Градорегулирование и градостроительная политика

Дипломная работа

Глава 2. Особенности воздействия правовых факторов на морфологию жилых образований

2.1 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов в России

2.2 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов за рубежом

2.3 Принципы межевания, соответствующие идее создания устойчивого города

3.1 Два альтернативных подхода к межеванию: причины существования, исходные целевые установки, принципы, нормативное правовое обеспечение

3.2 Сценарное моделирование логики развития событий и будущей ситуации в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию одной и той же территории (1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)

3.3 Оценка результатов сценарного моделирования

3.3.1 Оценка с позиции сбалансированного состояния локальной территории

3.3.2 Оценка с позиции, характеризующей «градостроительную политику» — систему управления развитием города

3.4 Рекомендации по совершенствованию нормативной правовой базы и «градостроительной политики» в части применения рациональных методов межевания на земельные участки территорий, застроенных многоквартирными домами

1. Проанализировать особенности районов массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века (микрорайонов) города Самары

2. Рассмотреть различные подходы к межеванию районов массового жилищного строительства (микрорайонов) в аспекте соответствия российским нормативно-правовым условиям и принципам создания устойчивой жилой среды

3. Смоделировать и оценить два варианта преобразования одного и того же микрорайона на основе двух альтернативных подходов к межеванию, провести их качественное и количественное сравнение с позиций локальной сбалансированности, а также воздействия на общегородскую ситуацию (в том числе в отношении наличия/отсутствия возможности уплотнения улично-дорожной сети в результате обеспечения условий для будущих, «отложенных» комплексных преобразований)

4. Подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы градорегулирования в части, относящейся к образованию земельных участков существующих многоквартирных домов и комплексному преобразованию территорий их расположения

градостроительный архитектурный планировочный политика

Рис. 01 Районы массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века в Самаре

  • озелененные территории общего пользования должны составлять не менее 25-30% от площади микрорайона (исходя из нормы 6 м2/чел),
  • обособленные площадки различного назначения — 12-15% (исходя из нормы 3,9 м2/чел),
  • пожарные проезды — 15-18%.

Простое сложение этих показателей показывает, что они диктуют некое предельное состояние баланса территории микрорайона, в рамках которого наращивание плотности застройки возможно только за счет увеличения этажности в сочетании с повышением нормы жилищной обеспеченности.

9 стр., 4349 слов

Изучение инвестиционной привлекательности объектов жилищного ...

... Главной целью данной работы является изучение инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства г. Красноярска. Для достижения главной цели в работе необходимо решить следующие ... производственных мощностей и уровень образованности населения. При анализе сферы жилищного строительства остро обозначаются такие проблемы как отсутствие инновационной привлекательности, которая ...

С точки зрения пространственной организации, качество незастроенной территории в микрорайонах чрезвычайно низкое. Не последнюю роль в этом играют нормативные отступы и разрывы, соблюдение которых приводит к образованию многочисленных зон отчуждения и общей раздробленности территории. Так, например, 5-и метровый отступ от фасада здания до пожарного поезда приводит к потере полезной площади дворового пространства в 10-12%. Аналогичным образом работают отступы от красной линии (при отсутствии входов с улицы), отступы от детских и физкультурных площадок, автомобильных парковок и т.п.

Нормы инсоляции, введенные в 1975 году, не оказали значительного влияния на пространственные характеристики застройки микрорайонов, т.к. по сути явились эквивалентом существовавших до этого санитарных разрывов между зданиями. Вместе с тем, инсоляция является более гибким инструментом, чем санитарный разрыв, и позволяет при определенных условиях значительно увеличить плотность застройки (например, за счет размещения нежилых функций в нижних этажах зданий).

Расчетный уровень автомобилизации в нормативных документах постепенно возрастает и к 1989 году достигает 200-250 автомобилей на тысячу человек. В этой связи, в микрорайонах поздней постройки начали возводиться многоэтажные гаражи, которые покрывали часть потребности в местах постоянного хранения автомобилей, однако наиболее распространенным решением стало размещение плоскостных гаражных массивов за пределами селитебных зон. Количество мест временного хранения автомобилей до 1975 г не нормировалось, поэтому в микрорайонах ранней постройки проблема отсутствия парковочных площадок стояла особенно остро. Частично проблема нехватки гаражей решалась в советское время самими жителями, путем установки в инициативном порядке гаражей на придомовых территориях.

