Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов.
Тема «Предоставление земельных участков для строительства» изучается на стыке сразу нескольких взаимосвязанных дисциплин. Для современного состояния науки характерен переход к глобальному рассмотрению проблем тематики «Предоставление земельных участков для строительства».
Вопросам исследования посвящено множество работ. В основном материал, изложенный в учебной литературе, носит общий характер, а в многочисленных монографиях по данной тематике рассмотрены более узкие вопросы проблемы «Предоставление земельных участков для строительства». Однако требуется учет современных условий при исследовании проблематики обозначенной темы.
Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность проблемы «Предоставление земельных участков для строительства» определяют несомненную новизну данного исследования.
Дальнейшее внимание к вопросу о проблеме «Предоставление земельных участков для строительства» необходимо в целях более глубокого и обоснованного разрешения частных актуальных проблем тематики данного исследования.
Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме «Предоставление земельных участков для строительства» в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.
Теоретическое значение изучения проблемы «Предоставление земельных участков для строительства» заключается в том, что рассмотренная тема находится на стыке сразу нескольких научных дисциплин.
Теоретической и методологической основой проведения исследования явились законодательные акты, нормативные документы по теме работы. Источниками информации для написания работы по теме «Предоставление земельных участков для строительства» послужили базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных тематике «Предоставление земельных участков для строительства», справочная литература, прочие актуальные источники информации.
2. Земельный участок как объект земельных отношений
До того как приступать к рассмотрению вопросов о предоставлении земель под строительство, их обороте по российскому законодательству, прежде всего, необходимо более детально разобраться в их понятии, определении.
Филипас 1. Термодинамическое исследование скважин
... пласта для определения его параметров. Эти исследования также можно применять и для изучения газовых скважин. 1. Термодинамическое исследование скважин. Известно, что колебания температуры на земной ... геотерма. Термограмма - распределение температуры в работающей скважине имеет отклонения от геотермы, которые связаны с термодинамическими и гидродинамическими процессами, происходящими в продуктивном ...
Непосредственно сама земля определяется действующим законодательством как природный объект и природный ресурс, который по своей сути является объектом земельных отношений.Ст. 6 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147.
В более точном формальном юридическом смысле нельзя продать или купить просто землю, так как «земля» — это всего лишь понятие, определение, которое является слишком широким и общим, определяющим ее принадлежность к конкретной отрасли права.
Оборот земли может происходить только одним способом — посредством оборота земельных участков (их частей), представляющие собой вполне определенные вещи (а не просто какое-то абстрактное понятие).
Купля или продажа земли по своей сути есть понятие более экономическое, чем юридическое. Продать, купить, обменять, передать по наследству и т. Д. можно именно земельные участки.Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. — М.: Высшее образование.- 2006.- 413с.
В Земельном кодексе Российской Федерации в статье 6 приводится следующее определение земельного участка: «Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Боголюбов С.А. // Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // М. 2001. С26
Более полное определение земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № 28-ФЗ (Далее Закон о кадастре).
В статье первой указанного закона (Основные понятия) сказано: «Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14,
Законодательно-правовая база о земельных участках // М. 2001 г., С. 6
Следует отметить, что земельный участок может иметь любой наклон, любой рельеф или быть идеально гладкой поверхностью. Именно эта «поверхность», а не сведения о ней (данные в документах, картографические материалы и т. Д.) является земельным участком. Кроме того, земельный участок должен иметь границы, которые представляют собой замкнутый контур (если граница не замкнута, то это означает, что ее просто нет).
Из определения земельного участка следует, что в его состав входит не только почвенный слой, но и все то, находится под ним, если иное не предусмотрено соответствующими законами. Здесь необходимо четко разграничить понятие земельного участка и его недр. Законом РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 определено, что недра — это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Здесь вполне уместен вопрос: а могут ли собственнику земельного участка принадлежать его недра? Ответ содержится в том же Законе «О недрах», где в ст. 1. 2 сказано: «Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства ...
... порядка предоставления участков для жилищного строительства; выявление и исследование наиболее актуальных проблем в законодательстве и правоприменительной практики в сфере предоставления и использования земельных участков под цели дачного и индивидуального жилищного строительства; поиск решений ...
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами». Ведомости Съезда народных депутатов РФ Верховного Совета РФ от 16 апреля1992 г. №16 // т. 834 Иначе говоря, собственнику земельного участка принадлежит не все, что находится под его участком (по крайне мере до центра земного шара).
Тем же самым законом собственнику земельного участка определены границы дозволенного использования его недр, где в ст. 19 говорится: «Собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ».
