Инвестиционного проекта

метки: Строительство, Бизнес, Скачать, Поселок, Коттеджный, Область, Составлять, Средство

Вашему вниманию представляется бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК» (далее бизнес-план).

В настоящем бизнес-плане представлена краткая информация, характеризующая содержание проекта, его маркетинговую, производственную и финансово-экономическую сторону. Инвестиционный проект представляет собой обоснование эффективности строительства и реализации коттеджного поселка в городском поселении Зерноградский Ростовской области.

В целом по проекту планируется строительство и реализация 200 домовладений (коттеджи и таунхаусы), а также строительство объектов социально-культурной инфраструктуры (детский сад и торговый центр).

Схема ситуационного плана поселка представлена в приложении.

Инфраструктура (инженерные коммуникации и общепоселковые сооружения) будут передаваться на баланс Управляющей компании после постройки всех домовладений.

Детский сад планируется передать администрации городского поселения. Торговый центр планируется реализовать.

Целями инвестиционного проекта являются:

• Реализация потенциально выгодного инвестиционного проекта с рентабельностью по чистой прибыли 26% и чистой прибылью в 261 993 тыс. руб. на горизонте планирования 3 года;
• Окупить вложенные средства в срок до 2,5-х лет;

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 6

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Эффективная реализация имеющегося опыта в области строительства и реализации малоэтажной недвижимости.

1.2.

Показатели эффективности проекта

Расчетный период в данном проекте охватывает весь возможный жизненный цикл проекта вплоть до его прекращения. При разработке проекта разработчик проекта ориентировался на предполагаемый срок строительства поселка, окупаемости проекта и возврата средств инвестору.

Расчеты основных показателей проекта осуществлены в рублях – в валюте, в которой предполагается привлечение инвестиций.

Срок окупаемости проекта, рассчитанный путем определения чистой текущей стоимости нарастающим итогом, составляет 2,4 года. Дисконтированный срок окупаемости составляет 2,45 года.

Разработка проекта производства работ на строительство трехэтажного ...

... основных строительно-монтажных работ строительство кирпичный жилой здание 3.1 Описание способов производства земляных работ При производстве земляных работ предусмотрено максимальное использование механизмов. Для планировки и ... м По вычисленным данным подбираем пневмоколёсный Кран КС-2572 с вылетом стрелы14м. 3.3 Выбор механизмов для других видов работ Для ведения различных видов работ применяются ...

Номинальная годовая внутренняя норма доходности проекта (IRR) составит 44,5%.

Чистая прибыль за 36 месяцев реализации проекта составит 261 993 тысяч рублей.

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) – современная стоимость будущих дисконтированных денежных поступлений за минусом современной оценки инвестиций составит 82 471 тыс. руб.

Ставка сравнения (реальная годовая) – 23 % принималась в проекте с учетом альтернативной доходности потенциального инвестора и инициатора проекта, поправки на риски, связанные с реализацией проекта, за вычетом уровня инфляции (проект рассчитан в текущих ценах).

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 7

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

1.3.

Потребность в инвестициях

Реализация данного проекта предполагается за счет привлеченных средств. Общая потребность в финансировании проекта составляет 363 500 тысяч рублей.

Для реализации данного проекта планируется привлечение средств инвестора с 2-го месяца от начала реализации проекта (Февраль 2015 года).

Настоящий проект позволяет привлечь средства инвестора на срок не менее 2,5 лет (Июль 2017 года).

Данные средства будут использованы на строительно – монтажные работы, приобретение строительных материалов, оплату текущих расходов и продвижения, пополнение оборотного капитала.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 8 Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

2. ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА

2. ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 9

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

2. ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА

2.1.

Общие данные

Доверенным лицом инициатора проекта выступает консалтинговая компания ООО «Инвестиционные решения». Сведения об инициаторе проекта предоставляются по запросу. Оставить запрос можно любым удобным способом: По телефону – +7 (495) 205-64-40; Сайт компании — investdecision.ru;

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 10

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО

ПРОЕКТА

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 11

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

3.1.

Местонахождение объекта

В рамках реализации настоящего проекта планируется строительство коттеджного поселка на земельном участке площадью 20 Га по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Зерноградское городское поселение.

Местонахождение планируемого расположения коттеджного поселка можно увидеть на рис. 3-1 и 3-2, а также на схеме ситуационного плана коттеджного поселка (см. приложение).

Рисунок 3-1. Местонахождение планируемого расположения коттеджного поселка на карте г.Зерноград

Пример выполнения курсового проекта оп специальности Строительство ...

... курсовой проект «____________________» выполнен в соответствии с заданием на проектирование. В проекте разработаны архитектурные, конструктивные решения жилого здания с учетом задания, габаритов, материалов, целевой направленности, района строительства и ... процессов при возведении зданий и сооружений. Строительство является важнейшей составляющей ... для тех или иных работ, главной особенностью которого ...

Стоит отметить несомненное преимущество расположения земельных участков – транспортная доступность и близость к границам г. Ростов-на-Дону, экологически чистый район, а также нахождение земельного участка внутри г. Зерноград, что говорит о развитой

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 12

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

инфраструктуре (см. рис. 3-1).

Рисунок 3-2. Местонахождение планируемого расположения коттеджного поселка на схематичной карте Ростовской Области

Земельные участки планируется выделить инициатору проекта на праве долгосрочной аренды. Площадь участка – 20 Га. Администрация городского поселения подводит все коммуникации к участку.

В целом по проекту планируется строительство и реализация 200 домовладений (коттеджи и таунхаусы), а также строительство объектов социально-культурной инфраструктуры (детский сад и торговый центр).

Инфраструктура (инженерные коммуникации и общепоселковые сооружения) будут передаваться на баланс Управляющей компании после постройки всех домовладений.

Детский сад планируется передать администрации городского поселения. Торговый центр планируется реализовать.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 13

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

3.2.

Описание продукта

Коттеджный посёлок — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений, т.е. земельный участок и расположенный на нём дом (дома), пригодный для проживания. На территории коттеджного поселка могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Коттеджные поселки располагаются в экологически чистых районах недалеко от крупных городов и дорожных магистралей.

Характерными особенностями домов в коттеджном поселке являются: индивидуальная планировка, наличие придомового участка, гаража, современная архитектура, наличие современных коммуникаций.

Коттеджный посёлок может примыкать к близ находящемуся поселению и принять его название. Типы домов в коттеджных поселках: одно- , двух- и трехэтажные кирпичные дома, таунхаусы, лэйнхаусы, виллы.

Коттеджный посёлок может развиваться стихийно из дачного посёлка, садоводческого товарищества, может строиться по генплану, быть с единой архитектурной концепцией застройки.

Инфраструктура коттеджных поселков включает: пункт КПП, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена.

Возникновение коттеджных поселков современного типа относят к

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 14

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

90-м годам XX века. Первоначально это были так называемые «закрытые» поселки, построенные на средства крупных компаний. Выделяют три основных типа коттеджных поселков: эконом-класса, бизнес-класса, элит.

Проект строительства эксплуатационной скважины на нефть глубиной ...

... Технико-технологическая часть, .1 Анализ современного состояния техники и технологии буровых работ на предприятии Строительство буровой скважины можно разделить на два этапа: первый - подготовка наземного ... в строгом соответствии с рекомендациями, изложенными в технических описаниях и инструкциях по эксплуатации, прилагаемых заводами-поставщиками этого оборудования, и с действующими ведомственными ...

Эконом — класс или коттеджи которые строятся для так называемого среднего класса по типовым проектам, поселки характеризуются наличием небольшого числа объектов инфраструктуры, сравнительно невысокой стоимостью домов. Система охраны обычно включает огороженную территорию и КПП.

Бизнес (мидл) — класс дома строятся по типовым и индивидуальным проектам, расположены довольно близко от города, развитая инфраструктура, оборудованные зоны отдыха, наличие водоема, леса охрана поселка осуществляется с использованием систем видеонаблюдения, ведется патрулирование территории.

Элитный (Премиум) — класс в таких поселках строятся дома большой площади по индивидуальным проектам. Элитные коттеджные поселки выбирают представители деловых кругов, политики и VIPперсоны. Элитные поселки характеризуются близким расположением относительно города, наличием большого количества объектов высококлассной инфраструктуры, рекреационных зон, оздоровительных и спортивных комплексов, службы охраны, оснащенной современными средствами обеспечения безопасности. К категории элитных относят также клубные коттеджные поселки: для них характерно небольшое количество домов, городские условия проживания, быстрое транспортное сообщение с центром города.

Инициатор проекта обладает успешным опытом строительства и реализации коттеджных поселков по технологии ЛСТК. В настоящий момент инициатор проекта обладает разработанными проектами

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 15

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

коттеджей и таунхаусов в объеме более 1,5 проектов.

Инициатор проекта специализируется на строительстве домов по технологии ЛСТК.

Лёгкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК) — строительные конструкции из тонкой (до 3 мм) стали, применяемые для строительства быстровозводимых зданий.

К таким конструкциям относятся профилированные листы и тонкостенные профили из оцинкованной стали.

