Глава 2. Особенности воздействия правовых факторов на морфологию жилых образований
2.1 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов в России
2.2 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов за рубежом
2.3 Принципы межевания, соответствующие идее создания устойчивого города
3.1 Два альтернативных подхода к межеванию: причины существования, исходные целевые установки, принципы, нормативное правовое обеспечение
3.2 Сценарное моделирование логики развития событий и будущей ситуации в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию одной и той же территории (1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)
3.3 Оценка результатов сценарного моделирования
3.3.1 Оценка с позиции сбалансированного состояния локальной территории
3.3.2 Оценка с позиции, характеризующей «градостроительную политику» — систему управления развитием города
3.4 Рекомендации по совершенствованию нормативной правовой базы и «градостроительной политики» в части применения рациональных методов межевания на земельные участки территорий, застроенных многоквартирными домами
1. Проанализировать особенности районов массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века (микрорайонов) города Самары
2. Рассмотреть различные подходы к межеванию районов массового жилищного строительства (микрорайонов) в аспекте соответствия российским нормативно-правовым условиям и принципам создания устойчивой жилой среды
3. Смоделировать и оценить два варианта преобразования одного и того же микрорайона на основе двух альтернативных подходов к межеванию, провести их качественное и количественное сравнение с позиций локальной сбалансированности, а также воздействия на общегородскую ситуацию (в том числе в отношении наличия/отсутствия возможности уплотнения улично-дорожной сети в результате обеспечения условий для будущих, «отложенных» комплексных преобразований)
4. Подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы градорегулирования в части, относящейся к образованию земельных участков существующих многоквартирных домов и комплексному преобразованию территорий их расположения
градостроительный архитектурный планировочный политика
Рис. 01 Районы массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века в Самаре
- озелененные территории общего пользования должны составлять не менее 25-30% от площади микрорайона (исходя из нормы 6 м2/чел),
- обособленные площадки различного назначения — 12-15% (исходя из нормы 3,9 м2/чел),
- пожарные проезды — 15-18%.
Простое сложение этих показателей показывает, что они диктуют некое предельное состояние баланса территории микрорайона, в рамках которого наращивание плотности застройки возможно только за счет увеличения этажности в сочетании с повышением нормы жилищной обеспеченности.
Изучение инвестиционной привлекательности объектов жилищного ...
... Главной целью данной работы является изучение инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства г. Красноярска. Для достижения главной цели в работе необходимо решить следующие ... производственных мощностей и уровень образованности населения. При анализе сферы жилищного строительства остро обозначаются такие проблемы как отсутствие инновационной привлекательности, которая ...
С точки зрения пространственной организации, качество незастроенной территории в микрорайонах чрезвычайно низкое. Не последнюю роль в этом играют нормативные отступы и разрывы, соблюдение которых приводит к образованию многочисленных зон отчуждения и общей раздробленности территории. Так, например, 5-и метровый отступ от фасада здания до пожарного поезда приводит к потере полезной площади дворового пространства в 10-12%. Аналогичным образом работают отступы от красной линии (при отсутствии входов с улицы), отступы от детских и физкультурных площадок, автомобильных парковок и т.п.
Нормы инсоляции, введенные в 1975 году, не оказали значительного влияния на пространственные характеристики застройки микрорайонов, т.к. по сути явились эквивалентом существовавших до этого санитарных разрывов между зданиями. Вместе с тем, инсоляция является более гибким инструментом, чем санитарный разрыв, и позволяет при определенных условиях значительно увеличить плотность застройки (например, за счет размещения нежилых функций в нижних этажах зданий).