Теперь к определению «над поверхностью земельного участка». Естественно, что у собственников, землепользователей и землевладельцев земельного участка нет прав на всю часть воздушного пространства непосредственно над их участками вплоть до верхних границ стратостферы земли. Все воздушное пространство в соответствии с Воздушным кодексом РФ от 19 марта 1997 года принадлежит России, которая в соответствии со ст. 1 обладает полным и исключительным суверенитетом в отношении воздушного пространства РФ. Тем же Воздушным кодексом все урегулирование пролетов воздушных объектов над поверхностью земли отнесены к исключительной компетенции РФ. Поэтому указанные лица не могут предъявлять претензии (в том числе финансовые) к владельцам воздушных судов, которые пролетают над их земельными участками. Здесь имеются в виду права собственников земельных участков (землевладельцам, землепользователям) при нахождении каких-либо объектов или их частей в пределах указанных земельных участков (над этими участками), хотя и несоприкасающихся с их поверхностью. Чаще всего это касается элементов соседних строений или многолетних насаждений (объектов недвижимости), которые хоть и не расположены на рассматриваемых участках, но некоторыми своими частями располагаются непосредственно над поверхностью соседних участков и могут необоснованно препятствовать их использованию.
2. Предоставление земельных участков для строительства
Правила предоставления земельных участков для строительства в г ородах предусматривают предварительное согласование места размещения объекта не во всех случаях. Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного проекта в целом.
Общественный и производственный земельный контроль
... № 833 «О государственном земельном кадастре» сведения об организации производственного земельного контроля предоставляются лицами, использующими земельные участки, независимо от организационно-правовых форм собственности, по письменному запросу территориальных органов Федерального агентства кадастра объект
Предоставление земельных участков для строительства в городах из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два возможных способа такого предоставления:
- без предварительного согласования места размещения объекта.Боголюбов С. А. Земельное право: Учебник. — М.: Высшее образование.- 2006.- 413с.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное согласование места размещения объекта не проводится (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса и аналогичная норма в п. 2 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ):
- при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);
- в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта.
Иными словами, для того чтобы определить, нужно ли предварительное согласование места размещения объекта, необходимо ответить на два вопроса:
- утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке;
- утверждены ли в данном поселении правила землепользования и застройки.
Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя (п. 4 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ):
- проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (под проектом планировки понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая, в частности, красные линии и линии регулирования застройки, границы земельных участков, плотность и параметры застройки);
- проекты межевания территорий, которые разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий;
- проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков (ст. 58 — 60 Градостроительного кодекса РФ).
Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, где под правилами землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т. Е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Предоставление земельных участков для строительства (2)
... научных статей и иных публикаций. Вопросы предоставления земельных участков рассматривались в работах Попова М.В. «Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости»[2], «Предварительное согласование места размещения объекта: некоторые практические аспекты»[3 ...
Правила землепользования и застройки устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях поселений и включают в себя схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны) (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Если на оба вопроса получены положительные ответы в местных органах архитектуры и градостроительства, проведение предварительного согласования места размещения объекта не требуется.
Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Прежде всего, существенным образом отличается порядок предоставления земельных участков для строительства.
В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия.
Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. п. 1 ст. 31 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147. Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юридические и физические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.
Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц — в постоянное (бессрочное) пользование. п. 3 ст. 30 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147.
Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду. п. 2, п. 4 ст. 30 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147.
В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города).
Градостроительный план земельного участка
... — градостроительного плана земельного участка. 1 Значение градостроительного плана земельного участка Градостроительный план земельного участка представляет собой документ, подготовка которого осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Градостроительный план земельного участка является ...
При этом в ст. 32 Земельного кодекса РФ ничего не говорится о проведении торгов или протоколах о результате торгов.
Напротив, если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).
Отмеченные различия разумны и справедливы. С одной стороны, органы власти, затратившие немалые средства на разработку градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки, имеют возможность возместить эти расходы путем проведения торгов. С другой стороны, гражданин или юридическое лицо, «нашедший» этот земельный участок, а также затративший значительные время и средства на его выбор и формирование, предварительное согласование размещение объекта, имеет полное право на то, чтобы этот участок был предоставлен ему и никому иному.
Из приведенных положений с очевидностью следует, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению. Например, нельзя предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, равно как нельзя передать земельный участок в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта.
На практике весьма часто возникают вопросы в связи с толкованием п. 6 ст. 30 Земельного кодекса, согласно которому, если земельный участок сформирован, но не закреплен за физическим или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, т. Е. путем проведения торгов.