Несмотря на то, что профилированный лист составляет около 70 % всех выпускаемых в России лёгких стальных конструкций, в обиходе термин ЛСТК используется, прежде всего, для обозначения технологии строительства зданий с использованием оцинкованных профилей.

Данная технология была разработана в 50-х годах 20 столетия в Канаде. Основной причиной появления данной технологии явилась необходимость в возведении большого количества малоэтажных домов для среднего класса соответствующих климатическим условиям страны. Технология ЛСТК довольно быстро приобрела характер массового применения, уменьшив (а в пригородах и городах и вовсе исключив) использование каркасов из дерева, из-за их высокой стоимости, подверженности гниению и воздействию насекомых — вредителей. Но основным фактором для развития ЛСТК всё же явилось возможность промышленного, массового производства стальных профилей и доступность материала.

При этом стоит отметить, что на существующий момент, технология так и не заняла лидирующей позиции на рынках малоэтажного частного строительства в странах, где преобладает строительство домов по каркасным технологиям (Северная Америка, Скандинавия).

Особенности современного коттеджного строительства. Современные ...

... конечно же, станет каменный дом. коттедж поселок коттеджный строительство Глава II. Аспекты современного коттеджного строительства 2.1 Классификация коттеджных поселков Строительство элитных коттеджей в Подмосковье сейчас особенно ... в благоустроенные поселки, а на месте полуразвалившихся строений появляются новые здания, созданные по современным технологиям. Этот вид строительства сейчас очень ...

В этих странах большую часть рынка по прежнему

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 16

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

занимают дома на основе каркаса из древесины.

Специфической проблемой для российского рынка ЛСТК является отсутствие норм проектирования зданий. В Европе здания такого типа регламентируются нормами DIN и Еврокодами.

В России существуют государственные нормативы для металлоконструкций толщиной от 4 мм, но для ЛСТК нормативы (СНиП, СП) отсутствуют. В 1999 в СТО ЦНИИПСК им. Мельникова были выпущены рекомендации по проектированию отдельных элементов ЛСТК, однако этот документ не получил распространения. По мнению некоторых участников рынка ЛСТК, такая ситуация позволяет недобросовестным производителям металлоконструкций нарушать правила проектирования ради снижения цены и может приводить к обрушению зданий.

Одним из вариантов решения проблемы является создание СНиП на основе Еврокода EN-1993-1-3. Такую инициативу выдвинул Российский союз поставщиков металлопродукции.

Из-за отсутствия чётких норм, случаи применения ЛСТК в строительстве общественных зданий (в частности, детских садов) пока крайне редки. Такие проекты с трудом проходят государственную экспертизу, сильно удлиняется срок сдачи-приёмки зданий.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 17

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Рисунок 3-3. Состав ЛСТК

Конструкция термопанели: 1) Внешняя отделка, 2) Гипсоволокно (2 слоя), 3) Утеплитель, 4) Парозащитная плёнка, 5) Направляющие профили (термопрофили), 6) Стоечные профили (термопрофили), 7) Перемычка из профиля (термопрофиля)

Лёгкие стальные тонкостенные конструкции состоят из оцинкованных профилей или перфорированных профилей (т. н. термопрофилей): направляющих, стоечных и перемычек.

Для соединения холодногнутых профилей используются:

болты (диаметром 5-16 мм),

самонарезающие винты,

самосверлящие самонарезающие винты,

вытяжные заклёпки,

порховые монтажные дюбели,

пневматические монтажные дюбели,

пуклёвки,

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 18

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

пресс-соединения (Розетт).

Рисунок 3-4. Каркас жилого дома из ЛСТК

• ЛСТК используются:
• в качестве ограждающих конструкций в многоэтажном строительстве;
• при строительстве межэтажных, межкомнатных и чердачных перекрытий;
• при строительстве и реконструкции мансард;
• в малоэтажном жилом строительстве (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные здания до 3 этажей);
• в коммерческом строительстве (производственные базы, гаражи, склады, сельскохозяйственные здания, автостоянки, парковки, магазины, торговые центры);

• в строительстве сооружений гражданского назначения (больницы, церкви, школы, детские сады и т.д.).

  Преимуществами технологии ЛСТК являются:

Экологичность. При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания).

Развитие коттеджного строительства

... что темпы развития коттеджного строительства становятся все более быстрыми. Коттеджное строительство развито вокруг каждого крупного города - все города постепенно обрастают коттеджными поселками - объектами коттеджного строительства, и в этих коттеджных поселках полным ходом идет строительство домов из ...

Возможность полной утилизации дома.

Быстрота возведения. Срок возведения здания из ЛСТК 3-5 месяцев.

Лёгкость и простота монтажа. При строительстве требуется 3-4 рабочих.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 19

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Отсутствие усадки фундамента в период строительства и эксплуатации.

Всесезонный монтаж.

Отсутствие тяжёлой техники при строительстве.

Сейсмоустойчивость. Строительство домов по технологии ЛСТК приобрело широкую популярность в Японии и других странах с высокой сейсмической активностью.

Низкая себестоимость 1 квадратного метра. Рыночная стоимость 1 квадратного метра готового дома из ЛСТК в России составляет от 16 тысяч рублей

Очень высокие характеристики теплосбережения.

Высокий срок службы. Срок службы дома из ЛСТК составляет от 70 до 100 и более лет (по оценкам авторитетных западных кредитных организаций)

Следует отметить, что большинство перечисленных преимуществ относится не столько к ЛСТК, сколько к каркасным конструкциям в целом.

Непосредственно к преимуществам ЛСТК можно отнести:

Стабильность и точность геометрических размеров профилей

Компактность при транспортировке

Заводское качество. Комплект для строительства здания из ЛСТК производится в заводских условиях и поставляется на площадку в виде готового «домокомплекта» с проектной документацией по сборке.

В рамках реализации настоящего инвестиционного проекта предполагается строительство и реализация по технологии ЛСТК всех доступных проектов (более 1,5 тыс. шт.).

Но для расчета финансовой модели было принято упрощение и выбраны 6 наиболее востребованных проектов с разными площадями:

Таунхаус LMBL-18

Коттедж LMP-12

Коттедж LMP-34

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 20

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

3. СУЩЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Коттедж LMP-63

Коттедж LMP-89

Таунхаус LMS-05

Ценовое позиционирование коттеджей – эконом-класс. Коттеджи планируется реализовывать с чистовой отделкой, что является важным преимуществом в конкурентной борьбе.

При организации строительства предполагается, что покупатели будут иметь возможность выбора из 1 500 проектов. Наиболее востребованные проекты, учтенные в финансовой модели, представлены в приложении.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 21 Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 22

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

4.1.

Анализ текущей ситуации в отрасли

Спрос на коттеджную недвижимость рос в течение всего 2013 года. Как отмечает Олег Ивченко, генеральный директор агентства недвижимости «Лендлорд», эта тенденция четко прослеживается и сейчас, как в отношении частных домовладений, так и поселков нового типа на территории садовых товариществ. При этом, наибольшим спросом стали пользоваться 2-этажные домовладения площадью до 120 кв. м, построенные на трех сотках земли в садовых товариществах.

Региональная экономика. Ростовская область

... обмен готовой продукцией которых осуществляется, в значительной степени, через территорию Ростовской области. По территории области протекает Дон - одна из крупнейших рек Европы, с ... которые составляют значительную долю минерально-сырьевой базы строительного комплекса Ростовской области. На территории области выявлено 1128 месторождений и участков общераспространенных полезных ископаемых (глины ...

Как полагают участники рынка, сегодня происходит изменение приоритетов в сознании собственников жилья. По оценке Олега Ивченко, все больший процент населения делает выбор в пользу приобретения домовладений. И это вполне объяснимо, ведь сейчас благодаря уникальным условиям подрядного строительства можно приобрести 2-этажный дом по цене 3-комнатной квартиры. «Владелец собственного домовладения имеет гораздо большую свободу, чем собственник квартиры в многоэтажном доме, – уверен Олег Ивченко. – Нет соседей снизу и сверху, планировка дома может быть спроектирована по собственному усмотрению, есть земельный участок, отдельное машиноместо или гараж, подсобные помещения». Поэтому, по утверждению Олега Ивченко, данный сегмент рынка развивается самым активным образом. Этому также способствует проведение коммуникаций в садовых и дачных товариществах, а также развитие новых технологий строительства. Используемые сегодня энергосберегающие материалы, элементы потребления солнечной энергии, современные системы водоотведения позволяют осуществлять

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 23

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

строительство гораздо дешевле и качественнее, чем раньше. И за этим – будущее.

В целом же, малоэтажное строительство в Ростовской области в ближайшей перспективе станет массовым сегментом. По словам управляющего партнера коттеджного поселка «Алексеево» Татьяны Слепаковой, во всем мире малоэтажное строительство имеет свои элитные и массовые сегменты. «К какому из этих двух сегментов будет принадлежать тот или иной поселок – это решит исключительно рынок, – рассуждает эксперт. – При высоких ценах на землю там останутся собственники, у которых цены соответствуют их личным запросам. А те, кто будет заинтересован в ценовых преимуществах, с выгодой для себя переберутся туда, где цена земли ниже. Это решит время. Но, чтобы предлагаемый продукт был качественным и дорогим на рынке, следует позаботиться об этом. Нужно выбрать красивое и удобно расположенное место, не побояться потратиться на коммуникации, не жадничать чрезмерно при генеральном планировании поселка, предусмотреть многое, что в дальнейшем станет его преимуществами».