Расчетный уровень автомобилизации в нормативных документах постепенно возрастает и к 1989 году достигает 200-250 автомобилей на тысячу человек. В этой связи, в микрорайонах поздней постройки начали возводиться многоэтажные гаражи, которые покрывали часть потребности в местах постоянного хранения автомобилей, однако наиболее распространенным решением стало размещение плоскостных гаражных массивов за пределами селитебных зон. Количество мест временного хранения автомобилей до 1975 г не нормировалось, поэтому в микрорайонах ранней постройки проблема отсутствия парковочных площадок стояла особенно остро. Частично проблема нехватки гаражей решалась в советское время самими жителями, путем установки в инициативном порядке гаражей на придомовых территориях.
Рис. 06 Схема существующих инженерных сетей микрорайона Солнечный-3. Показаны только сети водоснабжения, канализации, газоснабжения
Таблица 01 Основные нормативные показатели, влияющие на морфологию застройки микрорайонов |
||||||
№ п/п |
Нормативный показатель |
Год утверждения документа |
||||
1958 |
1966 |
1975 |
1989 |
|||
Базовые расчетные показатели: |
||||||
Этажность 1 |
5ст.29, ст.219 |
5, 9п.5.7 |
9, 12п.5.4 |
9, 12п.2.7 |
||
Норма жилой площади 2 для предварительных расчетов, м2/чел |
9ст.67 |
9-12 п.5.3, п.5.10 |
14,5-18п.5.7 |
? 3п.2.2 |
||
Норма жилой площади с учетом резерва территории на перспективу, м2/чел |
12ст.68 |
15п.5.10 |
23п.5.7 |
— |
||
Площадь микрорайона (брутто) 4 для предварительных расчетов, м2/чел |
33-36ст.67 |
— |
20,4- 19,6Прил.6 |
22,2(мин.) п.2.15 |
||
Численность населения микрорайона, тыс. чел |
10-12 (макс.)ст.195 |
6-18п.5.3 |
4-20п.5.2 |
— |
||
Рекомендуемая площадь микрорайонов, га |
30-50ст.267 |
— |
— |
10-60п.2.6 |
||
Плотность жилого фонда брутто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона брутто), м2/га |
2400-3000ст.272 |
2800-3200, 3600-4200 5п.5.18 |
6600, 6900 (мин.)п.5.16 |
— |
||
Плотность жилого фонда нетто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона нетто 6), м2/га |
4400-7000ст.292 |
— |
— |
— |
||
Плотность застройки нетто (площадь застройки зданий в % от площади микрорайона нетто), % |
24 (макс.)ст.292 |
21, 17 (макс.)п.5.19 |
— |
— |
||
Разрывы и отступы: |
||||||
Санитарный разрыв между длинными сторонами зданий, м |
30(2 выс. здания)ст.268 |
30, 48п.5.22 |
42-49, 54-65либо по инс. расчету п.5.19 |
20(мин.) п.2.12 |
||
Санитарный разрыв между длинными сторонами и торцами зданий, м |
15(1 выс. здания)ст.268 |
15, 24п.5.22 |
26-49, 33-65либо по инс. расчетуп.5.19 |
10(мин.) п.2.12 |
||
Инсоляционные разрывы исходя из продолжительности инсоляции, часов |
— |
— |
2,5п.5.22 |
2,5п.9.19 |
||
Противопожарные разрывы, м |
6-15ст.280 |
6-15п.5.25 |
6-15п.5.23 |
6-15Прил.1 |
||
Мин. отступы застройки от красных линий улиц, м |
3, 6ст.380 |
— |
3, 6п.5.19 |
— |
||
Мин. отступы застройки от красных линий главных улиц, м |
12ст.380 |
— |
— |
— |
||
Мин. отступы застройки от края проезжей части городских дорог, м |
20-50ст.380 |
50п.8.3 |
50п.8.4 |
25-50п.6.19 |
||
Площадки: |
||||||
Мин. размер физкультурных площадок, м2/чел |
1,5-2ст.269 |
1,2-2п.6.14 |
1,2-2п.6.17 |
2п.2.13 |
||
