Техническая эксплуатация объекта недвижимости

метки: Объект, Эксплуатация, Технический, Недвижимость, Обслуживание, Работа, Здание, Выполнение

3.2 Виды работ технического обслуживания

Техническое обслуживание здания — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения.

Объем этих работ не всегда можно точно запланировать, так как возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

Сложность технического обслуживания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ по техническому обслуживанию сводится к ниже приведенным задачам.

1 Поддержание в жилых помещениях требуемого температурно-влажностного режима (обеспечение исправности ограждающих конструкций, поддержание требуемой температуры, достаточная вентиляция).

Он влияет на состояние конструкций, которые под воздействием колебания этого режима могут преждевременно изнашиваться.

2 Защита от переувлажнения внешних частей зданий (от паров воздуха, дождя, талых вод).

Атмосферная влага может проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки элементов зданий и отмостки. Под действием капиллярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.

3 Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или с усилением конструкций.

4 Программа технической эксплуатации

Техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:

• помещений здания;
• строительных конструкций объекта;
• систем водоснабжения и водоотведения;
• систем электроснабжения и освещения;
• систем тепло- и газоснабжения;
• систем вентиляции и кондиционирования;
• систем пожарной и охранной сигнализации, включая автоматические системы пожаротушения;
• систем инженерной защиты помещений и территорий (системы видеонаблюдения, системы контроля доступа и пр.);
• слаботочных устройств;
• систем структурированных кабельных линий;
• систем учета расхода электрической и тепловой энергии;
• систем учета водопотребления;
• систем автоматического управления (САУ);
• лифтов и лифтового оборудования.

Кроме того, в состав работ по технической эксплуатации зданий входит ремонтно-эксплуатационная деятельность по содержанию придомовой территории.

Абсиметов. Усиление строительных конструкций зданий и сооружений ...

... времени. Рис. 1 и 2 Работы по усилению кирпичных простенков при реконструкции здания. 2. Усиление несущих конструкций Прочность, надежность и устойчивость любой конструкции обеспечивается за счет несущих конструкций, подразделяющихся на вертикальные и ...

Техническое состояние зданий контролируется путем систематического проведения как плановых, так и внеплановых технических осмотров. При проведении осмотров рекомендуется использование современных средств технической диагностики.

Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры подразумевают контроль технического состояния объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций и систем.

Внеплановые осмотры в обязательном порядке проводятся после стихийных бедствий, таких как землетрясения, ураганы, наводнения, обильные снегопады. Также внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями которых могут быть повреждения отдельных систем и элементов здания, например, после возникновения аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения.

Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.

На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов:

1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ.

4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ.

5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы.

Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте.

К элементам технической эксплуатации зданий относятся:

• технические осмотры;
• техническое обслуживание;
• текущий ремонт, капитальный ремонт;
• санитарное содержание объектов, их элементов и систем.

При составлении перечней работ и периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергонадзора, Санэпиднадзора, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности.

Монтаж и эксплуатация оборудования и систем газоснабжения

... хозяйства к работам по проектированию, строительству и эксплуатации объектов газового ... оборудования; 2) Повышение надежности и оперативности управления ГРП и сетями путем внедрения систем телемеханизации и автоматизированных систем управления технологическими процессами; 3) Повышение безопасности эксплуатации систем ... и управления; 9) Ускорение технического перевооружения производства, широкое ...

4.2 Уровни эксплуатации

При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать с собственником перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с выбранным уровнем эксплуатации.

Первый уровень. Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное функционирование объекта. Предусматриваются минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания.

Второй уровень (базовый уровень эксплуатации).

Работы, отвечающие нормативным требованиям в соответствий с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ.

Третий уровень. Предполагает не только выполнение обязательных нормативных работ, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания людей на объекте. Данный уровень эксплуатации может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов.

Невыполнение работ, связанных с комфортностью пребывания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении финансирования только до первого уровня эксплуатации.

4.3 Обслуживающий персонал, Выполнение работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала:

Первая группа. Сотрудники и рабочие широкого профиля, не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок.

Вторая группа. Сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению).

Третья группа. Специалисты по электротехническим, газовым и т. п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам.

Четвертая группа. Фирмы, специализирующиеся на предоставлении определенного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т. д.).

На каждом объекте недвижимости должно быть назначено лицо, ответственное за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта.

Расчет доходов и расходов эксплуатации объекта недвижимости

... современного оборудования объекта недвижимости. Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и ... выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости. Проводя оценку стоимости объекта недвижимости, кроме влияния приведенных факторов следует учитывать и ...

Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей/эксплуатирующей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых определяется размерами и спецификой объекта, состоянием и сложностью строительных конструкций, инженерных систем и элементов.

4.4 Документация по эксплуатации

В процессе технической эксплуатации управляющая/эксплуатирующая компания должна использовать стандартные формы документов. Эти формы могут значительно облегчить работу по определению того, какие работы следует выполнять прежде всего. Стандартные формы ведения документации должны постоянно обновляться, анализироваться и корректироваться:

• нормативно-правовые документы по технической эксплуатации объекта, строительные нормы и правила;
• справочные материалы о требованиях по эксплуатации зданий и их инженерных систем;
• инструкции фирм-производителей;
• руководства по технической эксплуатации различных систем;
• технические словари.

Все основные технические и технико-экономические данные об объекте сосредоточены в трех документах:

• техническом паспорте на объект;
• паспорте технического обследования объекта недвижимости;
• техническом журнале по эксплуатации здания.

К техническому паспорту должны быть приложены:

• копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта;
• перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения.

В паспорт технического обследования заносятся:

• общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестойкости, конструктивная схема, наличие элементов благоустройства);
• характеристика основных строительных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потолков, полов, внутренней отделки и т.

д.);

• характеристика инженерных систем здания (отопление, горячее водоснабжение, водопровод и канализация, электротехнические устройства, система вентиляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, система пожаротушения);
• описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т.

д.);

• расчет физического износа здания;
• информация о наличии технической документации по зданию.

Заполненный паспорт технического обследования является документом для служебного пользования. Технический журнал по эксплуатации объекта отражает состояние этого объекта. В него заносятся:

• данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами;
• заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов;
• основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта;
• сведения о фактах нарушений правил технической эксплуатации объекта и мерах по пресечению таких нарушений;
• данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ);
• сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер).
  13 стр., 6284 слов

  «Эксплуатация объектов сетевой инфраструктуры компьютерной ...

  ... не иначе как взаимосвязь современного мира с компьютерными технологиями. Цель курсовой работы: эксплуатация объектов сетевой инфраструктуры торгового центра., Объект: сетевая инфраструктура торгового центра., Предмет: эксплуатация объектов сетевой инфраструктуры торгового центра., Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи: ...

Все эти сведения отражают историю эксплуатации объекта, его техническое состояние на каждый период времени и используются при планировании ремонта и при составлении дефектных ведомостей.

Дополнительно к этим документам целесообразно иметь Руководство по эксплуатации объекта. В нем описываются все виды деятельности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией, изложены все требования и разъяснения того, кто должен отвечать за выполнение этих требований.