Колебания спроса на коттеджную недвижимость объясняется целой совокупностью факторов. Стоимость коттеджа на рынке недвижимости Ростовской области в настоящее время в среднем составляет 8,6 млн рублей, тогда как оптимальный бюджет покупки коттеджа – 3,5-4 млн руб. Формат таунхауса больше соответствует ценовым ожиданиям покупателей: в среднем его можно приобрести за 3,4 млн руб., что вполне сопоставимо с ценой трехкомнатной квартиры в доме эконом-класса в черте Ростова. «Если, приобретая квартиру в городе, покупатель практически гарантированно получает инженерные коммуникации, коммерческую и социальную инфраструктуру в шаговой

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 24

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

доступности, то у покупателя объекта в коттеджном поселке таких гарантий зачастую нет, – рассуждает Илья Володько. – Как показывает практика, многие девелоперы таких проектов в Ростовской области откладывают строительство инфраструктуры на финальную стадию реализации, поэтому не исключена вероятность, что она будет реализована в неполном объеме. В этом случае выбор квартиры вместо собственного дома вполне понятен».

Строительство загородных домов для временного проживания

... предполагаемых работ, осуществляют всесторонний анализ, составляют смету стоимости строительства коттеджей, что ... [7]. В процессе проектирования учитываются потребности заказчика в ... такие дома дороже домов из бруса. В основном удорожание ... курсовой проект актуален. Целью курсового проекта является анализ методологической основы строительства ... и надзор в области долевого строительства загородных домов и ...

Кроме того, вместе со спросом растут и цены на жилье за городом, и разброс стоимости квадратного метра недвижимости или земли на участке за городом довольно широк. По данным г-на Володько, сейчас сотка земли в коттеджных поселках Ростовской области в среднем стоит 154,4 тыс. рублей. При этом диапазон цен на участки весьма широк: от 40 тыс. рублей (коттеджный поселок Family Park) до 550 тыс. рублей за 1 сот. (2-я очередь коттеджного поселка «Старочеркасская Ривьера»).

Ни одно загородное строительство не смогло избежать разного рода проблем, связанных с последствиями кризиса, с замораживанием объектов, с недостаточностью финансирования или неразвитостью инфраструктуры. Илья Володько отмечает, что большинство коттеджных поселков в Ростовской области являются долгостроями. «Скорость их строительства очень низкая. Зачастую это связано с дефицитом денежных средств у девелоперов, что вынуждает их возводить объекты недвижимости на территории коттеджных поселков исключительно по мере продаж, – считает эксперт. – Еще один бич большей части коттеджных поселков Ростовской области – это их инженерная, коммерческая и социальная инфраструктура. В одних ее состав минимален, что существенно осложняет возможность постоянного проживания на территории поселка, в других – инженерные

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 25

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

коммуникации, а также социальные объекты фактически напрочь отсутствуют, а весь заявленный объем инфраструктуры находится только на бумаге. Это подрывает доверие потенциальных покупателей к коттеджным поселкам и соответственно снижает фактический спрос на них». Г-н Володько подчеркивает, что в то же самое время развитая инженерная и социальная инфраструктура – одно из главных конкурентных преимуществ коттеджных поселков постоянного проживания. Ставка на нее – один из факторов коммерческой успешности проекта.

Cтроительство загородной недвижимости и коттеджных поселков идет по всем направлениям от Ростова. И хотя основной проблемой все еще остается инфраструктура и коммуникации, а также отсутствие нормальных дорог, школ, детских садов, все больше покупателей стремятся к жизни за городом. Сказывается ростовский менталитет, полагают эксперты, – ростовчанам нравится жить в частных домах. Для сравнения, в Краснодаре в два раза меньше коттеджных поселков. По данным MACON Realty Group за 2012 год, рынок коттеджных поселков Ростовской области был представлен 23 существующими и строящимися проектами, тогда как в Краснодаре и пригороде их количество составило не более 10.

По оценкам компании MACON Realty Group, по состоянию на апрель 2013 г. рынок организованных коттеджных поселков (КП) Ростовской области представлен 23 существующими и строящимися проектами. Данный объем оценивается как значительный (для сравнения: в г. Краснодар и его пригороде количество КП на сегодняшний день составляет всего 9 ед.).

Составление технического плана здания диплом

... без перерыва на обед Истринское:143500, Московская область, г. О составлении технического плана зданий и помещений Состав и разработка технического плана Технический план – это специализированный документ, воспроизводящий ... право собственности. Организация кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства Постановка на кадастровый учет. Кадастровые работы при постановке объекта на ...

Карту расположения существующих и строящихся коттеджных поселков Ростовской области можно посмотреть на рисунке 4-1.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 26

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

Рисунок 4-1. Карта расположения существующих и строящихся коттеджных поселков Ростовской области

При рассмотрении структуры предложения по классам (табл. 4-1), видно, что наибольший объем предложения сконцентрирован в среднем классе (12 поселков или половина рынка).

На втором месте находятся поселки эконом-класса. Их общее количество составляет 8 ед. или 34,8% от общего количества КП Ростовской области. Бизнес-класс представлен единственным проектом — «Изумрудным» (4,3% от общего количества КП Ростовской области).

В элитном классе позиционируются два коттеджных поселка: «Остров» и «Старочеркасская Ривьера» (8,7% от общего количества коттеджных поселков).

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 27

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

Таблица 4-1. Структура предложения коттеджных поселков Ростовской области по классам

Большая часть существующих и строящихся коттеджных поселков Ростовской области расположена в черте г. Ростов-на-Дону и в его пригороде на расстоянии менее 15 км от городской черты. Наиболее отдаленным от центра Ростовской области является КП «Северский» (130 км от г. Ростов-на-Дону).

Важной особенностью КП Ростовской области, которые расположены за пределами черты г. Ростов-на-Дону, является тяготение к «воде». Данный факт связан с тем, что наличие водоема в рамках коттеджного поселка значительно повышает его привлекательность с точки зрения потенциальных покупателей и, как следствие, темпы продаж. К проектам, которые прилегают к существующим водоемам можно отнести, например, «Эльбузд» (расположен на берегу р. Эльбузд), «Старочеркасская Ривьера» (на берегу р. Дон), Family Park (на берегу р. Тузлов) и т.д.

В существующих и строящихся коттеджных поселках Ростовской области представлено четыре типа жилой недвижимости (табл. 4-2):

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 28

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

земельные участки (ЗУ) без обязательного подряда и ограничений периода возведения коттеджа (1 431 ед. или 36,1% от общего количества объектов недвижимости в рамках КП);

• коттеджи (1 283 ед. или 32,4%);
• таунхаусы (821 ед. или 20,7%);
• квартиры в малоэтажных домах (425 ед. или 10,8%).

Таблица 4-2. Структура предложения коттеджных поселков Ростовской области по типам жилой недвижимости

На сегодняшний день самым массовым сегментом на рынке коттеджных поселков Ростовской области являются земельные участки без обязательного подряда на строительство. Данный тип недвижимости получил активное развитие в кризисный период, когда платежеспособность потенциальных покупателей была снижена, а девелоперы не имели денежных средств на строительство. Коттеджные поселки без обязательного подряда сразу стали пользоваться высоким спросом, в связи, с чем количество таких проектов стало ежегодно возрастать.

Наиболее доступные предложения по цене коттеджей зафиксированы в «Беловодье» и «Клен-Парке». В «Беловодье»

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 29

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

(коттеджном поселке бизнес-класса) минимальный бюджет продажи коттеджа площадью 100 кв. м на 4 сот. по состоянию на апрель 2013 г. составляет 2,9 млн. руб. В «Клен-Парке» (коттеджном поселке среднего класса) стоимость самого дешевого предложения составляет 3,3 млн. руб. Оно представляет собой дуплекс (сблокированный коттедж на 2 хозяина) площадью 100 кв. м на 4,5 сот. Самым дорогостоящим предложением являются коттеджи в рамках элитного коттеджного поселка «Остров». На сегодняшний день их цена продажи составляет 40 млн. руб. Отличительными чертами и факторами, повышающими цены реализации коттеджей в рамках «Острова» являются оснащение системой «Умный дом», наличие отделки «под ключ» и полной меблировки.

Самое доступное предложение таунхаусов предлагается в «Березовой Роще». На сегодняшний день в данном проекте возможно приобретение таунхауса площадью 100 кв. м на 2 сот. менее чем за 1 млн. руб. Отметим, что данное значение практически в 2 раза ниже среднего бюджета продажи 1-комн. квартиры на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства в г. Ростов-на-Дону, что обеспечивает «Березовой Роще» высокую привлекательность с точки зрения покупателей. Низкая стоимость квадратного метра обусловлена дешевой технологией строительства и особенностями ценовой политики девелопера. Самый дорогостоящий таунхаус расположен в «Голландской деревне». Его цена продажи составляет 6,1 млн. руб., что в 1,5-2,0 раза превышает минимальный бюджет продажи коттеджа в большинстве КП Ростовской области.