Это не означает, что если земельный участок выбран и сформирован по заявлению конкретного лица, но ни за кем не закреплен, он должен выставляться на торги. В этом случае предусмотренный ст. 30 — 32 Земельного кодекса порядок выбора земельных участков для строительства и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства оказывается излишним. В п. 6 ст. 30 Земельного кодекса имеется в виду ситуация, возникающая, например, при принудительном прекращении прав на земельный участок, отказе лица от права на земельный участок либо приобретении публичным образованием земельного участка в результате гражданско-правовой сделки. ст. 45, 52, 53 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147. Именно в этих случаях в распоряжении уполномоченного органа оказывается сформированный и незакрепленный за конкретным физическим или юридическим лицом земельный участок, который может быть предоставлен заинтересованным лицам для строительства на торгах.
Кадастровый учёт многоконтурных земельных участков
... у исходных земельных участков смежных границ. При выделе земельного участка из многоконтурного земельного участка одновременно могут быть образованы один или несколько многоконтурных земельных участков и (или) один или несколько обычных земельных участков. При этом многоконтурный земельный участок, из которого ...
земля участок строительство собственность
3. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Как уже было указано, в соответствии с действующим Земельным кодексом, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, естественно в пределах их компетенции.
В Земельном кодексе определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года более детально расписан этот процесс.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц — федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, в постоянное (бессрочное) пользование.
Считаю это большим прогрессом в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным, а чиновники не могут отдать земельный участок просто тому, кто именно им больше нравиться. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями исполнительной власти в процессе предоставления земельных участков под строительство.
Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия:
— Подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает меже-вые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре).
Геодезическое обеспечение строительства автомобильных дорог с ...
... земельного участка Характерная точка границы (межевой знак) земельного участка, установленная при проведении кадастровых работ Оборотная сторона чертежа земельных участков Лист № 11, 2 АКТ СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Кадастровый номер или обозначение земельного участка :ЗУ1 Площадь земельного участка ...
Сама же процедура формирования земельного участка и этапы его формирования были рассмотрены в первом параграфе настоящей главы, поэтому мы не будем повторно их рассматривать.
— Определение разрешенного использования земельного участка. Данная операция была достаточно подробно рассмотрена в третьем параграфе настоящей главы, поэтому здесь повторно рассматриваться не будет. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете.
— Определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.
— Принятию решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления.
- Публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 30 ЗК: «Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Боголюбов С.А .// Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // М. 2001, С.98
Строительство жилого дома
... строительства относится к 1-му территориальному поясу и ко 2-му климатическому району. 1.2 Объемно - планировочное решение По мере развития типизации проектирования и индустриализации строительство жилых зданий ... облицовка: Ш Бетонные поверхности цокольных участков стен отделываются фасадными цветными керамическими ... В качестве основания под малярные работы применяется штукатурка и отделка ...
2) проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами.
В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики.
3) Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), после проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. Дополнительные требования приводятся в ст. 38 ЗК, где основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности.
Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган государственной или муниципальной власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. На мой взгляд, для решения этой проблемы было бы неплохо либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта РФ, либо передать по договору все-таки негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально «прозрачной» для всех ее участников.
В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Теперь вернемся к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в результате чего собственник земельного участка — государство или местное самоуправление не лишаются права собственности на него. В этом случае предоставление земельного участка происходит в следующем порядке:
1) выбирается земельный участок и принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проводятся уже описанные работы по формированию земельного участка;
3) указанный земельный участок должен пройти процедуру государственного кадастрового учета в соответствии с действующими правилами;
4) принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Следует также отметить, что в соответствии с новым Земельным кодексом предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Теперь к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка.
Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица (как юридические, так и граждане), заинтересованные в пре-доставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство.
В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известно, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное — испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных.
После чего «орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями». ст. 31 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147.
Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов.
Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (которые находятся в государственной или муниципальной собственности) законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
Для случаев, предусматривающих размещение объектов для общественных нужд, необходимо производить выкуп земельных участков, которые могут находятся в собственности граждан или юридических лиц. При этом уполномоченные органы власти (государственной или местного самоуправления) информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. В этом случае порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ, то есть по большей части должны быть унифицированы.
В свою очередь закон предоставляет гражданам, общественным организациям (объединениям) и органам территориального общественного самоуправления право участия в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под строительство.
К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления.
