Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений

метки: Стоимость, Восстановительный, Здание, Объект, Метод, Износ, Замещение, Количество

В данной контрольной работе показаны сущность восстановительной (стоимости замещения) стоимости, основные методы определения восстановительной стоимости.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Объектом данной контрольной работы является процесс оценки стоимости объектов недвижимости.

Предметом изучения работы является недвижимость.

Целью работы является изучение восстановительной стоимости объектов недвижимости, методы её определения (сметный метод, индексный метод, метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты).

В задачи темы входят:

Данная работа состоит из двух частей:

В первой части «Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений» раскрывается сущность восстановительной стоимости объектов недвижимости, методы её определения.

Во второй, практической части, применяются полученные знания при решении конкретных расчетных заданий.

При написании данной курсовой работы использовалась учебная литература таких авторов как Я.В.Паттури, С.В. Гриненко, Артеменко И.Л. и др.

1.1. Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Методы оценки объектов недвижимости

... оценки недвижимости изначально является основой для выбора методов оценки и, следовательно, оказывает значительное влияние на результат оценки. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор конкретного метода оценки ...

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.

1.2. Методы определения восстановительной стоимости.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа .

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.

Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

1. Строительно-монтажные работы (СМР).

1. Основная заработная плата строительных рабочих.
2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4.Накладные расходы (НР) : транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР )

1.5.Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР С _{в ,смр} = С + ПН )

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата юристов и других консультантов.

Налоги.

Расходы по продаже.

Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.

Прочие затраты.

Итого прочие затраты

Всего затраты застройщика ( ЗЗ = С _{в ,смр} + ЗО + ПЗЗ )

Капитальные затраты по проекту: понятие, виды расчета амортизации ...

... Является ли конкретная стоимость капитальной или нет, зависит от многих факторов, таких как бухгалтерский учет, налоговое законодательство и существенность. Капитальные затраты включают расходы на материальные товары, ... истощение ресурсов. Физический износ вызван, главным образом, износом во время использования объекта, а также эрозией, ржавчиной, гниением и гниением в результате воздействия ветра, ...

4.Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта ( С _{в ,об .} = ЗЗ + ПрЗ )

2. Индексный способ .

Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3.Метод сравнительной единицы .

Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м² , 1м³ , 1 место и пр. В случае если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

4. Метод разбивки на компоненты.

Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

2.Расчётная часть.

Задание №1

Молодая семья планирует купить квартиру через 5 лет. Ее доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк $1000 под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет.

Решение:

По формуле: FV=PV(1+k) ⁿ , где

PV=1000

K=10% или (0.1)

n=5

FV=1000(1+0.1) ⁵ =1000:1.1⁵ =1000 1.61051=1001.61051$

Ответ: на счёте будет 1001,61051$ через 5 лет.

Задание№2

Срок экономической жизни здания 50 лет. Оценить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если эффективный возраст улучшений 10 лет, стоимость участка $23000, а стоимость восстановления $85000.

Решение:

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа.

Износ в оценочной практике необходимо отличать от подобного термина, используемого в БУ (начисление износа).

Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчёта физического износа зданий:

• Нормативный
• Стоимостной
• Метод срока жизни

Рассчитаем сумму износа методом срока жизни:

Износ = эффективный возраст улучшений/срок экономической жизни = 10/50 = 0,2

Стоимость участка + стоимость восстановления (1- износ) = 23000 + 85000 *(1-0,2) =91000$

Задание№5

Вы собрали

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена, $	?	800000	860000	660000
Количество комнат, ед.	135	165	170	125
Количество единиц (квартир), ед.	44	50	49	40
Бассейн	Да	Нет	Да	Нет
Валовой доход, $	150000	160000	168000	136000

Стоимость бассейна – $16000. Оцените стоимость объекта оценки, исходя из стоимости за комнату, за единицу и на основе валового рентного мультипликатора. Какое из полученных значений стоимости будет наиболее объективным и почему?

Решение:

Скорректируем стоимость 2-го объекта на стоимость бассейна

860000 – 16000 =844000$

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Исходя из стоимости за комнату	800000/165=4848	844000/170=4965	660000/125=5280
Исходя из количества единиц	800000/50=16000	844000/49=17224	660000/40=16500
На основе валового рентного мультипликатора	800/160=5	844/168=5,02	660/136=4,85