По состоянию на апрель 2013 г. продажа квартир осуществляется только в одном коттеджном поселке Ростовской области – «Приазовье». Цена 1 кв. м составляет 26 000 руб., а минимальный

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 30

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

бюджет покупки — 988 тыс. руб. (однокомнатная квартира площадью 38 кв. м).

Цена 1 сот. на рынке коттеджных поселков без обязательного подряда Ростовской области находится в диапазоне от 40 000 (Family Park) до 550 000 руб. (2 очередь «Старочеркасская Ривьера»).

Отметим, что продажа земельных участков без подряда ведется не только в коттеджных поселках, имеющих в своем составе исключительно земельные лоты, но и в некоторых проектах, реализующих готовые домовладения и землю с подрядом. К ним можно отнести, например, 2 очередь «Старочеркасской Ривьеры», «Беловодье», «Приозерный» и «Изумрудный».

Минимальные бюджеты покупки недвижимости в коттеджных поселках Ростовской области по состоянию на 2 кв. 2013 г. можно посмотреть в таблице 4-3. Таблица 4-3. Структура предложения коттеджных поселков Ростовской области по минимальному бюджету покупки

Объем спроса в сегменте коттеджей на рынке загородной недвижимости Ростовской области последнее время имеет положительную динамику. Увеличение объема предложения, в частности и более доступного по цене, на фоне постепенного

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 31

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

восстановления платежеспособности потенциальных покупателей привели к росту количества сделок, которое, однако, еще не достигло докризисных показателей. Активность покупателей на рынке коттеджных поселков Ростовской области продолжила возрастать и в 2013 г. По итогам 01-04.2013 число сделок практически в 1,5 раза выше значения за аналогичный период 2012 г.

Количество сделок в сегменте таунхаусов также демонстрирует уверенный рост: за первые 4 месяца 2013 г. рассматриваемый показатель практически в 2 раза превысил количества сделок по приобретению таунхаусов за аналогичный период 2012 г.

Отметим, что в кризисный и посткризисный периоды при наличии как коттеджей, так и таунхаусов в рамках КП, среднемесячный темп продажи последних выше (связано исключительно с их меньшим по сравнению с коттеджами бюджетом продажи, что на фоне преобладания дорогостоящих предложений коттеджей в рамках КП Ростовской области повышает с точки зрения покупателей привлекательность таунхаусов).

Тренд к наращиванию количества сделок наблюдается и в сегменте многоквартирных домов. За 01-04.2013 количество сделок практически в 1,5 раза превысило количество проданных квартир за аналогичный период 2012 г.

Количество сделок в данном сегменте демонстрировало положительную динамику даже в кризисный период и продолжает расти и на сегодняшний день. Главный аттрактив, с точки зрения покупателей ЗУ без подряда – минимальный бюджет продажи по сравнению с остальными типами малоэтажной недвижимости (с коттеджами и таунхаусами).

Именно данный фактор обеспечил активные продажи ЗУ без подряда в кризисный и посткризисный периоды – периоды

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 32

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

сниженной платежеспособности потенциальных покупателей.

Земельные участки без подряда, как отмечалось ранее, являются самым бюджетным предложением на рынке КП Ростовской области, в связи с чем их темп продаж является наиболее высоким – около 9,3 ед. в мес.

Средний темп продаж на рынке коттеджных поселков Ростовской области по типам недвижимости по состоянию на 2 кв. 2013 г. можно посмотреть на рисунке 4-2. Рисунок 4-2. Средний объем продаж объектов в коттеджных поселках Ростовской области

Текущая стадия развития рынка характеризуется следующими существенными выводами:

Доверие покупателей к строящимся коттеджным поселкам в Ростовской области подорвано в связи с наличием многочисленных прецедентов по полной приостановке строительных работ на территории проектов, невыполнению различных обязательств перед жильцами (по подключению инженерных коммуникаций, прокладке внутрипоселковых дорог, строительству инфраструктуры и т.д.).

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 33

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

4. АНАЛИЗ ОТРАСЛИ

На рынке преобладают неликвидные предложения. А именно: коттеджные поселки среднего класса, не отвечающие основным требованиями покупателей (по технологии строительства, площадям домовладений и т.д.) и/или имеющие завышенные цены реализации или дорогостоящие проекты бизнес- и элитного классов.

В сегменте коттеджных поселков Ростовской области есть значительный объем неудовлетворенного спроса на коттеджи с приемлемым бюджетом покупки (не превышающим 3,5-4,0 млн. руб.).

На сегодняшний день покупатели рассматриваемой категории в связи с отмеченным ранее дефицитом ликвидного предложения вынужденно ориентируются на земельные участки без обязательного подряда, таунхаусы или домовладения на неорганизованном рынке малоэтажной жилой недвижимости.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 34

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 35

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

5.1. Организационно-правовая форма реализации

проекта

В качестве организационно-правовой формы реализации проекта выбрано общество с ограниченной ответственностью.

Существенным преимуществом ООО (Общество с ограниченной ответственностью) является более простой способ регистрации, по сравнению с АО — нет необходимости производить регистрацию эмиссии акций при создании Общества, а также в упрощенном порядке можно увеличить или уменьшить уставный капитал, в акционерном обществе это сопряжено с большими трудностями.

Основные преимущества ООО:

• возможность вести предпринимательскую деятельность не от собственного лица, а опосредованно, через созданное юридическое лицо;
• ограниченный размер предпринимательского риска;
• возможность расширения бизнеса, привлечения инвестиций;
• возможность участия ООО в других хозяйственных обществах, создания дочерних обществ, создания некоммерческих организаций;
• возможность сформировать структуры управления, соответствующие размерам и специфике деятельности фирмы;
• наибольшая информационная «закрытость» — не требуется публиковать какие-либо документы, относящиеся к деятельности ООО.

Уставный капитал планируется разделить между инициатором

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 36

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

проекта и инвестором. Распределение долей уставного капитала будет определено в рамках договоренностей между инициатором и инвестором проекта.

5.2.

Основные партнеры

Основные партнеры проекта будут определены после определения вопроса финансирования проекта. Ключевые поставщики материалов будут определены в рамках проведения тендерных процедур.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 37

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

5.3.

График реализации проекта

План – график реализации проекта представлен на рисунке 5.1.

Рисунок 5.1. План – график реализации проекта. ID Task Name Duration Start Finish

Half 1, 2014 Half 2, 2014 Half 1, 2015 Half 2, 2015 Half 1, 2016 Half 2, 2016 Half 1, 2017 Half 2, 2017 Half 1, 2018

A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 1 Этап 1 «Организация бизнеса» 180 days? M on 13.10.14 Fri 19.06.15 2 Разработка б изнес-плана и ф инансовой модели 20 days? Mon 13.10.14 Fri 07.11.14 3 Организация финансирования (поиск и переговоры с инвестором) 60 days Mon 10.11.14 Fri 30.01.15 4 Подготовка учред ительных соглашений и прочих документов 30 days Mon 02.02.15 Fri 13.03.15 5 Организация ООО и внесение уставного капитал а 10 days Mon 16.03.15 Fri 27.03.15 6 Открытие расчетного счета 3 days Mon 30.03.15 Wed 01.04.15 7 Проведение тендеров на основные строительные материалы и закл ючение рамочных

60 days Mon 30.03.15 Fri 19.06.15 8 Этап 2 «Реклама и продвижение» 496 days Thu 02.04.15 Thu 23.02.17 9 Уточнение целевой аудитории 3 days Mon 22.06.15 Wed 24.06.15 10 Определение ц ел евых задач рекламной компании 3 days Thu 25.06.15 Mon 29.06.15 11 Определение к ритериев успешности рек ламной компании 3 days Tue 30.06.15 Thu 02.07.15 12 Выб ор средств и носителей рек ламной компании 5 days Fri 03.07.15 Thu 09.07.15 13 Разработка сайта 15 days Thu 02.04.15 Wed 22.04.15 14 Разработка и печать POS материалов 10 days Fri 10.07.15 Thu 23.07.15 15 Определение партнеров (банк и, СМИ, прочие) 10 days Fri 10.07.15 Thu 23.07.15 16 Проведение переговоров с банками 20 days Fri 24.07.15 Thu 20.08.15 17 Осуществление рекл амной компании 45 days Fri 21.08.15 Thu 22.10.15 18 Поддержк а рекламной компании 350 days Fri 23.10.15 Thu 23.02.17 19 Организация точек продаж и шоу-рума 40 days Fri 21.08.15 Thu 15.10.15 20 Этап 3 «Строительство» 540 days M on 30.03.15 Fri 21.04.17 21 Подготовка проектно-сметной и разрешительной документации 70 days M on 30.03.15 Fri 03.07.15 22 Подготовка проекта организации строительства и ситуационного плана 20 days Mon 30.03.15 Fri 24.04.15 23 Подготовка сметной документации 15 days Mon 27.04.15 Fri 15.05.15 24 Согласование ПОС и ситуационного пл ана 30 days Mon 27.04.15 Fri 05.06.15 25 Получение разрешения(й) на строител ьство 20 days Mon 08.06.15 Fri 03.07.15 26 Строительство 1 оч ереди 115 days M on 08.06.15 Fri 13.11.15 27 Подготовка территории строительства 5 days Mon 06.07.15 Fri 10.07.15 28 Межевание земельных участков 40 days Mon 08.06.15 Fri 31.07.15 29 Разводка коммуникаций 1 очереди 15 days M on 13.07.15 Fri 31.07.15 30 Разводк а газовых коммуникаций 15 days Mon 13.07.15 Fri 31.07.15 31 Разводк а вод оснаб жения 15 days Mon 13.07.15 Fri 31.07.15 32 Разводк а электросетей 15 days Mon 13.07.15 Fri 31.07.15 33 Строительство коттеджей 1 очереди 70 days M on 13.07.15 Fri 16.10.15

