2. Оценка эффективности вложений в строительство объекта
Глава 1. Маркетинговые исследования рынка
1.1 Анализ недвижимости Санкт-Петербурга
Российский рынок недвижимости в значительной степени зависит от ситуации на финансовом рынке, который переживает сейчас не лучшие времена. Увеличение стоимости денег привело к тому, что выросли ставки кредитования, а это повлияло как напрямую на девелоперов, отразившись на рентабельности проектов, так и на покупательский спрос, снизившийся в связи с недоступностью ипотеки и вследствие снижения покупательской способности и уверенности в завтрашнем дне.
В итоге, отечественный рынок недвижимости замер в ожидании. По прогнозам аналитиков, такая ситуация может сохраниться как минимум ближайшие полгода, а затем еще значительное время понадобится на то, чтобы оживление в сегменте спроса привело к появлению новых проектов и росту рынка недвижимости в целом.
Рынок жилья Петербурга: общие тенденции за неделю 14 сентября – 21 сентября 2009 г. [1]
За прошедшую неделю цены на вторичном рынке квартир понизились на 0,01%, средняя цена предложения составила 82,9 тыс. руб. за кв. м. Строящееся жилье подешевело на 1,16% и предлагалось в среднем по 72,8 тыс. рублей за метр.
Разработка проекта производства работ на строительство трехэтажного ...
... 13,7 м По вычисленным данным подбираем пневмоколёсный Кран КС-2572 с вылетом стрелы14м. 3.3 Выбор механизмов для других видов работ Для ведения различных видов работ применяются ... строительно-монтажных работ строительство кирпичный жилой здание 3.1 Описание способов производства земляных работ При производстве земляных работ предусмотрено максимальное использование механизмов. Для планировки и ...
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.
Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга
Индекс БН является индикатором текущего среднего уровня цен предложения на рынке квартир Санкт-Петербурга, характеризует ситуацию и ценовые тенденции на вторичном рынке и рынке строящегося жилья.
Индекс арендных ставок на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга
Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение средней арендой ставки в рублях в январе 2008 года).
Индекс доходности от сдачи жилья в аренду в Санкт-Петербурге
Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге, % годовых.
1.2 Характеристика Московского района Санкт-Петербурга
Московский район Санкт-Петербурга — один из наиболее интересных и известных районов города. Он был образован 20 июня 1919 года.
Московский район расположен в центральной и южной частях Санкт-Петербурга и охватывает территорию, протянувшуюся с севера на юг от Обводного канала до Пулково.
На севере он граничит с Центральным и Адмиралтейским районами, на западе с Кировским и Красносельским, на востоке с Фрунзенским, на юге — с Пушкинским.
На территории района имеются 43 школы, 8 больниц, 6 кинотеатров.
В районе 98 улиц, 20 бульваров, 3 парка.
Границы района
Граничит с районами:
- Адмиралтейским — граница идет на восток от восточной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург — Гатчина по оси улицы Малой Митрофаньевской, далее на север по оси Московского проспекта, на северо-восток по оси Обводного канала до западной стороны полосы отвода Витебской железной дороги;
- Кировским — граница проходит по оси Лиговского канала, по восточной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург — Сосновый Бор, затем по восточной стороне полосы отвода Варшавской железной дороги, до продолжения западной стороны улицы Кубинской, по северной стороне полосы отвода подъездной ветки Новый Порт — Дача Долгорукова, по восточной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург — Гатчина до продолжения оси улицы Малой Митрофаньевской;
- Красносельским — граница проходит по южной, западной и северной границам территории аэропорта Пулково, далее идет на северо-восток по оси Лиговского канала и завершается у восточной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург — Сосновый Бор;
- Фрунзенским — граница идет на северо-восток по оси Обводного канала до Рузовского моста, далее на юг по западной стороне полосы отвода Витебской железной дороги до Южной обходной железнодорожной магистрали;
- Пушкинским — граница идет от Витебской железной дороги на юго-запад по северному берегу реки Волковки и по северной границе земель АО «Кока-Кола». Затем граница поворачивает на юг по восточной стороне Пулковского шоссе, включая в границы Московского района транспортную развязку на пересечении с пушкинским шоссе, а также жилой микрорайон восточнее дороги и памятник зеленого пояса Славы – «Пулковский рубеж». Далее граница идет на юго-запад по восточной стороне Пулковского шоссе и на северо-запад по южной стороне Волхонского шоссе 600 м до восточной границы Пулковского питомника;
- Ломоносовским районом Ленинградской области.
Площадь
Электрические железные дороги
... устройства энергоснабжения электрических железных дорог: повышенное напряжение в контактной сети позволяет увеличить расстояние между тяговыми подстанциями при тех ... электрифицированной на постоянном токе 1200 вольт между Петербургом и Петергофом. Были сооружены две электростанции в ... передается по улицам и населенным районам, на подстанциях напряжение для безопасности еще раз понижается ...
