Строительство жилого дома

метки: Строительство, Работа, Здание, Заключение, Дипломный, Участок, Проведение, Объект

Жилой дом планируется расположить в западном районе городского округа Электросталь Московской области.

Участок площадью 0,7 га, отведенный под строительство 9-этажного жилого дома, расположен в западной части городского округа Электросталь.

Рельеф участка плоский, бессточный, с восточным склоном менее 1%.

Расчетная зимняя температура воздуха для отопления — 20°С.

Расчетная глубина промерзания грунтов -1,5 м.

Участок свободен от строений. По участку строительства проходят трассы газопровода, водопровода, теплотрассы и электрический кабель. На площадке строительства имеются зеленые насаждения.

Район строительства относится к 1-му территориальному поясу и ко 2-му климатическому району.

1.2 Объемно — планировочное решение

По мере развития типизации проектирования и индустриализации строительство жилых зданий приобрело огромные масштабы. При этом жилищное строительство осуществляется в комплексе с учреждениями повседневного культурно бытового обслуживания. При проектировании жилого дома предусматриваются широкие улицы, тротуары, обеспечивающие свободный проход людей, а также в случае пожара проезд пожарных машин.

Проектируемый жилой дом имеет угловой вид в плане и состоит из трех блоксекций.

В качестве вертикального сообщения запроектированы пассажирский лифт на 400 кг. Дом оснащен мусоропроводом с диметром трубы 400 мм.

В торцевых секции на первом этаже на лестничную площадку выходят 3 квартиры — одна двухкомнатная, одна трехкомнатная и одна четырех комнатная.

В промежуточной секции на первом этаже на лестничную площадку выходят также 3 квартиры, но — две трехкомнатная и одна двухкомнатная

Так в первой секции на этажах со 2 по 8 на лестничную площадку выходят 4 квартиры — одна однокомнатная, одна двухкомнатная одна трехкомнатная и одна четырех комнатная.

На девятом этаже в той же секции количество квартир равно 2- две пяти комнатных.

В двух остальных секциях на этажах со 2 по 8 на лестничную площадку выходят 4 квартиры — две двухкомнатные и две трехкомнатные.

Все необходимые площади квартир приведены в таблице 1.

Таблица 1 Ведомость проектируемых зданий

Наименование	Количество квартир
	1 ком	2 ком	3 ком	4 ком	Всего
Секция 1	9	10	10	10	39
Секция 2	—	19	20	—	39
Секция 3	—	20	19	—	39
итого	9	49	49	10	117

Таким образом технико-экономические показатели:

1. Количество квартир — 117;

2. Строительный объём — 31705,25 м3;

3. Площадь здания — 8758,63 м2;

4. Общая площадь квартир — 5803,97 м2;

6. Жилая площадь — 3551,28 м2.

В проектируемом доме каждая квартира состоит из следующих помещений:

жилые комнаты,

кухня,

передняя (коридор),

ванная,

туалет,

лоджия.

Все жилые комнаты освещены естественным светом в соответствии с требованиями СНиП, комнаты в квартирах имеют отдельные входы, высота помещения — 2,5 м.

Находясь во 2-й климатической зоне, тамбур выполнен двойным с утепленными входными дверьми и с установкой приборов отопления как в тамбуре, так и на лестничной клетке.

Лестничная клетка запланирована внутренняя повседневной эксплуатации, из сборных железобетонных элементов. Во входном узле лестницы из отдельных бетонных наборных ступеней. Лестница двухмаршевая с опиранием на лестничные площадки. Уклон лестниц — 1:2. С лестничной клетки имеется выход на кровлю по металлической лестнице, оборудованной огнестойкой дверью. Лестничная клетка имеет искусственное и естественное освещение. Все двери по лестничной клетке и в тамбуре открываются в сторону выхода из здания. Ограждение лестниц выполняется из металлических звеньев, а поручень облицован пластмассой. Для вертикальных коммуникаций предусмотрена лифтовая сборная железобетонная шахта с монтажом лифтовой установки грузоподъемностью 400 кг. Машинное отделение лифта помещается в крыши.

1.3 Архитектурно — конструктивное решение

Конструктивная система — это взаимосвязь горизонтальных и вертикальных конструкций (несущие), которые совместно обеспечивают прочность, жесткость и устойчивость здания.