В случае, если предполагается изъятие земельного участка, в том числе путем его выкупа, для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
Землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения (далее — земли промышленности) признаются земли, предоставленные соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для развития различных отраслей промышленности и экономической деятельности, не связанной с ведением сельского, лесного и водного хозяйства. К этой категории относятся земли, занятые промышленными предприятиями, в том числе предприятиями горнодобывающей промышленности, дорогами и другими транспортными системами, инженерными коммуникациями, предприятиями и объектами обороны, объектами космоса и государственной безопасности, расположенные за чертой поселений. К землям промышленности также относятся земли, занятые закрытыми административно-территориальными образованиями. Земли промышленности и иного назначения используются преимущественно в качестве пространственного базиса. В отличие от ведения сельского хозяйства, для размещения и эксплуатации промышленных предприятий и других объектов несельскохозяйственного назначения не требуется высокое естественное плодородие земель. Принципиальное значение имеет близость к объектам транспортной инфраструктуры, населенным пунктам, ландшафтные и климатические условия. Выбор мест размещения объектов добывающей промышленности в первую очередь зависит от расположения разведанных месторождений полезных ископаемых. Земли промышленности неоднородны по составу. Их состав фактически определяет структура экономики и видов хозяйственной деятельности.
- промышленных предприятий различных отраслей экономики,
- объектов обороны, включая воинские части,
- энергетических комплексов, включая объекты атомной энергетики,
- объектов наземного транспорта, включая железнодорожный, автомобильный и трубопроводный,
- объектов связи, радиовещания, телевидения,
- объектов космоса, включая объекты по производству и запуску космических систем, научно-исследовательские учреждения.
В данную категорию также входят земли большинства закрытых административно-территориальных образований. К данной категории могут быть отнесены земли иного назначения (глава 16 ЗК РФ).
В соответствии с учетными данными земли промышленности и иного назначения занимают площадь 18,3 млн. га, что составляет примерно 1,07 % площади всех земель. Динамику формирования этой категории земель определяет устойчивая, хотя и незначительная тенденция к увеличению общей площади. Увеличение происходит за счет присоединения земель других категорий, которые изымаются у пользователей и предоставляются для строительства, реконструкции или расширения промышленных предприятий и других соответствующих объектов.
С пользованием этими землями связывается наличие различных экологических проблем. Наиболее острой является проблема нарушения ландшафтных характеристик земель, захламление их твердыми отходами, загрязнение опасными химическими веществами в процессе обычной эксплуатации предприятий и в результате аварийных ситуаций.
Земли промышленности формируются за счет передачи земельных участков для строительства промышленных предприятий, транспортных систем, объектов обороны, связи, телевидения, радиовещания, космоса и иного назначения соответствующим заинтересованным лицам из состава других категорий земель. Большинство земель промышленности располагается в сельской местности, и земли сельскохозяйственного назначения, особенно расположенные вблизи населенных пунктов и транспортных систем, служат важным резервом расширения земель промышленности. Предоставление земельных участков промышленным и иным предприятиям и организациям для несельскохозяйственных нужд из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке изъятия и предоставления земельных участков, установленный ст. 79 ЗК РФ, и с учетом требований иных нормативных правовых актов.
Данный порядок включает:
- представление ходатайства заинтересованного в получении земельного участка лица в соответствующую местную администрацию о согласовании места размещения объекта, к которому прилагаются все проектные материалы, включая результаты экспертиз, в том числе экологической;
- выбор земельного участка и вынесение решения о выборе земельного участка;
- представление ходатайства заинтересованного лица об изъятии земельного участка;
- вынесение решения местной администрацией об изъятии земельного участка и условиях его предоставления.
При предоставлении земельных участков из состава земель лесного фонда для строительных и иных хозяйственных работ, не совместимых с режимом землепользования в лесном фонде, применяется процедура перевода лесных земель в нелесные, установленная лесным законодательством. ст. 63 Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200 ФЗ. — Собраниезаконодательства РФ. — 06.12.2006. — N 25 — Ст. 2367.
Заключение
Хотелось бы отметить, что новый Земельный кодекс достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства. Очень важно то, что новый Земельный кодекс в этом случае требует информирования о предоставлении земельных участков заинтересованным сторонам, проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Однако не все так просто. Ведь предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения не производится лишь в случае размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, а также в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.
Сама реализация идей наделения желающих получить земельные участки под строительство различных объектов по-прежнему чаще сводится к тому, что заинтересованная сторона предоставляла в полномочный орган власти (государственный или муниципальный) заявку на предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства. Далее заявка проходит соответствующие согласования в различных ведомствах на предмет отсутствия препятствий для отвода земельного участка. К таковым чаще всего относятся органы архитектуры, местные органы Госкомзема России (ныне Росземкадастра) и т. д. То есть определялся весь круг землепользователей, чьи интересы могли быть затронуты этим земельным отводом и далее все необходимая процедура согласования.