Рис. 06 Схема существующих инженерных сетей микрорайона Солнечный-3. Показаны только сети водоснабжения, канализации, газоснабжения

Таблица 01 Основные нормативные показатели, влияющие на морфологию застройки микрорайонов

№ п/п

Нормативный показатель

Год утверждения документа

1958

1966

1975

1989

Базовые расчетные показатели:

Этажность 1

5

ст.29, ст.219

5, 9

п.5.7

9, 12

п.5.4

9, 12

п.2.7

Норма жилой площади 2 для предварительных расчетов, м2/чел

9

ст.67

9-12

п.5.3, п.5.10

14,5-18

п.5.7

? 3

п.2.2

Норма жилой площади с учетом резерва территории на перспективу, м2/чел

12

ст.68

15

п.5.10

23

п.5.7

Площадь микрорайона (брутто) 4 для предварительных расчетов, м2/чел

33-36

ст.67

20,4- 19,6

Прил.6

22,2

(мин.)

п.2.15

Численность населения микрорайона, тыс. чел

10-12 (макс.)

ст.195

6-18

п.5.3

4-20

п.5.2

Рекомендуемая площадь микрорайонов, га

30-50

ст.267

10-60

п.2.6

Плотность жилого фонда брутто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона брутто), м2/га

2400-3000

ст.272

2800-3200, 3600-4200 5

п.5.18

6600, 6900 (мин.)

п.5.16

Плотность жилого фонда нетто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона нетто 6), м2/га

4400-7000

ст.292

Плотность застройки нетто (площадь застройки зданий в % от площади микрорайона нетто), %

24 (макс.)

ст.292

21, 17 (макс.)

п.5.19

Разрывы и отступы:

Санитарный разрыв между длинными сторонами зданий, м

30
(2 выс. здания)

ст.268

30, 48

п.5.22

42-49, 54-65

либо по инс. расчету

п.5.19

20

(мин.)

п.2.12

Санитарный разрыв между длинными сторонами и торцами зданий, м

15
(1 выс. здания)

ст.268

15, 24

п.5.22

26-49, 33-65
либо по инс. расчету

п.5.19

10

(мин.)

п.2.12

Инсоляционные разрывы исходя из продолжительности инсоляции, часов

2,5

п.5.22

2,5

п.9.19

Противопожарные разрывы, м

6-15

ст.280

6-15

п.5.25

6-15

п.5.23

6-15

Прил.1

Мин. отступы застройки от красных линий улиц, м

3, 6

ст.380

3, 6
п.5.19

Мин. отступы застройки от красных линий главных улиц, м

12

ст.380

Мин. отступы застройки от края проезжей части городских дорог, м

20-50

ст.380

50

п.8.3

50

п.8.4

25-50

п.6.19

Площадки:

Мин. размер физкультурных площадок, м2/чел

1,5-2

ст.269

1,2-2

п.6.14

1,2-2

п.6.17

2

п.2.13

Размер игровых площадок для школьников и дошкольников, м2/чел

1

ст.288

0,7-1,1

п.6.17

0,7 (мин.)

п.2.13

Размер хозяйственных площадок, м2/чел

0,28

п.5.21

0,3 (мин.)

п.2.13

Радиус обслуживания физкультурных площадок, м

500

п.6.1

Мин. расстояние от физкультурных площадок до окон, м

15

ст.287

25

п.5.28

25

п.5.21

10-40

п.2.13

Мин. расстояние от игровых площадок до окон, м

12

п.2.13

Мин. расстояние от площадок для мусоросборников до окон, входов, м

10

ст.334

20

п.5.29

20

п.5.21

20

п.2.13

Макс. расстояние от площадок для мусоросборников до входов, м

100

ст.289

100

п.5.29

100

п.5.21

100

п.2.13

Озеленение:

Площадь зеленых насаждений общего пользования в микрорайоне, м2/чел

5-8

п.7.3

6-9

п.5.17

6

(мин.)

п.2.11

Площадь зеленых насаждений в квартале (кроме сада микрорайона), %

40-45

ст.285

Мин. площадь садов микрорайона, межквартальных садов, м2/чел

2-3

ст.208, ст.269

Радиус обслуживания садов микрорайона, межквартальных садов, м

300-500

ст.209

500

п.7.7

Детские сады, школы:

Площадь з/у яслей, м2/чел

25-35

ст.226

Площадь з/у яслей-садов, м2/чел

35-40

ст.226

35-40

п.6.6

30-40

п.6.5

35-40

Прил.7

Площадь з/у школ, м2/чел 7

14,4-35,7

ст.227

21,9-62,5

п.6.8

16,8-62,5

п.6.6

16-60

Прил.7

Расчетное количество мест в яслях-садах на 1 тыс. жителей

70-90

ст.226

70-90

п.6.6

Расчетное количество мест в яслях-садах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %

60

п.6.5

70

Прил.7

Расчетное количество мест в яслях-садах на перспективу, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %

75

п.6.6

75

п.6.5

Расчетное количество мест в школах на 1 тыс. жителей

150-160

ст.227

180

п.6.8

Расчетное количество мест в школах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %

100 (1-8 кл.)
80 (9-10 кл.)

п.6.8

100 (1-8 кл.)
75 (9-10 кл.)