Здание бескаркасное с перекрёстно-стеновой системой с несущими внутренними поперечными и наружными продольными стенами и многопролётными неразрезными перекрытиями, что создаёт общую пространственно-жесткую систему здания в целом.

Данное здание имеет следующие конструктивные элементы:

Фундаменты:

Фундамент ленточный, монолитный, который располагается под несущими стенами.

Наружные стены:

Представляют собой кладку из керамического кирпича с облицовкой лицевым и эффективным утеплителем из минераловатных плит. В зависимости от места положения, толщины стен составляют 510 мм.

Перегородки:

В проекте перегородки представлены двух видов:

• Перегородки саунзлов. Кладка кирпичная, толщиной Ѕ кирпича;
• Межкомнатные и межквартирные из гипсобетонных плит толщиной 80 и 220 мм соответственно.

Перекрытия и покрытия:

Перекрытия и покрытия запроектированы из типовых сборных пустотных железобетонных плит с предварительным напряжением арматуры.

Применение сборных плит перекрытий и покрытий увеличивает скорость возведения зданий. Представлены в виде многопустотных ж/б плиты толщиной 220 мм с размерами: шириной от 1 до 1,2 м, длиной от 2,7 до 6,3 м.

Лестницы:

Для вертикальной связи помещений находящихся на разных уровнях используются:

• Ш основные лестницы из лестничных маршей ребристой конструкции;
• Ш входные лестницы в виде широкой входной площадки со ступенями;
• Ш пандусы двухмаршевые криволинейные в плане из монолитного железобетона.

Кровля:

В качестве основания под кровлю применяется трёхслойная панель покрытия с двумя верхними и нижним слоем из перлитобетона.

В качестве гидроизоляционного ковра используется наплавляемый материал филизол в два слоя. Заполнение (герметизация) стыков между панелями осуществляется пенополеуританом и шнуром вилотерма (Рис 1).

Рисунок 1.

Внутренняя и наружная отделка:

Для внутренней отделки будет используется улучшенная, высококачественная окраска белилами и полевенилацететными составами. В качестве основания под малярные работы применяется штукатурка и отделка поверхностей стен и полов из блоков и плит.

Наружная облицовка:

Ш Бетонные поверхности цокольных участков стен отделываются фасадными цветными керамическими плитками (типа «кабанчик») на цементном растворе.

Ш Стены- облицовочный керамический кирпич тёмно-коричневого и светло-бежевого цвета.

Ш Окна, балконные двери- деревянные, покраска эмалью белого цвета.

Ш Наружные двери- деревянные, покрытие бесцветным водостойким лаком.

Полы:

В данном проекте представлены полы пяти видов. Конструкция и место устройства приведены в таблице 2. Данные типы полов удовлетворяют всем необходимым требованиям прочности, сопротивляемости износу, эластичности, бесшумности и удобству уборки.

Таблица 2 Конструкции полов

Вид пола	Схема	Состав	Вид помещений
Паркетные		1-штучный паркет 17 мм 2-ДВП-Т-4 на горячей битумной мастике 5 мм 3-стяжка цементная 40 мм 4-плита перекрытия 220 мм	Жилые комнаты, прихожие, коридоры квартир
Линолеум		5-линолиум на холодной водостойкой мастике 5 мм 3- стяжка цементная 35 мм 6-плиты древесноволокнистые 25 мм 4- плита перекрытия 220 мм	Кухни
Керамичские плитки		7-керамические плитки 15 мм 3- стяжка цементная 30 мм 8-слой рубероида на мастике (гидроизоляция 3 мм 6- плиты древесноволокнистые 25 мм 4- плита перекрытия 220 мм	Ванная комната, туалет
Цементные плитки		9-цементные плитки 3- стяжка цементная 40 мм 4- плита перекрытия 220 мм	Тамбуры, лифтовые холлы, помещения для сушки белья
Цементные плитки		9- цементные плитки 3- стяжка цементная 35 мм 8-гидроизол на нефтебитуме(гидроизоляция 3 мм) 10-бетонная подготовка 160 мм 11-утрамбованный грунт	Тех подполье

Окна:

Окна в значительной мере определяют степень комфорта в здании и его архитектурно — художественное решение. Окна подобраны по ГОСТ-у, в соответствии с площадями освещаемых помещений. Верх окон максимально приближен к потолку, что обеспечивает лучшую освещенность в глубине комнаты. Основы витражей т.е. коробки и переплеты выполняются из алюминия, что в 2,5 — 3 раза легче стальных, они коррозийностойкие и декоративные. Деревянные конструкции окон чувствительны к изменению влажности воздуха и подвержены гниению, в связи с чем их необходимо периодически окрашивать.