Размер игровых площадок для школьников и дошкольников, м2/чел |
1ст.288 |
— |
0,7-1,1п.6.17 |
0,7 (мин.)п.2.13 |
||
Размер хозяйственных площадок, м2/чел |
— |
— |
0,28п.5.21 |
0,3 (мин.)п.2.13 |
||
Радиус обслуживания физкультурных площадок, м |
— |
500п.6.1 |
— |
— |
||
Мин. расстояние от физкультурных площадок до окон, м |
15ст.287 |
25п.5.28 |
25п.5.21 |
10-40п.2.13 |
||
Мин. расстояние от игровых площадок до окон, м |
— |
— |
— |
12п.2.13 |
||
Мин. расстояние от площадок для мусоросборников до окон, входов, м |
10ст.334 |
20 п.5.29 |
20 п.5.21 |
20п.2.13 |
||
Макс. расстояние от площадок для мусоросборников до входов, м |
100ст.289 |
100п.5.29 |
100п.5.21 |
100п.2.13 |
||
Озеленение: |
||||||
Площадь зеленых насаждений общего пользования в микрорайоне, м2/чел |
— |
5-8п.7.3 |
6-9п.5.17 |
6(мин.) п.2.11 |
||
Площадь зеленых насаждений в квартале (кроме сада микрорайона), % |
40-45ст.285 |
— |
— |
— |
||
Мин. площадь садов микрорайона, межквартальных садов, м2/чел |
2-3ст.208, ст.269 |
— |
— |
— |
||
Радиус обслуживания садов микрорайона, межквартальных садов, м |
300-500ст.209 |
500п.7.7 |
— |
— |
||
Детские сады, школы: |
||||||
Площадь з/у яслей, м2/чел |
25-35ст.226 |
— |
— |
— |
||
Площадь з/у яслей-садов, м2/чел |
35-40ст.226 |
35-40п.6.6 |
30-40п.6.5 |
35-40Прил.7 |
||
Площадь з/у школ, м2/чел 7 |
14,4-35,7ст.227 |
21,9-62,5п.6.8 |
16,8-62,5п.6.6 |
16-60Прил.7 |
||
Расчетное количество мест в яслях-садах на 1 тыс. жителей |
70-90ст.226 |
70-90п.6.6 |
— |
— |
||
Расчетное количество мест в яслях-садах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, % |
— |
— |
60п.6.5 |
70Прил.7 |
||
Расчетное количество мест в яслях-садах на перспективу, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, % |
— |
75п.6.6 |
75п.6.5 |
— |
||
Расчетное количество мест в школах на 1 тыс. жителей |
150-160ст.227 |
180п.6.8 |
— |
— |
||
Расчетное количество мест в школах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, % |
— |
100 (1-8 кл.)80 (9-10 кл.)п.6.8 |
100 (1-8 кл.)75 (9-10 кл.)п.6.6 |
100 (1-9 кл.)75 (10-11 кл.)Прил.7 |
||
Радиус обслуживания яслей, м |
300ст.226 |
— |
— |
— |
||
Радиус обслуживания яслей-садов, м |
500ст.226 |
300п.6.1 |
300п.6.4 |
300п.5.4 |
||
Радиус обслуживания школ, м |
1000ст.227 |
500п.6.1 |
500п.6.6 |
500(750 для средн. и старшей школы) п.5.5 |
||
Мин. отступ зданий яслей-садов и школ от красных линий, м |
15ст.310 |
25 п.6.5, п.6.7 |
25п.6.4, п.6.6 |
25п.5.5 |
||
Автомобили: |
||||||
Уровень автомобилизации на расчетный срок, легковых автомобилей на 1 тыс. чел. |
30-50ст.319 |
50-70п.6.23 |
150-180п.8.2 |
200-250п.6.3 |
||
Уровень автомобилизации на расчетный срок, мотоциклов и мопедов на 1 тыс. чел. |
— |
— |
— |
50-100п.6.3 |
||
Количество мест постоянного хранения автомобилей, размещаемых в микрорайоне, % от общего количества автомобилей 8 |
100 |
100 |
70п.10.2 |
90 9п.6.33 |
||
Количество мест временного хранения автомобилей на открытых стоянках, % от общего количества автомобилей 10 |
— |
— |
25п.10.7 |
2511п.6.33 |
||
Размер площадок для стоянки машин, м2/чел |
— |
— |
— |
0,8 (мин.)п.2.13 |
||
Радиус обслуживания индивидуальных гаражей, м |
350- 600ст.322 |