п.6.6

100 (1-9 кл.)
75 (10-11 кл.)

Прил.7

Радиус обслуживания яслей, м

300

ст.226

Радиус обслуживания яслей-садов, м

500

ст.226

300

п.6.1

300

п.6.4

300

п.5.4

Радиус обслуживания школ, м

1000

ст.227

500

п.6.1

500

п.6.6

500

(750 для средн. и старшей школы)

п.5.5

Мин. отступ зданий яслей-садов и школ от красных линий, м

15

ст.310

25

п.6.5, п.6.7

25

п.6.4, п.6.6

25

п.5.5

Автомобили:

Уровень автомобилизации на расчетный срок, легковых автомобилей на 1 тыс. чел.

30-50

ст.319

50-70

п.6.23

150-180

п.8.2

200-250

п.6.3

Уровень автомобилизации на расчетный срок, мотоциклов и мопедов на 1 тыс. чел.

50-100

п.6.3

Количество мест постоянного хранения автомобилей, размещаемых в микрорайоне, % от общего количества автомобилей 8

100

100

70

п.10.2

90 9

п.6.33

Количество мест временного хранения автомобилей на открытых стоянках, % от общего количества автомобилей 10

25

п.10.7

2511

п.6.33

Размер площадок для стоянки машин, м2/чел

0,8 (мин.)

п.2.13

Радиус обслуживания индивидуальных гаражей, м

350- 600

ст.322

500

п.6.1

800

п.10.4

800

п.6.33

Макс. расстояние от входов в жилые здания до площадок временного хранения автомобилей, м

100

п.6.35

Разрывы от гаражей и открытых стоянок до жилых зданий, м

15-50

ст.323

15-50

п.6.25

10-50

п.10.21

10-50

п.6.39

Разрывы от гаражей и открытых стоянок до з/у детских садов, школ, м

25-100

ст.323

25-?

(верхн. предел по согл. с СЭС)

п.6.25

15-?

(верхн. предел по согл. с СЭС)

п.10.21

15-50

п.6.39

Внутриквартальные проезды:

Ширина внутриквартальных проездов, м 12

3,5-5,5

ст.314

2,75-5,5

п.8.35

3,5-5,5

п.9.55

3,5-5,5

п.2.9

Мин. расстояние от стен зданий с окнами до края проезда, м

3

ст.316

5

п.8.34

5

п.9.55

5-8, 8-10

Прил.1

Примечания:
Все показатели в таблице приведены для застройки в 5 эт. (СН 41-58), 5 и 9 эт. (СНиП II-К.2-62), 9 и 12 эт. (СНиП II-60-75*), 9 и 12 эт. (СНиП 2.07.01-89*), поскольку именно такая этажность является наиболее характерной для районов, застроенных в Самаре в период действия соответствующих нормативных документов.
«Жилая площадь» в данном случае то же, что «общая площадь квартиры» в более поздних нормативных документах. Не нужно путать с «жилой площадью» как суммой площади жилых комнат.

Согласно СНиП 2.07.01-89* квартиры должны предоставляться из условия заселения 1 семьей. Норма жилищной обеспеченности определяется дифференцировано для разных городов и районов.

Площадь микрорайона «брутто» включает в себя все элементы обслуживания микрорайона: жилые территории, з/у участки школ, детских садов, коммунально-хозяйственных зданий, микрорайонного сада, физкультурных площадок и территории жилых улиц (ст. 67, 272).

В 1972 в СНиП II-К.2-62были внесены изменения, плотность жилого фонда микрорайона выросла до 3200-3800 м2/га для застроки 5 эт и 4200-5000 м2/га для застройки 9 эт.

Площадь микрорайона «нетто» включает в себя только жилую зону микрорайона.

В документах, как правило, нормируются размеры з/у на объект. Поскольку наполняемость школ везде разная, для удобства сравнения все размеры з/у были пересчитаны в расчете на 1 учащегося.
В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 количество мест постоянного хранения принимается равным общему количеству легковых автомобилей жителей (уровню автомобилизации).

Согласно п.6.33 СНиП 2.07.01-89* допускается размещать мета постоянного хранения автомобилей на прилегающих к селитебной зоне производственных территориях, при условии соблюдения радиуса обслуживания 800 м. Видимо, впоследствии это и стало одной из причин катастрофической нехватки парковочных мест в самих микрорайонах

В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 наличие открытых автостоянок подразумевается, но конкретных требований к их количеству нет.

В СНиП 2.07.01-89* показатель количества мест временного хранения нормируется для жилого района, а в СНиП II-60-75* — для микрорайона. Значит, в результате в пределах микрорайона может быть размещено меньшее количество парковочных мест.

Ширина внутриквартальных проездов 5,5 м в СН 41-58 допускается только для подъезда к большим группам домов (ст.314).

В последующих документах проезд 5,5 м становится основным.