Двери:

В данном проекте размеры дверей приняты по ГОСТ-у двери, как внутренние внутри квартир, кабинетах так и наружные усиленные. Двери применены как однопольные, так и двупольные, размером: 2,1 м высотой и

0,9; 0,8; 0,7 м шириной. Для обеспечения быстрой эвакуации все двери открываются наружу по направлению движения на улицу исходя из условий эвакуации людей из здания при пожаре. Дверные коробки закреплены в проемах к антисептированым деревянным пробкам, закладываемым в кладку во время кладки стен. Для наружных деревянных дверей и на лестничных клетках в тамбуре — коробки устраивают с порогами, а для внутренних дверей — без порога. Дверные полотна навешивают на петлях (навесах), позволяющих снимать открытые настежь дверные полотна с петель — для ремонта или замены полотна двери. Во избежание нахождения двери в открытом состоянии или хлопанья устанавливают специальные пружинные устройства, которые держат дверь в закрытом состоянии и плавно возвращают дверь в закрытое состояние без удара. Двери оборудуются ручками, защелками и врезными замками.

1.4 Инженерное оборудование

Отопление:

Отопление и горячее водоснабжение запроектировано из магистральных тепловых сетей, с нижней разводкой по подвалу. Приборами отопления служат конвектора. На каждый блок — секцию и каждый встроенный блок выполняется отдельный тепловой узел для регулирования и учета теплоносителя. Магистральные трубопроводы и трубы стояков, расположенные в подвальной части здания изолируются и покрываются алюминиевой фольгой.

Водоснабжение:

Холодное водоснабжение запроектировано от внутриквартального коллектора водоснабжения с двумя вводами. Вода на каждую секцию подается по внутридомовому магистральному трубопроводу, расположенного в подвальной части здания, который изолируется и покрывается алюминиевой фольгой. На каждую блок — секцию и встроенный блок устанавливается рамка ввода.

Вокруг дома выполняется магистральный пожарный хозяйственно — питьевой водопровод с колодцами, в которых установлены пожарные гидранты.

Канализация:

Канализация будет выполнена внутридворовая с врезкой в колодцы внутриквартальной канализации. Из каждой секции и каждого встроенного помещения выполняются самостоятельные выпуска хозфекальной и дождевой канализации.

Энергоснабжение:

Энергоснабжение будет выполняется от городской подстанции с запиткой по две секции двумя кабелями — основной и запасной. Встроенные помещения запитываются отдельно, через свои электрощитовые. Все электрощитовые расположены на первых этажах.

Радио:

На каждой секции устанавливаются радиостойки с устройством радиофидеров от соседних домов, расположенных вокруг строящихся зданий. В каждой квартире имеются две радиоточки — на кухне и в зале, а также в кабинетах встроенных помещений.

Телевидение:

На всех блок — секциях устанавливаются телевизионные антенны, с их ориентацией на телецентр и установкой усилителя телевизионного сигнала. Все квартиры подключаются к антенне коллективного пользования.

Телефонизация:

К каждой блок — секции дома и встроенным блокам из внутриквартальной телефонной сети подводится телефонный кабель и, в зависимости, от желания будущих жителей городской телефонной станции осуществляется подключение абонентов к городской телефонной сети.

Мусоропровод:

Мусоропровод внизу оканчивается в мусорокамере бункером — накопителем. Накопленный мусор в бункере высыпается в мусорные тележки и погружается в мусоросборные машины и вывозится на городскую свалку отходов. Стены мусорокамеры облицовываются глазурованной плиткой, пол металлический. В мусорокамере предусмотрены холодный и горячий водопровод со смесителем для промывки мусоропровода, оборудования и помещения мусорокамеры. Мусорокамера оборудована трапом со сливом воды в хозфекальную канализацию. В полу предусмотрен змеевик отопления. Вверху мусоропровод имеет выход на кровлю для проветривания мусорокамеры и через мусороприемные клапана удаление застоявшегося воздуха из лестничных клеток, а также дыма в случае пожара. Вход в мусорокамеру отдельный, со стороны улицы.