Расположение
Северная часть современного Московского района — Московская застава — является промышленной зоной.
Южная часть — массовая застройка велась, в основном, в 1980-е годы.
В крайне южной части района находятся аэропорты Пулково-1 и Пулково-2, авиагородок и созданное в 1960-е годы новое южное кладбище.
Население
Население района — свыше 300 тысяч человек.
Транспорт
Московский район имеет более удобное транспортное сообщение, чем Фрунзенский и Красносельский районы.
Центральная, осевая магистраль района (Московский проспект) соединяет федеральную трассу «Россия» с центром города (Сенная площадь).
Удобный доступ в аэропорт «Пулково», развитая система станций метрополитена, целый ряд общегородских магистралей делают район очень удобным в плане транспортного сообщения и с другими районами, и с пригородом.
Аэропорты «Пулково-1» и «Пулково-2» — международный.
Проходят две крупные автомагистрали Северо-Запада — Московское и Киевское шоссе.
На территории района расположено 6 станций метро, обеспечивающие связь жителей Московского района с центром города.
Они связывают северные районы с южными и соединяют отдаленные районы, например, Купчино с городом.
География Московской области
... в Серпуховском районе) и на западе области. Обнаружены на территории Московской области и девонские отложения. Широко распространены в Московской области четвертичные отложения; их ... и нескольких соседних областей. Солёные воды с концентрацией солей до 300 г/л применяются в местной пищевой промышленности, бальнеологических центрах, а также на водноспортивной базе. 4.Климат. Климат Московской области ...
Здесь хорошо развита сеть наземного пассажирского транспорта. В районе 10 автобусных, 10 троллейбусных, 7 трамвайных маршрутов.
Железнодорожные станции: «Воздухоплавательный парк», «Проспект Славы», «Купчино».
Железнодорожные магистрали, отходящие от Витебского, Балтийского вокзала, идущие через Московский район, позволяют жителям района быстро и без лишних усилий добираться до исторических пригородов: Петергофа, Пушкина, Павловска и до дачных участков.
а) Станции метро: Московско-Петроградская линия (2) – «Московские ворота», «Электросила», «Парк Победы», «Московская», «Звездная» и «Купчино»;
- б) Основные транспортные магистрали: Витебский проспект, Московский проспект, переходящий в Пулковское шоссе, Московское шоссе и другие. Эти автомагистрали связывают центр Санкт-Петербурга с пригородами.
в) Связь с другими районами города: Московский — Адмиралтейский — Московский проспект, Малая Митрофаньевская улица, набережная Обводного канала;
- Московский — Кировский — Краснопутиловская улица, Ленинский проспект;
- Московский — Фрунзенский — проспект Славы, Витебский проспект, улицы Благодатная и Типанова (через путепровод).
Промышленность
С середины XIX века на территории нынешнего Московского района стали строиться промышленные предприятия: завод «Ретшке» (ныне «Вагонмаш» им. Егорова), товарищество Санкт-Петербургского механического производства обуви («Скороход»), общество русских электротехнических заводов «Сименс-Гальке» («Электросила»), мыловаренный завод Жукова (ныне АО «Аист») и другие.
Московский район не относится к крупным — по площади — районам. 70% прибыли, получаемой предприятиями, базирующимися в Московском районе, отчисляется в городской бюджет. На территории района действуют около 49 крупных промышленных предприятий. Основная масса их сосредоточена в северной части. По сути, почти весь север района, кроме отдельных участков Московского проспекта и кварталов вблизи Обводного канала, до метро «Электросила» — сплошная промышленная зона. Центральная часть района практически без заводов и фабрик (если только не считать авторемонтный завод у Варшавской).
На юге — агрофирма «Лето», ЦНИИ Крылова, Мясокомбинат, комбинат «Мельничный», автопарк, склады. Большинство предприятий юга района находятся вдоль Пулковского и Московского шоссе.
40% предприятий Московского района — предприятия пищевой промышленности. Здесь находятся «Самсон», «Пищевик», масложировой комбинат, сельскохозяйственные предприятия фирмы «Лето», заводы фирм «Кока-Кола» и «Ригли».
Промышленные предприятия (тяжелая промышленность):
- Объединение «Ленинец»;
- Объединение «Электросила»;
- Вагоностроительный завод имени Егорова. Промышленные предприятия (легкая промышленность):
- Швейное объединение «Маяк»;Обувная фабрика «Скороход»;
- Фабрика по производству изделий из искусственной кожи «Пролетарский труд»;
- Фирма «Мелодия»;
- химическая промышленность – «Аист» и др.
Наука и образование
В районе находятся 139 образовательных учреждений.
Высшие учебные заведения:
- Ветеринарный институт; Академия гражданской авиации.
