекты незавершенные строительством не готовы к эксплуатации и обладают незначительной функциональностью, сделки по купле-продаже таких объектов на сегодняшний день — довольно распространенная практика. В условиях рыночной экономики объекты, незавершенные строительством, в независимости от степени готовности, характеризующие наличием земельного участка, привлекают огромное количество покупателей, что в свою очередь вызывает необходимость в проведении оценки для определения рыночной стоимости данных объектов.
Оценка незавершенного строительства является одной из трудно решаемых задач в оценочной практике, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Для выполнения работ по оценке объектов, незавершенных строительством, требуются оценщики высокой квалификации в области оценки недвижимости, являющимися, как правило, инженерами-строителями или специалистами, обладающими глубокими знаниями и большим опытом работы в данной области.
Согласно статьи 130, 131 Гражданского Кодекса РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, в связи с чем определение рыночной стоимости выполняется в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, а также других нормативно-правовых актов, относящихся к оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости объектов оценки базируется на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.
На сегодняшний день в оценочной практике сложились различные мнения относительно того, какие подходы и методы использовать при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Существующих методик недостаточно для однозначного проведения расчетов при определении рыночной стоимости данных объектов.
Оценка рыночной стоимости производственно-административного здания
... оценке. 8. Все оценки выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ. 9. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости ... также категорией «рыночная стоимость при существующем использовании». à рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая складывается при продаже объекта собственности на ...
На выбор подходов и методов оценки оказывают влияние, прежде всего:
- назначение объекта;
- процент готовности;
- возможность окончания строительства или перепрофилирования объекта, возможность изменения эксплуатационные характеристик;
- фактическое состояние объекта;
- продолжительность нахождения в процессе строительства и незавершенности.
В процессе оценки необходимо по возможности применить 3 подхода (сравнительный, доходный и затратный), а также обосновать применение конкретного метода, применяемого в оценке недвижимости. Для этого необходимо определить те особенности, которые присущи незавершенному строительству, как товару, так и объекту оценки. Поэтому в процессе оценки необходимо произвести:
Определение сегмента рынка и класса объектов.
Анализ юридического статуса объекта.
Оценку технического состояния объекта.
На данном этапе оценщик изучает:
- физические и технические характеристики объекта недвижимости и его элементов;
- все виды износа;
- степень готовности.
Квалификация стадий строительства от степени готовности объекта недвижимости представлена в таблице.
Квалификация стадий строительства от степени готовности объекта недвижимости
|
Степень готовности в % до |
Выполненные работы |
Наименование степени готовности |
|
|
1-15 |
Проектно-изыскательские работы, отвод земельного участка, подготовка котлована, устройство фундамента и др. |
Объекты с очень низкой степенью готовности |
|
|
15-50 |
Устройство стен, перекрытий, кровли и др. конструктивных элементов |
Объекты с низкой степенью готовности |
|
|
50-80 |
Устройство элементов кровли, внутренних коммуникаций, устройство полов, проемов и др. |
Объекты с высокой степенью готовности |
|
|
Более 80 |
Завершающая стадия строительства, внутренняя отделка, благоустройство территории, прочие работы |
Объекты, находящиеся на стадии завершения |
|
Анализ достоверности строительной, проектной и прочей документации. Анализ рынка недвижимости незавершенного строительством.
На данном этапе оценщик изучает и анализирует проектную и сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ фактическим данным, выявляет возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве. Анализирует рынок недвижимости, относящийся к оцениваемому сегменту рынка.
Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование — это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.
Анализ на данном этапе направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на следующих критериях, а именно, вариант должен быть:
- физически возможным, то есть соответствовать ресурсному потенциалу;
- законодательно разрешенным, то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
- экономически оправданным, то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- и приносить максимальную прибыль, то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием земли как будто бы свободной.
В процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследуются обычно следующие факторы:
- спрос на объекты данного типа;
- близость объекта от общественных линий транспорта;
- расположение объектов относительно административного центра города;
- статус города;
- экологическая обстановка в зоне расположения объекта;
- общая экономическая обстановка в стране;
- необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ на объекте;
- способы застройки окружающих участков земли.
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.
Важное преимущество применения затратного подхода состоит в его пригодности для оценки на малоактивных рынках в условиях недостаточности информации о сделках купли-продажи. Такая ситуация в настоящее время является весьма характерной для сегмента объектов незавершенного строительства.
Для объектов недвижимости с низкой степенью строительной готовности (до 50 %) определение цены рекомендуется осуществлять только по затратному подходу, который включает в себя определение сметной стоимости строительно-монтажных и других работ и определение стоимости прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. При определении стоимости строительства используются классические методы, это может быть метод единичных расценок, учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, сравнительных единиц. Практикующие оценщики для этих целей как правило используют такие сборники как Ко-Инвест или УПВС.
Величину износа объектов незавершенного строительства рекомендовано определять с использованием метода разбиения (разбивки), предусматривающего расчет величины физического, функционального и внешнего воздействия, зависящих от срока жизни объекта и других факторов.
Специфика расчета физического износа объектов незавершенного строительства характеризуется в ускоренном устаревании конструктивных элементов. Незавершенные строительством объекты, не имеющие кровли, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.
Результаты исследований ряда авторов показали, что физический износ недостроенных объектов и не эксплуатируемых без мероприятий консервации превышает нормативный в 3 раза, а с учетом консервации — в 1,5 раза. Это означает, что эффективный возраст объектов незавершенного строительства, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства.
Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства, полученная с позиции затратного подхода, равна сумме стоимости улучшений на участке за вычетом накопленного износа и стоимости прав на земельный участок.
Для определения физического износа используется один из следующих методов оценки:
- нормативный;
- стоимостной;
- метод срока жизни.
Для определения физического износа используется нормативный метод, основанный на определении процента износа каждого конструктивного элемента оцениваемых объектов недвижимости, в соответствии с признаками износа. Метод базируется на использовании нормативных требований Правил оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. — М., 1990.
Физический износ в соответствии с нормативным методом определяется по формуле:
где: И к — физический износ здания, %;
И i — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
I i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
- n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Сравнительный подход применяется в отношении объектов незавершенного строительства крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно или крайне затруднительно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.
Доходный метод желательно применять при оценке объектов с высокой степенью готовности. Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.
При расчете стоимости объекта незавершенного строительства используют метод дисконтированных денежных потоков, т.е. в значительной степени опираются на прогнозируемые в будущем доходы. Прогнозирование денежных потоков должно строиться с момента сдачи объекта в эксплуатацию. В случае отсутствия информации о сроках окончания строительства их расчет можно произвести исходя из различных вариантов развития событий, влияющих на строительство конкретного объекта.
Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным методами, и приведение стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, из вышеперечисленных подходов к оценке, затратный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние объекта незавершенного строительства, а так же дает возможность определить процент готовности с последующим расчетом затрат на завершение строительства. Элементы затратного подхода используются при определении стоимости по доходному и сравнительному подходу объектов незавершенного строительства.
Библиография
[Электронный ресурс]//URL: https://drprom.ru/referat/otsenka-obyektov-nezavershennogo-stroitelstva/
затратный стоимость недвижимость рыночный
1. Александрова, О.А. Оценка объектов незавершённого строительства / О.А. Александрова / [Режим доступа]: .
2. Городнова, Н.В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства / Н.В. Городнова, А.В. Байковская // Экономический анализ: теория и практика. — 2011. — № 37. — С. 244.
3. Симионова, Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Ростов н/Д.: Феникс, 2010. — 362 с.