Вентиляция:

Вентиляция в жилых помещениях естественная, путем проветривания через форточки и окна. Кроме того, в кухнях и санузлах запроектирована естественная вытяжка вентиляция через вентканалы, расположенные в несущих внутренних стенах здания. В санузлах, не сообщающихся непосредственно с вентканалами, запроектирована горизонтальная венткоробка из асбоцементного листа, соединяющими эти помещения с существующими вентканалами. Сечения существующих вентканалов и проектируемых коробов обеспечивают удаление воздуха в соответствии с требованиями норм для данных помещений и составляют не менее 60 м3/час.

Газоснабжение:

В здании запроектировано центральное газоснабжение. Подача природного газа осуществляется по газопроводу с давлением до 0,003 МПа (0,03 кгс/см2), в помещения оборудованные газовыми плитами.

1.5 Генеральный план

Жилая застройка микрорайона ведется на западе г.о. Электросталь, сформированная из многоквартирных домов разной этажности.

Рельеф местности спокойный, перепад отметок незначительный, выполнен с учетом отметок прилегающих дорог, существующих подземных коммуникаций и зеленых насаждений. Отвод поверхностных вод осуществляется открытым способом по лоткам проездов с дальнейшим отводом воды на пониженные участки рельефа. Поперечные и продольные уклоны по дорогам выполнены в пределах нормы и составляют от 0,5 до 1,8 процентов.

Жилой дом будет располажен в западном микрорайоне г.о. Электросталь. Рядом с домом запроектированы площадки для стоянки автомобилей. Между домом и площадками для стоянки автомобилей запроектированы посадки деревьев и кустарников, что является шумопоглощением и улучшает экологическое равновесие воздушной среды. Во дворе жилого дома расположены:

• Ш беседка;
• Ш детская площадка;
• Ш скамейки;
• Ш рядом с домом запроектирован спортивный стадион.

В окружение строящегося дома имеются следующие объекты:

• Ш магазин;
• Ш хозяйственный магазин;
• Ш почта;
• Ш торговый центр (торгующий продуктами сельскохозяйственного назначения);
• Ш библеотека.

Вдоль фасада запроектированы широкие тротуарные дорожки, а также автомобильная дорога, которые в случае пожара используются как подъездные пути для пожарных машин. Вдоль тротуара запроектированы фонари. Автодороги освещаются мачтами, с укрепленными на них светильниками. Между домами предусмотрены проезды для прохода и проезда людей.

1.6 Оценка местоположения

Логической основой для разработки системы критериев послужила тенденции повышения использования территориально наиболее удобно расположенных центру города, к местам концентрации деятельности любого характера, транспортным магистралям, экологически благоприятным и богатым архитектурным и ландшафтным окружающим местам.

Для оценки качества окружающей среды можно использовать порядковые шкалы со словесным и цифровым определением градации качества типа: «очень хорошо»- 10 баллов; «хорошо»- 8 баллов; » средне»- 4 балла; «плохо»- 0 баллов.

Высокие оценки определяют положительные качества: близость к центру, воде, историческим и архитектурным памятникам, транспортным магистралям.

Низкие оценки: отсутствие автостоянок, загрязнения, наличие большою числа беспорядочных малоэтажных строений без определённых функций.

Баллы проставляются по каждому критерию на основании доказательств, регламентируемых норму того или иного критериям соотношение их с реальными данными за истёкший год . Это позволяет оценить место и сделать по полученным данным прогноз по принципу ЛНЭИ (лучшее и наиболее эффективное использование).

Для оценки месторасположения объекта мы воспользовались экспертным методом, который заключается в следующем:

Всем показателям каждого критерия был присвоен определенный балл, согласно установленной системы градации.

Находим сумму баллов по каждому критерию.

Определяем удельный вес каждого показателя по критерию ( показатель делится на общий балл по критерию).