Научно-исследовательские учреждения:
Природные ресурсы Алексеевского муниципального района Волгоградской области
... на западе с Урюпинским и Нехаевским районами. Территория района -- 2,3 тыс. кв. км. Административный центр -- станица Алексеевская. Район расположен вблизи (40 км) от федеральной ... для производства керамического кирпича, разведано семь месторождений пресных подземных вод. Алексеевский район имеет выгодное географическое положение. На территории располагаются крупные залежи минерально-сырьевых ...
- Пулковская астрономическая обсерватория;
- НИИ «Гипроэнергомаш»;
- НИИ «Гипротранс»;
- НИИ «Гипрогор».
Памятники истории и архитектуры
Московские триумфальные ворота — 1834 -1838 гг. (арх. В. Стасов, скульптор Б. Орловский); Новодевичий монастырь (бывший) и Новодевичье кладбище — первая половина XIX века (арх. Н. Ефимов); Мемориальный комплекс площади Победы и др.
Культура и отдых
В районе находятся 53 учреждения культуры.
Учреждения культуры и искусства:
- Дворец культуры имени Ильича; Дворец культуры имени Капранова и др.
1.3 Анализ недвижимости Московского района Санкт-Петербурга
По статистике Restate.ru Московский район – один из лидеров по продаже новостроек в Санкт-Петербурге. 15,22% жилья на первичном рынке продается на этой территории, и возможно, этот показатель со временем увеличится. По информации из отдела строительства, инвестиций и землепользования Московского района, свободных пятен под застройку в районе практически нет. Однако есть значительный ресурс — бывшие территории промышленных предприятий. Сейчас на территории района идет проектирование и строительство 74 объектов и ведутся изыскательские работы на 16 земельных участках. Московский район занимает площадь 7107 га. В районе 85 улиц общей протяженностью 152,3 километра, 3 парка, 40 скверов, 17 бульваров, 9 садов. Общая площадью зеленых насаждений — 1645,5 гектаров. Жилищный фонд района — 1096 жилых домов (102577 квартир), общей площадью 5433,1 тыс.кв.м. Московский район относится к промышленно развитым районам города и входит в пятерку крупнейших, обеспечивающих около 60% производства промышленной продукции. Определяющими отраслями для района являются машиностроение (включая станкостроение и приборостроение) и пищевая промышленность. Здесь расположен целый ряд важных для города предприятий: «Электросила» (концерн «Силовые машины»), ЗАО «Вагонмаш», заводы Холдинговой компании «Ленинец», ОАО «Автоарматура», ОАО «Механический завод» и другие. Значительное количество предприятий, возможно, будет перенесено за пределы города, что даст возможность новому жилому строительству в Московском районе. Стратегическим планом Санкт-Петербурга предусматривается развитие территории международного аэропорта «Пулково» включающего строительство пассажирского терминала новых причалов для самолетов, новой диспетчерской башни, многоярусного паркинга для автомобилей, офисного здания авиакомпании, гостиницы для транзитных пассажиров и экипажей. Зоной особой деловой активности и инвестиционных вложений в ближайшие годы будет нежилая территория, прилегающая к аэропорту «Пулково». Практически это первый крупный земельный участок, выставленный на торги и предназначенный для коммерческой застройки. Городом выполнена за счет собственных кредитных средств инженерная подготовка данной территории и строительство объектов инфраструктуры. Кардинальным образом меняется и территория вдоль Пулковского шоссе, которая становится популярной торговой зоной. В Московском районе идет множество строек. Проекты по строительству жилых объектов на территории района ведут компании «ЛЭК», «Сэтл Сити», «Городская домостроительная компания», «Трест-36», «Строительная корпорация «Элис» и ряд других.
Основные вопросы строительства метро на примере Московского метрополитена
... следующие задачи: Рассмотреть этапы строительства метро; Исследовать Московский метрополитен. 1. Этапы строительства метро 1 Выбор места расположения. Инженерные изыскания. Проектирование В первую очередь метро прокладывают в отдаленные районы столицы. При этом ...
Московский район называют «южными воротами» города и прочат ему будущее одного из престижных, элитных районов. Безусловно, здесь есть ряд проблем, которые мешают сегодня развитию этой части Санкт-Петербурга – например, недостаточность метро, инертность инвесторов по отношению к промзонам. Но можно с уверенностью сказать, что Московский район становится престижным, его облик меняется. Архитектурные противоречия между кварталами сталинской застройки и кварталами хрущевских пятиэтажек могут быть через краткое время сглажены благодаря городским программам реновации территорий. Освоение бывших промышленных территорий дает возможности для нового будущего строительства. Новостройки, запланированные к сдаче в ближайшие 2 года, поднимаются, невзирая на кризис.
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
Текущие средние цены предложения на рынке аренды жилья (руб./месяц)
В течение последних лет Московский район уверенно удерживает лидерство по объемам ввода нового жилья. Развитая инфраструктура, комфортабельная застройка, парковая зона – все это делает Московский район очень привлекательным и для инвесторов-строителей, и для покупателей.
[1] www.bn.ru