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 38

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

ID Task Name Duration Start Finish

Half 1, 2014 Half 2, 2014 Half 1, 2015 Half 2, 2015 Half 1, 2016 Half 2, 2016 Half 1, 2017 Half 2, 2017 Half 1, 2018

A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 32 Разводка электросетей 15 days M on 13.07.15 Fri 31.07.15 33 Строительство коттеджей 1 очереди 70 days Mon 13.07.15 Fri 16.10.15 34 Подготовительные работы и устройство фундамента 15 days M on 13.07.15 Fri 31.07.15 35 Кладочные работы 20 days M on 03.08.15 Fri 28.08.15 36 Устройство кровли и заполнение внутренних проемов 15 days M on 31.08.15 Fri 18.09.15 37 Внутренние отделочные работы 20 days M on 21.09.15 Fri 16.10.15 38 Подключение внутридомовых сетей к наружним сетям 20 days M on 21.09.15 Fri 16.10.15 39 Утепление и отделка фасада 20 days M on 21.09.15 Fri 16.10.15 40 Бл агоустройство и озел енение 1 очереди 20 days M on 19.10.15 Fri 13.11.15 41 Строительство 2 оч ереди 95 days Mon 19.10.15 Fri 26.02.16 42 Подготовка территории строительства 5 days M on 19.10.15 Fri 23.10.15 43 М ежевание земельных участков 40 days M on 19.10.15 Fri 11.12.15 44 Разводка коммуникаций 2 очереди 15 days Mon 26.10.15 Fri 13.11.15 45 Разводка газовых коммуникаций 15 days M on 26.10.15 Fri 13.11.15 46 Разводка водоснабжения 15 days M on 26.10.15 Fri 13.11.15 47 Разводка электросетей 15 days M on 26.10.15 Fri 13.11.15 48 Строительство коттеджей 2 очереди 70 days Mon 26.10.15 Fri 29.01.16 49 Подготовительные работы и устройство фундамента 15 days M on 26.10.15 Fri 13.11.15 50 Кладочные работы 20 days M on 16.11.15 Fri 11.12.15 51 Устройство кровли и заполнение внутренних проемов 15 days M on 14.12.15 Fri 01.01.16 52 Внутренние отделочные работы 20 days M on 04.01.16 Fri 29.01.16 53 Подключение внутридомовых сетей к наружним сетям 20 days M on 04.01.16 Fri 29.01.16 54 Утепление и отделка фасада 20 days M on 04.01.16 Fri 29.01.16 55 Бл агоустройство и озел енение 2 очереди 20 days M on 01.02.16 Fri 26.02.16 56 Строительство 3 оч ереди 95 days Mon 01.02.16 Fri 10.06.16 57 Подготовка территории строительства 5 days M on 01.02.16 Fri 05.02.16 58 М ежевание земельных участков 40 days M on 01.02.16 Fri 25.03.16 59 Разводка коммуникаций 3 очереди 15 days Mon 08.02.16 Fri 26.02.16 60 Разводка газовых коммуникаций 15 days M on 08.02.16 Fri 26.02.16 61 Разводка водоснабжения 15 days M on 08.02.16 Fri 26.02.16 62 Разводка электросетей 15 days M on 08.02.16 Fri 26.02.16 63 Строительство коттеджей 3 очереди 70 days Mon 08.02.16 Fri 13.05.16 64 Подготовительные работы и устройство фундамента 15 days M on 08.02.16 Fri 26.02.16 65 Кладочные работы 20 days M on 29.02.16 Fri 25.03.16 66 Устройство кровли и заполнение внутренних проемов 15 days M on 28.03.16 Fri 15.04.16 67 Внутренние отделочные работы 20 days M on 18.04.16 Fri 13.05.16 68 Подключение внутридомовых сетей к наружним сетям 20 days M on 18.04.16 Fri 13.05.16 69 Утепление и отделка фасада 20 days M on 18.04.16 Fri 13.05.16 70 Бл агоустройство и озел енение 3 очереди 20 days M on 16.05.16 Fri 10.06.16 71 Строительство 4 оч ереди 95 days Mon 16.05.16 Fri 23.09.16 72 Подготовка территории строительства 5 days M on 16.05.16 Fri 20.05.16

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 39

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

ID Task Name Duration Start Finish

Half 1, 2014 Half 2, 2014 Half 1, 2015 Half 2, 2015 Half 1, 2016 Half 2, 2016 Half 1, 2017 Half 2, 2017 Half 1, 2018

A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 72 Подготовка территории строительства 5 days M on 16.05.16 Fri 20.05.16 73 Межевание земельных участков 40 days M on 16.05.16 Fri 08.07.16 74 Разводка коммуникаций 4 очереди 15 days Mon 23.05.16 Fri 10.06.16 75 Разводка газовых коммуникаций 15 days M on 23.05.16 Fri 10.06.16 76 Разводка вод оснаб жения 15 days M on 23.05.16 Fri 10.06.16 77 Разводка электросетей 15 days M on 23.05.16 Fri 10.06.16 78 Строительство коттеджей 4 очереди 70 days Mon 23.05.16 Fri 26.08.16 79 Подготовительные работы и устройство фундамента 15 days M on 23.05.16 Fri 10.06.16 80 Кл адочные работы 20 days M on 13.06.16 Fri 08.07.16 81 Устройство кровл и и запол нение внутренних проемов 15 days M on 11.07.16 Fri 29.07.16 82 Внутренние отд ел очные работы 20 days M on 01.08.16 Fri 26.08.16 83 Подключение внутридомовых сетей к наружним сетям 20 days M on 01.08.16 Fri 26.08.16 84 Утепление и отделка фасада 20 days M on 01.08.16 Fri 26.08.16 85 Благоустройство и озел енение 4 очереди 20 days M on 29.08.16 Fri 23.09.16 86 Строительство 5 оч ереди 95 days Mon 29.08.16 Fri 06.01.17 87 Подготовка территории строительства 5 days M on 29.08.16 Fri 02.09.16 88 Межевание земельных участков 40 days M on 29.08.16 Fri 21.10.16 89 Разводка коммуникаций 5 очереди 15 days Mon 05.09.16 Fri 23.09.16 90 Разводка газовых коммуникаций 15 days M on 05.09.16 Fri 23.09.16 91 Разводка вод оснаб жения 15 days M on 05.09.16 Fri 23.09.16 92 Разводка электросетей 15 days M on 05.09.16 Fri 23.09.16 93 Строительство коттеджей 5 очереди 70 days Mon 05.09.16 Fri 09.12.16 94 Подготовительные работы и устройство фундамента 15 days M on 05.09.16 Fri 23.09.16 95 Кл адочные работы 20 days M on 26.09.16 Fri 21.10.16 96 Устройство кровл и и запол нение внутренних проемов 15 days M on 24.10.16 Fri 11.11.16 97 Внутренние отд ел очные работы 20 days M on 14.11.16 Fri 09.12.16 98 Подключение внутридомовых сетей к наружним сетям 20 days M on 14.11.16 Fri 09.12.16 99 Утепление и отделка фасада 20 days M on 14.11.16 Fri 09.12.16 100 Благоустройство и озел енение 5 очереди 20 days M on 12.12.16 Fri 06.01.17 101 Строительство 6 оч ереди 95 days Mon 12.12.16 Fri 21.04.17 102 Подготовка территории строительства 5 days M on 12.12.16 Fri 16.12.16 103 Межевание земельных участков 40 days M on 12.12.16 Fri 03.02.17 104 Разводка коммуникаций 6 очереди 15 days Mon 19.12.16 Fri 06.01.17 105 Разводка газовых коммуникаций 15 days M on 19.12.16 Fri 06.01.17 106 Разводка вод оснаб жения 15 days M on 19.12.16 Fri 06.01.17 107 Разводка электросетей 15 days M on 19.12.16 Fri 06.01.17 108 Строительство коттеджей 6 очереди 70 days Mon 19.12.16 Fri 24.03.17 109 Подготовительные работы и устройство фундамента 15 days M on 19.12.16 Fri 06.01.17 110 Кл адочные работы 20 days M on 09.01.17 Fri 03.02.17 111 Устройство кровл и и запол нение внутренних проемов 15 days M on 06.02.17 Fri 24.02.17 112 Внутренние отд ел очные работы 20 days M on 27.02.17 Fri 24.03.17