Находим сумму баллов но веем критериям.

Имеем удельный вес каждого критерия к общей сумме баллов.

Определяем средний балл по критерию.

Даём оценку местоположения объекта с учётом полученных данных (перемножаем удельный вес каждого критерия на средний балл критерия ).

Сумма оценок по каждому критерию составит общую оценку по объекту.

2. Правовое окружение проекта

2.1 Предоставления земельного участка

В соответствии со ст. 29 Змельного кодекса РФ (ЗК) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

2.1.1 Предоставления земельных участков для строительства

Предоставление земельных участков для строительства (ст. 30 ЗК РФ) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

Предоставление земельных участков для строительства проводится на торгах с предварительным согласованием места размещения объекта или без такого согласования. Предварительное согласование места размещения объекта в соответствии со ст. 31 ЗК РФ проводится в следующем порядке. Заинтересованные в строительстве объекта организации обращаются в органы, обладающие в соответствии со ст. 29 ЗК РФ правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Указанные органы обеспечивают выбор земельного участка в натуре (на местности).

При выборе земельного участка обязательно присутствуют представители органов местного самоуправления, на территории которых расположен предполагаемый для предоставления участок, представители организаций, заинтересованных в отводе земель, а также представители соответствующих служб (в том числе органов пожарной охраны, архитектуры и градостроительства, санитарной службы, территориальных органов охраны окружающей среды, водоканала и др.).

При выборе земельного участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта.

По общему правилу население должно быть информировано о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы. Мнение граждан выясняется в порядке, установленном законодательством. Так, в Москве действует Закон «Об участии граждан в принятии градостроительных решений».

2.1.2 Выбор земельных участков для строительств

На участках, отведенных под застройку, запрещается строительство временных зданий и сооружений без разрешения соответствующих органов местного самоуправления. Временные здания и сооружения, а также железнодорожные подъездные пути, возведенные на период строительства, после его окончания должны быть разобраны организацией, осуществлявшей строительство, а занимаемая ими территория приведена в порядок.

На застройщика возлагается обязательное проведение работ по озеленению и благоустройству участков, устройству тротуаров в пределах занимаемых ими участков, а также постоянный уход и содержание в надлежащем порядке как самих участков, так и прилегающих к ним тротуаров и проездов. Запрещается строительство на территории скверов, бульваров и парков зданий, не имеющих отношения к организации отдыха населения.

Для получения разрешения на проведение строительных работ государственные, кооперативные и другие общественные предприятия, учреждения и организации обязаны представить заявление застройщика о выдаче:

1. разрешения на производство строительных работ;

2. решение о предоставлении земельного участка под застройку;

3. план земельного участка и документ, удостоверяющий право на земельный участок;

4. регистрационную карту объекта;

5. титульный список на строительство объекта;

6. проектно — сметную документацию на строительство, утвержденную в установленном порядке;

7. стройгенплан (на крупные объекты и комплексы зданий);

8. карточку учета работников, осуществляющих руководство строительством;

9. договор с проектной организацией на ведение авторского надзора за строительством объектов;

10. выписки из приказов застройщика и строительной организации о назначении ответственного лица по технадзору и производителя работ;

11. журнал производства работ.

Застройщики, допустившие отступления от проектов, обязаны за свой счет устранить допущенные нарушения. Застройщики, допустившие самовольное строительство, привлекаются к ответственности в установленном порядке. Организации и граждане, допустившие нарушение красных линий или линий регулирования застройки, обязаны своими силами и за свой счет устранить указанные нарушения.

2.1.3 Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Очередным этапом предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости является принятие соответствующим органом решения о предоставлении земельного участка. Основанием для принятия такого решения служит решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка устанавливаются границы участка на местности. Данная процедура производится по заявкам и за счет граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. Установление границ земельных участков (межевание) осуществляется организациями, имеющими лицензии на выполнение геодезических и проектно — изыскательских работ.