500п.6.1 |
800п.10.4 |
800п.6.33 |
||
Макс. расстояние от входов в жилые здания до площадок временного хранения автомобилей, м |
— |
— |
— |
100п.6.35 |
||
Разрывы от гаражей и открытых стоянок до жилых зданий, м |
15-50ст.323 |
15-50п.6.25 |
10-50п.10.21 |
10-50п.6.39 |
||
Разрывы от гаражей и открытых стоянок до з/у детских садов, школ, м |
25-100ст.323 |
25-?(верхн. предел по согл. с СЭС) п.6.25 |
15-?(верхн. предел по согл. с СЭС) п.10.21 |
15-50п.6.39 |
||
Внутриквартальные проезды: |
||||||
Ширина внутриквартальных проездов, м 12 |
3,5-5,5ст.314 |
2,75-5,5п.8.35 |
3,5-5,5п.9.55 |
3,5-5,5п.2.9 |
||
Мин. расстояние от стен зданий с окнами до края проезда, м |
3ст.316 |
5п.8.34 |
5п.9.55 |
5-8, 8-10Прил.1 |
||
Примечания:Все показатели в таблице приведены для застройки в 5 эт. (СН 41-58), 5 и 9 эт. (СНиП II-К.2-62), 9 и 12 эт. (СНиП II-60-75*), 9 и 12 эт. (СНиП 2.07.01-89*), поскольку именно такая этажность является наиболее характерной для районов, застроенных в Самаре в период действия соответствующих нормативных документов.«Жилая площадь» в данном случае то же, что «общая площадь квартиры» в более поздних нормативных документах. Не нужно путать с «жилой площадью» как суммой площади жилых комнат.Согласно СНиП 2.07.01-89* квартиры должны предоставляться из условия заселения 1 семьей. Норма жилищной обеспеченности определяется дифференцировано для разных городов и районов. Площадь микрорайона «брутто» включает в себя все элементы обслуживания микрорайона: жилые территории, з/у участки школ, детских садов, коммунально-хозяйственных зданий, микрорайонного сада, физкультурных площадок и территории жилых улиц (ст. 67, 272).
В 1972 в СНиП II-К.2-62были внесены изменения, плотность жилого фонда микрорайона выросла до 3200-3800 м2/га для застроки 5 эт и 4200-5000 м2/га для застройки 9 эт. Площадь микрорайона «нетто» включает в себя только жилую зону микрорайона. В документах, как правило, нормируются размеры з/у на объект. Поскольку наполняемость школ везде разная, для удобства сравнения все размеры з/у были пересчитаны в расчете на 1 учащегося.В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 количество мест постоянного хранения принимается равным общему количеству легковых автомобилей жителей (уровню автомобилизации).
Согласно п.6.33 СНиП 2.07.01-89* допускается размещать мета постоянного хранения автомобилей на прилегающих к селитебной зоне производственных территориях, при условии соблюдения радиуса обслуживания 800 м. Видимо, впоследствии это и стало одной из причин катастрофической нехватки парковочных мест в самих микрорайонах В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 наличие открытых автостоянок подразумевается, но конкретных требований к их количеству нет.В СНиП 2.07.01-89* показатель количества мест временного хранения нормируется для жилого района, а в СНиП II-60-75* — для микрорайона. Значит, в результате в пределах микрорайона может быть размещено меньшее количество парковочных мест. Ширина внутриквартальных проездов 5,5 м в СН 41-58 допускается только для подъезда к большим группам домов (ст.314). В последующих документах проезд 5,5 м становится основным. |
||||||