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 40

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

ID Task Name Duration Start Finish

Half 1, 2014 Half 2, 2014 Half 1, 2015 Half 2, 2015 Half 1, 2016 Half 2, 2016 Half 1, 2017 Half 2, 2017 Half 1, 2018

A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 112 Внутренние отд ел очные работы 20 days M on 27.02.17 Fri 24.03.17 113 Подключение внутридомовых сетей к наружним сетям 20 days M on 27.02.17 Fri 24.03.17 114 Утепление и отделка фасада 20 days M on 27.02.17 Fri 24.03.17 115 Благоустройство и озел енение 6 очереди 20 days M on 27.03.17 Fri 21.04.17 116 Строительство объек тов соц иальной инфраструктуры и культуры и быта 350 days M on 16.11.15 Fri 17.03.17 117 Этап 4 «Закрытие бизнеса» 70 days Mon 20.03.17 Fri 23.06.17 118 Передача социальных об ъектов ад министрации 30 days M on 20.03.17 Fri 28.04.17 119 Передача инфраструк туры и объектов кул ьтуры и быта в ТСЖ 30 days M on 20.03.17 Fri 28.04.17 120 Ауд ит итогов финансово-хозяйственной деятельности компании 20 days M on 01.05.17 Fri 26.05.17 121 Принятие решения о закрытии/прод аже/продолжении деятельности ООО 10 days M on 29.05.17 Fri 09.06.17 122 Реализация решения о закрытии/прод аже/продолжении деятельности ООО 10 days M on 12.06.17 Fri 23.06.17

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 41

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

5.4.

Правовые вопросы осуществления проекта

Комплекс правовых вопросов проекта включает следующие задачи:

• Создание общества с ограниченной ответственностью для реализации проекта;
• Подготовка Устава Общества обеспечивающего защиту интересов инвестора и инициатора проекта;
• Подготовку Учредительного договора обеспечивающего правовое обеспечение порядка распределения между участниками прибыли и убытков, порядка управления деятельностью юридического лица, выхода участников из его состава;
• Подготовка и согласование проекта организации строительства;
• Межевание земельных участков и получение правоустанавливающих свидетельств;
• Получение разрешения на строительство.

Решение данных задач планируется осуществить после получения принципиального положительного решения о финансировании проекта.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 42 Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 43

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.1. Условия и допущения, принятые для расчета

Проект разработан в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденными Госстроем РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом РФ №ВК447 от 21.06.1999г., с использованием программного продукта «*».

Расчет выполнен в текущих ценах на момент подготовки бизнесплана с учетом инфляции, на период, превышающий срок окупаемости проекта и возврата средств инвестора на 0,5 года (36 месяцев).

Расчеты произведены с шагом планирования 1 месяц, значения всех исходных и расчетных данных произведены в тыс. руб.

Остаточная стоимость активов проекта на конец расчетного периода учитывается при анализе показателей его эффективности.

Оценка эффективности реализации данного проекта включает в себя решение следующих задач:

• моделирование движения денежных потоков, динамики формирования прибыли и прогнозирования балансовых отчетов;
• определение «чистой» стоимости проекта, внутренней нормы прибыли, срока окупаемости;
• расчет основных индексов рентабельности проекта, уровня безубыточности, ликвидности и платежеспособности проекта;
• определение чувствительности проекта к изменениям ключевых его параметров.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 44

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Финансовую оценку инвестиционного проекта можно условно разделить на следующие этапы:

• оценка объема инвестиций (потребность в них) и будущие денежные поступления;
• оценка степени риска инвестиций, ожидаемых денежных поступлений, и на основании выбранной степени риска определение соответствующей стоимости капитала;

— приведение ожидаемых денежных поступлений к текущей стоимости на определенную дату. Сравнив текущую стоимость ожидаемых денежных поступлений с затратами, оценивается реальная ценность инвестиций и делается вывод о привлекательности проекта в целом.

Расчет финансовой модели сознательно основывался на пессимистических допущениях в ряде исходных параметров и отражениях их итогов в экономических показателях проекта, что позволяет говорить (при благоприятных условиях реализации проекта) о значительных резервах для повышения эффективности проекта и учете рисков.

Для определения текущей стоимости чистого дохода проекта используется метод дисконтирования денежных потоков. При выборе ставки дисконтирования не учитывается уровень инфляции, следовательно, ставки, используемые в расчетах дисконтирования являются, реальными, то есть не включают в себя инфляционную составляющую.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 45

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.2.

Исходные данные

Налоговое окружение

При расчете финансово-экономической модели проекта было использовано действующее законодательство в части налогообложения. Виды и ставки налогов, налоговую базу и период начисления можно увидеть в табл. 6.1.

Расчет проекта не предполагает получения государственных субсидий и льгот, так как было принято решение использовать пессимистичный вариант расчета. Но это не означает, что команда проекта отказывается от действий для получения государственной поддержки. Таблица 6.1. Налоговое окружение

Период № Налог Налоговая база Ставка, % начисления,

дней

Доход, уменьшенный на величину Ежемесячно, 1. Налог на прибыль 20%

произведенных расходов. 30 дней

Недвижимое имущество созданное не

для целей последующей реализации, Ежеквартально, 2 Налог на имущество 2,20%

учитывающиеся по остаточной 90 дней

стоимости.

Стоимость реализуемых товаров и Ежеквартально, 3 Налог на добавленную стоимость 18%

услуг 90 дней

Выплаты и вознаграждения Ежемесячно, 4 Единый социальный налог 30%

сотрудникам 30 дней

Выплаты и вознаграждения Ежемесячно, 5 Страховые выплаты 0,2%

сотрудникам 30 дней

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 46

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Макроэкономические показатели проекта

Продолжительность: 36 месяцев.

Основная валюта проекта – рубли (тыс. руб.)

Расчеты произведены в текущих ценах. Уровень инфляции – 8%

Ставка рефинансирования ЦБ РФ – 8,25%

Номенклатура и цены продукции

В рамках реализации настоящего инвестиционного проекта предполагается строительство и реализация по технологии ЛСТК всех доступных проектов (более 1,5 тыс. шт.).

Но для расчета финансовой модели было принято упрощение и выбраны 6 наиболее востребованных проектов с разными площадями:

Таунхаус LMBL-18

Коттедж LMP-12

Коттедж LMP-34

Коттедж LMP-63

Коттедж LMP-89

Таунхаус LMS-05

Распределение объема продаж в пропорциях и ассортимент недвижимости представлено в таблице 6.2.

Базовые цены на продукцию указаны в таблице 6.3.

Цены на продукцию с учетом индексации указаны в таблице 6.4.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 47

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.2. Распределение объема продаж в пропорциях и ассортимент объектов

Количество

Доля

домов

Таунхаус LMBL-18 20% 40

Коттедж LMP-12 5% 10

Коттедж LMP-34 20% 40

Коттедж LMP-63 10% 20

Коттедж LMP-89 20% 40

Таунхаус LMS-05 25% 50

Итого 200

Таблица 6.3. Базовые цены реализации продукции, в тыс. руб. за шт. с НДС

Стоимость 1 Стоимость за шт.,

Цена, тыс. руб. Кв. м.

кв. м., тыс. руб тыс. руб

Таунхаус LMBL-18 107,4 35 3 759

Коттедж LMP-12 240 35 8 400

Коттедж LMP-34 170 35 5 950

Коттедж LMP-63 184,1 35 6 444

Коттедж LMP-89 168,3 35 5 891

Таунхаус LMS-05 127 35 4 445

Таблица 6.4. Цены реализации продукции, в тыс. руб. за шт. с НДС

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017

Таунхаус LMBL-18 3 783,24 3 856,73 3 931,66 4 008,03 4 085,90 4 165,27 4 246,19 4 328,68 4 412,77 4 498,49 Коттедж LMP-12 8 454,16 8 618,40 8 785,82 8 956,50 9 130,49 9 307,87 9 488,69 9 673,02 9 860,93 10 052,50 Коттедж LMP-34 5 988,36 6 104,70 6 223,29 6 344,19 6 467,43 6 593,07 6 721,15 6 851,72 6 984,83 7 120,52 Коттедж LMP-63 6 485,05 6 611,03 6 739,46 6 870,38 7 003,85 7 139,91 7 278,61 7 420,01 7 564,16 7 711,10 Коттедж LMP-89 5 928,48 6 043,65 6 161,06 6 280,75 6 402,76 6 527,14 6 653,94 6 783,21 6 914,98 7 049,31 Таунхаус LMS-05 4 473,66 4 560,57 4 649,16 4 739,48 4 831,55 4 925,41 5 021,10 5 118,64 5 218,08 5 319,45

План продаж

План продаж указан в таблицах (таблица 6.5.)

Таблица 6.5. План продаж продукции, в шт.

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО Таунхаус LMBL-18 0 0 1 3 3 6 6 6 9 6 40 Коттедж LMP-12 0 0 0 1 1 2 2 1 2 1 10 Коттедж LMP-34 0 0 1 2 3 6 6 5 9 8 40 Коттедж LMP-63 0 0 1 2 3 3 3 2 3 3 20 Коттедж LMP-89 0 0 1 2 3 6 6 6 9 7 40 Таунхаус LMS-05 0 0 1 3 3 6 6 7 14 10 50 Итого 0 0 5 13 16 29 29 27 46 35 200

Также необходимо отметить, что в рамках действующего законодательства предложение о продаже объектов может быть размещено в СМИ при минимальной готовности объекта в 30%.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 48

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Данный факт учтен в плане строительства и реализации (таблица 6.6).