После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана осуществляется государственный кадастровый учет сформированного земельного участка, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого или продаваемого участка.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, деятельность которых

2.2 Проведение торгов на заключение договора аренды земельного участка для строительства

2.2.1 Заключение договора на торгах

Земельные торги — это торги по продаже земельных участков или имущественных прав на них. Главной особенностью правового регулирования проведения земельных торгов является комплексное применение к данным отношениям норм как гражданского законодательства, так и законов о земле и иных природных ресурсах. Это, в частности, означает, что нормы законов о земле и иных природных ресурсах, применяемые к отношениям, связанным с установлением мер оборота земельных участков, имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства, последние применяются к таким правоотношениям субсидиарно (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Введение в конце 1997 г. в федеральное законодательство регламентации земельных торгов преследовало две цели. Во-первых, оно было направлено на упорядочение отношений по предоставлению гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку свободных земельных участков или права их аренды в городах и иных поселениях. Во-вторых, оно предоставляло муниципальным образованиям (в первую очередь городам) дополнительные возможности для пополнения местных бюджетов за счет использования механизма торгов, столь эффективного в условиях большого спроса на земельные участки, и соответственно их высокой реальной (рыночной) стоимости.

Заключение договора на торгах проводятся в соответствии со п. п. 1-6 ст. 447 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

В п.1 вышеупомянутой статьи говорится о применение в тех случаях, когда правила торгов не установлены специальными актами. Торги используются для организации заключения договоров в таких сферах, как приватизация, инвестиционные конкурсы, государственные закупки и подряды, предоставление земельных участков и нежилых помещений в аренду, продажа экспортных квот и др.

Продавцом при проведении земельных торгов выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, который принимает решение о продаже земельных участков или прав на заключение договоров их аренды.

Участники земельных торгов должны быть правоспособны (ст. 17 и 49 ГК РФ) и дееспособны (ст. 21 ГК РФ).

Помимо этого по законодательству предполагается также их платежеспособность, которая может подтверждаться задатком. Не допускается требование от претендентов и участников дополнительных гарантий их платежеспособности, кроме задатка, вносимого участниками торгов.

Торги проводятся в соответствии с определенной процедурой, которая устанавливается специальным нормативным правовым актом, носящим название «порядок» или «положение» и издаваемым на основе общих положений гражданского законодательства о торгах (ст. 447 — 449 ГК РФ) применительно к специфике того или иного предмета торгов. Примером такого акта в сфере земельных торгов является рассмотренный ранее Порядок проведения земельных торгов.

• изученность спроса на земельные участки, сходные по характеристикам и стоимости с выставляемыми на продажу;
• примерный расчет затрат на организацию и проведение торгов;
• наличие положительного финансового и/или инвестиционного прогноза результатов выставления земельных участков (прав на заключение договоров их аренды) на аукцион или конкурс.

Юридическое обоснование предполагает наличие нормативного правового акта, регламентирующего порядок организации и проведения земельных торгов, и помимо этого:

• наличие государственной регистрации права собственности соответствующего субъекта (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования) на выставляемые на торги земельные участки;
• статус продавца, организатора, участников, кадастровые характеристики земельных участков должны отвечать требованиям, устанавливаемым федеральным законодательством.

Остальные этапы проведения торгов, как правило, включены в нормативный правовой акт, регламентирующий процедуру торгов.

2.2.2 Организация и порядок проведения торгов

Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости, закрепленному п. 1 ст. 448 ГК, отвечает понятие публичных торгов, используемое в законодательстве (см. ст. 56 Закона об ипотеке).

Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах определенных категорий лиц. Так, согласно ст. 5 Закона о приватизации имущества покупателями государственного и муниципального имущества не могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%. Разновидностью открытых торгов являются специализированные аукционы, регламентируемые в ст. 19 Закона о приватизации.

Применение квалификационных требований для отбора лиц, удовлетворяющих условиям конкурса, не превращает конкурс в закрытый. Так, конкурсные комиссии открытых конкурсов вправе отклонять заявки на участие в конкурсе в случае, если участник конкурса не соответствует требованиям, установленным

2.2.3 Условия участия в торгах

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой — у претендента является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов).

По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, предложение представляется:

• а) претендентом в день подачи заявки или в любой день до дня окончания срока приема заявок в месте и час, установленные в извещении о проведении торгов для подачи заявок;
• б) участником торгов непосредственно в день проведения торгов, но до начала рассмотрения предложений.