Казалось бы, что данная схема должна быть оптимальной. Но в этой схеме есть один большой изъян. Заключается он в том, что руководители согласующей службы или представители органов власти, предоставляющие земельные участки, частенько оставаясь один на один с заявителем могли давать понять последнему, что для получения положительного решения его вопроса требуется еще и некоторая неофициальная часть. То есть, иначе говоря, был повод для взяточничества, для злоупотребления своим положением. Данное положение усугублялось еще и тем, что на один земельный участок могло быть несколько претендентов и побеждал из них чаще тот, кто был ближе к действующему представителю власти, от которого зависело предоставление земельного участка.
Именно таким образом в России застраивались прибрежные защитные и охранные зоны, вырубались (и вырубаются до сих пор) заповедники и реликтовые леса. Взять хотя бы подмосковные леса.
И так, общие правила предоставления земельных участков для целей строительства, обозначены новым Земельным кодексом.
Но это только начало. Следующий этап — это работа в субъектах РФ. Насколько сами регионы России смогут реализовать государственную идею. Дело в том, что не все регионы России одинаковы. Здесь дело и в способах хозяйствования, сложившихся в конкретной местности, и в этнических различиях. Немаловажную роль играет и географическое положение субъекта — территории покрытые лесами будут иметь значительные отличия отвода земельных участков для целей строительства от земель занятых горами или черноземами.
Еще один уровень детализации — муниципальное образование (город или район), где в свою очередь должны найти отражение свои особенности. Все это будет работать хорошо только при одном условии — несмотря на различные условия, должна быть единая политика, единые правила в земельных отношениях, которые должны максимально снизить возможность чиновничьего произвола и максимально быть направленными на получение экономической выгоды при соблюдении закона и экологического равновесия естественных природных ресурсов, прежде всего земельных.
Каждый субъект РФ может либо улучшить процедуру предоставления земельных участков для строительства, например, упростив некоторые процедуры, либо усложнив их, тем самым, прежде всего. Правда, в последнем случае в таком субъекте РФ будет не столько сохраняться (охраняться) земельный фонд, сколько приходить в запущение. К тому же темпы строительства будут неуклонно снижаться, что весьма усложнит положение этого региона.
Не решен важный момент, кто же будет основным координатором всех министерств, ведомств, служб и т. д., который заставит их эффективно работать. На мой взгляд, в это дело каждого субъекта РФ, который должен решить эту проблему своими силами с учетом своих региональных особенностей. Здесь должен быть назначен не только главный координирующий орган, но и разработан детальный регламент взаимодействия всех государственных и муниципальных структур, имеющих отношение к отводу земельного участка для целей строительства. При этом все региональные органы власти (включая и муниципальные) должны иметь такой регламент, утвержденный исполнительным органом власти субъекта РФ. С федеральными же органами власти (служба Росземкадастра по субъекту РФ и др.) должны быть подписаны соглашения, в которых четко регламентировано их взаимодействие для более эффективного решения данных задач.
Кроме того, необходимо решить вопросы о более широком информировании заинтересованных лиц при отводе земельных участков для строительства. Например, каждый субъект РФ может вполне справиться с задачей создания единой базы данных о наличии земельных участков, которые могут быть отведены для целей строительства, открытой для всех заинтересованных лиц. И в дальнейшем отвод земельных участков осуществлять на ее основе. Которая, в свою очередь, должна быть доступна всем желающим для свободного ознакомления.
Исходя из этого можно сделать вывод, что это дело не ближайших месяцев, и, к сожалению, даже не лет. Это очень длительный процесс. Но этот этап все-таки нам предстоит пройти. Будем надеяться, что достаточно эффективно.
Список использованной литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://drprom.ru/kontrolnaya/poryadok-predostavleniya-zemelnyih-uchastkov-dlya-stroitelstva/
1. Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14, Законодательно-правовая база о земельных участках // М. 2001 г., С. 6
2. Ведомости Съезда народных депутатов РФ Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г. №16 // Ст. 834
3. Ведомости Съезда народных депутатов РФ Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г. №16 // Ст. 834
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147.
5. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200 ФЗ. — Собрание законодательства РФ. — 06.12.2006. — N 25 — Ст. 2367.
6. Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 262.
7. Боголюбов С.А. // Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // М. 2001. С26
8. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. — М.: Высшее образование.- 2006.- 413с.
9. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. — 2003. — N 8.