Таблица 6.6. План строительства и реализации, в шт.

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО Таунхаус LMBL-18 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 план строительства 0 2 5 5 6 7 5 5 5 0 40 план реализации 0 0 1 3 3 6 6 6 9 6 40 нереализованные остатки 0 2 6 8 12 13 12 11 6 0 Коттедж LMP-12 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 план строительства 0 0 1 1 2 2 2 2 2 0 10 план реализации 0 0 0 1 1 2 2 1 2 1 10 нереализованные остатки 0 0 1 1 1 1 1 2 1 0 Коттедж LMP-34 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 план строительства 0 2 5 5 6 7 5 5 5 0 40 план реализации 0 0 1 2 3 6 6 5 9 8 40 нереализованные остатки 0 2 5 8 12 13 12 12 8 0 Коттедж LMP-63 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 план строительства 0 1 3 2 3 3 3 3 3 0 20 план реализации 0 0 1 2 3 3 3 2 3 3 20 нереализованные остатки 0 1 3 3 3 3 3 3 3 0 Коттедж LMP-89 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 план строительства 0 2 5 5 6 7 6 5 5 0 40 план реализации 0 0 1 2 3 6 6 6 9 7 40 нереализованные остатки 0 2 6 9 12 13 13 12 7 0 Таунхаус LMS-05 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 план строительства 0 2 7 6 7 8 7 7 6 0 50 план реализации 0 0 1 3 3 6 6 7 14 10 50 нереализованные остатки 0 2 8 11 15 17 19 18 10 0

Себестоимость строительства

Себестоимость строительства 1 кв. м. недвижимости составляет 18 тыс. руб. Расчет себестоимости строительства представлен в таблице 6.7. Таблица 6.7. Расчет себестоимости строительства одного объекта, тыс. руб.

Себестоимость тыс. 1 кв. м., тыс. Себестоимость за

Кв. м.

руб. руб коттедж, тыс. руб.

Таунхаус LMBL-18 107,4 18 1 933

Коттедж LMP-12 240 18 4 320

Коттедж LMP-34 170 18 3 060

Коттедж LMP-63 184,1 18 3 314

Коттедж LMP-89 168,3 18 3 029

Таунхаус LMS-05 127 18 2 286

Калькуляция прямых материальных затрат

Калькуляция прямых материальных затрат на строительную программу приведена в табл. 6.8.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 49

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.8. Калькуляция прямых материальных затрат на строительную программу

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО Таунхаус LMBL-18 0 3 493 10 615 10 822 13 491 14 995 11 635 10 018 10 212 0 85 282 Коттедж LMP-12 0 1 115 3 389 3 455 7 447 9 574 8 128 7 462 7 607 0 48 177 Коттедж LMP-34 0 4 740 14 402 17 129 21 355 23 735 18 417 16 743 18 859 0 135 381 Коттедж LMP-63 0 3 422 10 398 7 950 9 911 11 016 9 352 9 546 11 670 0 73 266 Коттедж LMP-89 0 5 474 16 635 16 958 18 939 22 386 19 949 17 437 16 003 0 133 781 Таунхаус LMS-05 0 5 311 16 139 14 625 18 232 20 265 18 499 17 107 16 101 0 126 280 = Итого 0 23 555 71 579 70 938 89 376 101 970 85 980 78 313 80 454 0 602 166

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 50

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Численность персонала и заработная плата

В рамках реализации проекта планируется следующая численность персонала и уровень заработной платы (см. табл. 6.9).

При этом нужно учитывать, что в состав персонала не вошел строительный персонал, т.к. он уже учтен в себестоимости. Таблица 6.9. Численность персонала и уровень заработной платы

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО

Вспомогательный производственный персонал

тыс.

61 185 188 192 196 199 203 207 211 215 ГИП руб. 1 931 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

60,39 61,56 62,76 63,98 65,22 66,48 67,78 69,09 70,44 71,80 Месячный оклад руб.

тыс.

0 144 220 224 228 233 237 242 247 251 Прораб руб. 2 110 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

70,45 71,82 73,22 74,64 76,09 77,57 79,07 80,61 82,17 83,77 Месячный оклад руб.

Административный персонал

тыс.

0 77 78 80 82 83 85 86 88 90 Сметчик руб. 779 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

25,16 25,65 26,15 26,66 27,17 27,70 28,24 28,79 29,35 29,92 Месячный оклад руб.

тыс.

30 92 94 96 98 100 102 104 106 108 Проектировщик руб. 965 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

30,19 30,78 31,38 31,99 32,61 33,24 33,89 34,55 35,22 35,90 Месячный оклад руб.

тыс.

182 277 282 288 293 299 305 311 317 323 Генеральный директор руб. 2 987 Количество чел. 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Месячный оклад тыс. 90,58 92,34 94,13 95,96 97,83 99,73 101,66 103,64 105,65 107,71

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 51

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО

руб.

тыс.

101 154 157 160 163 166 169 173 176 180 Главный бухгалтер руб. 1 659 Количество чел. 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

50,32 51,30 52,30 53,31 54,35 55,40 56,48 57,58 58,70 59,84 Месячный оклад руб.

тыс.

71 215 220 224 228 233 237 242 247 251 Финансовый директор руб. 2 253 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

70,45 71,82 73,22 74,64 76,09 77,57 79,07 80,61 82,17 83,77 Месячный оклад руб.

тыс.

30 92 94 96 98 100 102 104 106 108 Экономист руб. 965 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

30,19 30,78 31,38 31,99 32,61 33,24 33,89 34,55 35,22 35,90 Месячный оклад руб.

тыс.

0 103 157 160 163 166 169 173 176 180 Бухгалтер руб. 1 507 Количество чел. 0 1 2 2 2 2 2 2 2 2

тыс.

25,16 25,65 26,15 26,66 27,17 27,70 28,24 28,79 29,35 29,92 Месячный оклад руб.

тыс.

91 139 141 144 147 150 152 155 158 162 Юрист руб. 1 493 Количество чел. 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

45,29 46,17 47,07 47,98 48,91 49,86 50,83 51,82 52,83 53,85 Месячный оклад руб.

тыс.

0 31 94 96 98 100 102 104 106 108 Специалист по закупкам руб. 874 Количество чел. 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

30,19 30,78 31,38 31,99 32,61 33,24 33,89 34,55 35,22 35,90 Месячный оклад руб.

тыс.

0 31 94 96 98 100 102 104 106 108 Логист руб. 874 Количество чел. 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

30,19 30,78 31,38 31,99 32,61 33,24 33,89 34,55 35,22 35,90 Месячный оклад руб.

Коммерческий персонал

тыс.

71 215 220 224 228 233 237 242 247 251 Коммерческие директор руб. 2 253 Количество чел. 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Месячный оклад тыс. 70,45 71,82 73,22 74,64 76,09 77,57 79,07 80,61 82,17 83,77

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 52

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО

руб.

тыс.

0 0 420 640 652 665 678 691 704 718 Консультант руб. 5 410 Количество чел. 0 0 5 8 8 8 8 8 8 8

тыс.

25,16 25,65 26,15 26,66 27,17 27,70 28,24 28,79 29,35 29,92 Месячный оклад руб.

тыс.

0 0 84 128 130 133 136 138 141 144 Специалист по продажам руб. 1 082 Количество чел. 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

40,26 41,04 41,84 42,65 43,48 44,32 45,18 46,06 46,96 47,87 Месячный оклад руб. Специалист по

тыс. документальному 0 0 47 144 147 150 152 155 158 162 1 170

руб. оформлению Количество чел. 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1

тыс.

45,29 46,17 47,07 47,98 48,91 49,86 50,83 51,82 52,83 53,85 Месячный оклад руб.

тыс.

637 1 756 2 591 2 991 3 049 3 108 3 169 3 230 3 293 3 357 = Итого руб. 28 313 Начисленный ЕСН и тыс.

192 530 782 903 921 939 957 975 994 1 014 страхование руб. 8 550 Расходы на зарплату с тыс. учетом ЕСН и страхования руб. 829 2 286 3 373 3 894 3 970 4 047 4 125 4 206 4 287 4 371 36 863 Общая численность

4 12 20 24 24 24 24 24 24 24 персонала чел.

Накладные расходы

В рамках реализации проекта формируется следующий состав и структура текущих расходов проекта (таблица 6.10).