В случае если:

• а) претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка;
• б) участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, предложение считается неподанным.

Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение.

2.2.4 Порядок проведения торгов

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

• а) аукцион ведет аукционист;
• б) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» и порядка проведения аукциона.

«Шаг аукциона» устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;

• д) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза.

Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;

• е) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

• Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;
• б) перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

в) победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, — участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

2.2.5 Оформление результатов торгов

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе указываются:

• а) регистрационный номер предмета торгов;
• б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;
• е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);
• ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли — продажи или аренды земельного участка.

Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

г) местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.

Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:

• а) в торгах участвовало менее 2 участников;
• б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;
• в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;
• г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли — продажи или аренды земельного участка.

Организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. В случае, предусмотренном пунктом «г» вышеизложенных пунктов, внесенный победителем торгов задаток ему не возвращается.

В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, условия конкурса, начальная цена или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона» могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

2.2.6 Цена арендной платы, установленная на аукционе

Для определения начальной цены на торгах привлекалась оценочная компания ООО «Спектр», которая определила цену на уровне 240 руб.\м2 в год.

За земельный участок площадью 0,7 га арендная плата составляет 1680000 руб. в год.

Аукцион проводился следующем образом: начальная цена принимается 1680000 руб., шаг повышения цены равен 5%. Цена повышалась до тех пор, пока один из учасников согласится на данную цену, а другие откажутся о т нее. Итоговая цена составила 19000000 руб. в год.

2.3 Правовые нормы архитектурно-строительного проектирования

2.3.1 Инженерные изыскания для подготовки проектной документации для строительства

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации для строительства, реконструкции являются видом строительной деятельности, обеспечивающей комплексное изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, составление прогнозов взаимодействия объектов капитального строительства с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.

Согласно ч. 1 ст. 47 выполнение инженерных изысканий должно предшествовать подготовке проектной документации, строительству и реконструкции объектов капитального строительства. При этом следует отметить, что ГрК РФ не предусматривает необходимость выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации, в случае капитального ремонта объекта, а также в случае возведения объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Инженерные изыскания могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. Анализ круга лиц, которые могут выполнять инженерные изыскания (пункт 16 статья 1 ГрК РФ, часть 3 ст. 47), позволяет сделать вывод, что инженерные изыскания для подготовки проектной документации для строительства и реконструкции могут выполняться только при наличии надлежаще оформленного права на земельный участок. В то же время круг лиц, указанных в ч. 3 не является исчерпывающим. Так, исходя из смысла статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, выполнение инженерных изысканий для строительства может осуществляться и по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления для определения предельных параметров разрешенного строительства на конкретном земельном участке в целях выставления такого земельного участка на аукцион для жилищного строительства.

Лицензия выдается юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы и индивидуальным предпринимателям на 5 лет. Однако по заявлению лица лицензия может быть выдана и на меньший срок. Указанное положение устанавливает и лицензионные требования и условия:

1) наличие у юридического лица не менее 50 процентов штатной численности руководителей и специалистов, имеющих высшее профессиональное образование и стаж работы в области инженерных изысканий для строительства не менее 5 лет;

4) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и метрологического обслуживания приборов и средств измерения;

6) безвозмездная передача одного экземпляра копий материалов инженерных изысканий для строительства в соответствующие архивы и фонды органов архитектуры и градостроительства. В настоящее время формирование и ведение государственного фонда комплексных инженерных изысканий для строительства осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (п. 5.3.3 Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утв. постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 г. N 286).

Решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии принимается в срок, не превышающий 60 дней с даты поступления заявления о выдаче лицензии с приложением всех необходимых документов. В настоящее время лицензирование деятельности по строительству осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Задание на выполнение инженерных изысканий может выдаваться как на весь комплекс инженерных изысканий, так и раздельно по видам инженерных изысканий и стадиям архитектурно-строительного проектирования. Задание может как выдаваться самим застройщиком (заказчиком), так и по его поручению подготавливаться лицом, привлекаемым на договорной основе для выполнения инженерных изысканий. Задание на выполнение инженерных изысканий, как правило, должно содержать следующие сведения и данные: наименование объекта; вид деятельности (строительство или реконструкция); сведения о стадийности (этапе работ), сроках проектирования и строительства; характеристику проектируемых и реконструируемых предприятий (геотехнические категории объектов), уровни ответственности зданий и сооружений; характеристику ожидаемых воздействий объектов строительства на природную среду с указанием пределов этих воздействий в пространстве и во времени и воздействий среды на объект; необходимые исходные данные для обоснования мероприятий по рациональному природопользованию и охране природной среды, обеспечению устойчивости проектируемых зданий и сооружений и безопасных условий жизни населения; сведения и данные о проектируемых объектах, мероприятиях инженерной защиты территорий, зданий и сооружений в соответствии с требованиями СНиП 2.01.15-90 и СНиП 2.06.15-85, о необходимости санации территории; цели и виды инженерных изысканий; перечень нормативных документов, в соответствии с требованиями которых необходимо выполнять инженерные изыскания; данные о местоположении и границах площадки (площадок) и (или) трассы (трасс) строительства; сведения о ранее выполненных инженерных изысканиях и исследованиях, данные о наблюдавшихся в районе объекта строительства (на площадке, трассе) осложнениях в процессе строительства и эксплуатации сооружений (деформациях и аварийных ситуациях); дополнительные требования к производству отдельных видов инженерных изысканий, включая отраслевую специфику….

Программа инженерных изысканий должна полностью соответствовать заданию заказчика и содержать его требования, принятые к выполнению исполнителем инженерных изысканий, в том числе: цели и задачи инженерных изысканий; характеристику степени изученности природных условий территории по материалам ранее выполненных инженерных изысканий и других архивных данных, а также оценку возможности использования этих материалов и данных; краткую характеристику природных ..обоснование необходимости выполнения научно-исследовательских работ при инженерных изысканиях для проектирования крупных и уникальных объектов или в сложных природных и техногенных условиях; сведения по метрологическому обеспечению.

2.3.2 Требования к архитектурно-строительному проектированию

Содержание проектной документации — это материалы в текстовой форме и материалы в графической форме: карты (схемы), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.

В ч. 4 ст. 48 ГрК устанавливает круг лиц, которые могут осуществлять подготовку проектной документации. Такими лицами могут быть как сам застройщик, так и привлекаемое им (или его уполномоченным лицом — заказчиком) на договорной основе физическое или юридическое лицо

Лицензия выдается юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы и индивидуальным предпринимателям на 5 лет. Однако по заявлению лица лицензия может быть выдана и на меньший срок. Указанное положение устанавливает и лицензионные требования и условия:

3) повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих проектирование зданий и сооружений*(89);

4) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;

— Решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии принимается в срок, не превышающий 60 дней с даты поступления заявления о выдаче лицензии с приложением всех необходимых документов. В настоящее время лицензирование деятельности по строительству осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Следует более подробно рассмотреть указанные требования. Во-первых, проектная документация должна разрабатываться в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Содержание градостроительного плана земельного участка устанавливается статьей 44 ГрК РФ. Такой план должен разрабатываться применительно к застроенным и предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. В градостроительном плане фиксируется информация о возможном размещении объекта и параметрам разрешенного строительства, реконструкции на земельном участке. При этом если на земельный участок распространяется градостроительный регламент, то фиксируется не конкретные параметры строительства и реконструкции, а предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешенного строительства, в рамках которых застройщик самостоятельно может выбирать вариант застройки. Например, в градостроительном плане указано, что на земельном участке может быть возведен многоквартирный дом минимум — 6 этажей, максимум — 9, то застройщик ..

Архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства, и должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмическая зона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства. Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, .

Основаниями для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке, либо решение органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о проектировании в случае, если участок находится соответственно в собственности субъекта Федерации или в муниципальной собственности.

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) соответственно в орган исполнительной власти субъекта РФ, в орган местного самоуправления и (или) в суд.

Второе требование — .Указанное требования представляется излишним, поскольку к земельным участкам, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, также подготавливается градостроительный план земельного участка, в котором фиксируется вся необходимая для разработки проектной документации информация. В то же время, в самом документе об использовании земельного участка для строительства может и отсутствовать такая подробная информация.

• Федеральному закону от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ «О техническом регулировании» и ГрК РФ.

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.