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 53

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.10. Текущие расходы проекта

1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ ИТОГО

2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017

Прямые производственные расходы Расходы на материалы и комплектующие 0 23 555 71 579 70 938 89 376 101 970 85 980 78 313 80 454 0 0 602 166 Аренда земли под строительство 1 000 3 170 4 390 5 210 5 980 6 500 6 615 6 500 5 625 3 380 0 48 370

Общие производственные расходы Зарплата вспомогательного произв. персонала 61 329 408 416 424 432 441 449 458 467 158 4 041 ЕСН на зарплату вспомогательного произв. персонала 18 99 123 126 128 131 133 136 138 141 48 1 220 Амортизация 0 0 0 0 0 0 35 106 784 212 0 1 137 Согласование ПОС и ситуационного плана 0 5 032 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 032 Разрешение на строительство 0 0 2 500 0 0 0 0 0 0 0 0 2 500

Административные расходы Зарплата административного персонала 505 1 211 1 412 1 439 1 467 1 496 1 525 1 555 1 585 1 616 545 14 357 ЕСН на зарплату административного персонала 153 366 426 435 443 452 461 469 479 488 165 4 336 Аренда офиса 201 306 312 318 324 330 337 343 350 357 0 3 177 Коммунальные расходы 6 9 9 10 10 10 10 10 10 11 0 95 Интернет 8 12 12 13 13 13 13 14 14 14 0 127 Телефония 30 46 47 48 49 50 51 51 52 54 0 477 Почтовые расходы 20 31 31 32 32 33 34 34 35 36 0 318 Прочие расходы 30 46 47 48 49 50 51 51 52 54 0 477 Представительские 60 92 94 95 97 99 101 103 105 107 0 953 Канцтовары 6 9 9 10 10 10 10 10 10 11 0 95 Финансовые услуги (поиск инвестора) 15 410 6 150 4 550 2 150 4 900 0 0 0 0 0 18 175 Банковское обслуживание и РКО 20 31 31 32 32 33 34 34 35 36 0 318

Коммерческие расходы Зарплата коммерческого персонала 71 215 771 1 136 1 158 1 180 1 203 1 226 1 250 1 275 430 9 915 ЕСН на зарплату коммерческого персонала 21 65 233 343 350 356 363 370 378 385 130 2 994 Консультационные услуги по рекламе и маркетингу 0 750 750 0 0 0 0 0 0 0 0 1 500 Расходы на оформление точек продаж 0 0 2 500 0 0 0 0 0 0 0 0 2 500 Аренда точек продаж 0 0 377 385 392 400 408 416 424 432 0 3 233 Оформление шоу — рума и центральной точки

0 0 1 500 0 0 0 0 0 0 0 0 продаж 1 500

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 54

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ ИТОГО

2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 Создание сайта и продвижение в интернет ресурсах 0 290 214 218 222 227 231 236 0 0 0 1 639 Подготовка и печать рекламных материалов 0 0 60 62 63 64 65 66 68 46 0 494 Продвижение в СМИ 0 1 000 3 019 3 078 2 585 1 519 1 549 1 579 1 610 1 641 0 17 580 Вывески и рекламные щиты 0 850 2 583 2 633 2 284 1 519 1 549 1 579 1 610 1 641 0 16 248 = Итого: затраты в отчете о прибылях и убытках 2 208 14 190 39 540 51 990 58 666 93 308 89 837 83 060 132 639 103 247 1 476 670 160 = Итого: оплата текущих расходов 2 226 37 925 99 588 91 572 107 638 121 774 101 162 93 546 94 741 12 188 1 476 763 837

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 55

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Капитальные затраты и амортизация

В рамках проекта предусматриваются капитальные затраты на инфраструктуру поселка (разводка коммуникаций, дороги, благоустройство) детский сад и торговый центр (таблица 6.11).

Эти средства были потрачены на разработку сайта компании (с конфигуратором и трехмерными моделями продукции), дизайна спальной мебели и бизнес-плана. Таблица 6.11. Капитальные затраты и амортизация

4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО Здания и сооружения Детский сад Валюта величина платежей (с НДС) 1 тыс. руб. 0 0 7 500 7 500 0 0 0 15 000 поставить на баланс с 21 периода амортизация (линейная), для срока использования: 30 лет 0 0 0 35 106 71 0 212 Торговый центр Валюта величина платежей (с НДС) 1 тыс. руб. 10 588 15 882 15 882 15 882 15 882 15 882 0 90 000 поставить на баланс с 27 периода амортизация (линейная), для срока использования: 30 лет 0 0 0 0 0 212 212 424 Оборудование и другие активы Инфраструктура (дороги, коммуникации и прочие) Валюта величина платежей (с НДС) 1 тыс. руб. 11 833 11 833 11 833 11 833 11 833 11 833 0 71 000 поставить на баланс с 27 периода амортизация (линейная), для срока использования: 10 лет 0 0 0 0 0 501 0 501 = Итого: Земельные участки тыс. руб. 0 0 0 0 0 0 0 0 = Итого: Здания и сооружения тыс. руб. 10 588 15 882 23 382 23 382 15 882 15 882 0 105 000 = Итого: Оборудование и другие активы тыс. руб. 11 833 11 833 11 833 11 833 11 833 11 833 0 71 000 = Итого: Нематериальные активы тыс. руб. 0 0 0 0 0 0 0 0 = Итого: Финансовые вложения тыс. руб. 0 0 0 0 0 0 0 0 = Итого: Расходы будущих периодов тыс. руб. 0 0 0 0 0 0 0 0 = Итого: ВСЕ АКТИВЫ тыс. руб. 22 422 27 716 35 216 35 216 27 716 27 716 0 176 000

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 56

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Нормы оборота текущих активов и пассивов

Нормы оборота текущих активов и пассивов представлены в таблице 6.12. Особо следует отметить порядок оплаты с покупателями. В рамках проекта планируется предоставить покупателям беспроцентную рассрочку на 6 месяцев при условии 50% оплаты. Таблица 6.12. Нормы оборота текущих активов и пассивов

ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ

ЗАПАСЫ

Запасы сырья и материалов тыс. руб.

среднее время хранения 15 дн.

РАСЧЕТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ

Поступления денег от продаж: доля срок, дн.

немедленная оплата 0% продажи с предоплатой 50% 3

продажи в кредит 50% 180

РАСЧЕТЫ С ПОСТАВЩИКАМИ

Оплата материалов и комплектующ их: доля срок, дн.

немедленная оплата 0% авансовая оплата 60% 1

оплата в кредит 40% 30

РАСЧЕТЫ С ПЕРСОНАЛОМ

Текущ ая задолженность по заработной плате тыс. руб.

частота выплаты заработной платы 15 дн.

6.3.

Расчет доходов

На основании данных раздела 6.1. «План продаж» были рассчитаны предполагаемые доходы от продаж (табл. 6.12).

Таблица 6.12. Доходы от продаж

3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 ИТОГО Таунхаус LMBL-18 3 957 12 024 12 258 24 992 25 477 25 972 39 715 26 904 171 299 Коттедж LMP-12 0 8 956 9 189 18 675 19 038 9 735 19 722 10 052 95 369 Коттедж LMP-34 6 223 12 688 19 402 39 558 40 327 34 303 62 953 56 781 272 236 Коттедж LMP-63 6 739 13 697 21 012 21 420 21 836 14 888 22 692 23 084 145 367 Коттедж LMP-89 6 201 12 602 19 208 39 163 39 924 40 699 62 324 49 209 269 329 Таунхаус LMS-05 4 679 14 218 14 495 29 552 30 127 35 863 73 087 53 024 255 045 = Итого 27 799 74 186 95 564 173 361 176 728 161 460 280 492 219 055 1 208 644

На рисунке 6.1. можно увидеть динамику доходов и их сопоставление с расходами проекта.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 57

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Рисунок 6.1. Динамика доходов (с НДС) и остатка денежных средств проекта, в тыс. руб.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 58

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.5.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

Потребность в формировании чистого оборотного капитала отражена в табл. 6.13. Таблица 6.13. Потребность в формировании чистого оборотного капитала проекта ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017

ЗАПАСЫ Запасы сырья и материалов 0 9 981 10 175 10 084 13 906 14 653 10 877 11 219 11 436 0 0 Запасы готовой продукции 0 19 962 68 604 96 868 131 784 144 435 142 415 140 791 91 129 0 0

РАСЧЕТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ Поступления денег от продаж: Сумма счетов к получению 0 0 44 510 64 529 114 496 183 781 187 351 206 445 339 223 0 0 Сумма полученных авансов 0 0 742 1 075 1 908 3 063 3 123 3 441 5 654 0 0

РАСЧЕТЫ С ПОСТАВЩИКАМИ Оплата материалов и комплектующих: Сумма счетов к оплате 482 11 792 12 316 11 882 14 941 15 714 11 732 12 048 12 063 989 0 Сумма уплаченных авансов 24 590 616 594 747 786 587 602 603 49 0

РАСЧЕТЫ С БЮДЖЕТОМ 192 530 782 903 921 11 630 46 838 49 113 71 559 145 853 342 По НДС 0 0 0 0 0 1 982 9 709 19 452 0 0 0 По акцизам и экспортным пошлинам 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 По импортным пошлинам 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 По налогу на прибыль 0 0 0 0 0 3 978 4 301 4 864 6 116 0 0 По прочим налогам и платежам 136 203 297 303 309 315 321 327 334 340 0

РАСЧЕТЫ С ПЕРСОНАЛОМ Текущая задолженность по заработной 225 336 492 502 511 521 531 542 552 563 0

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 59

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 плате Итого текущих активов 24 30 533 123 904 172 075 260 934 343 655 341 230 359 057 442 392 49 0 Итого текущих обязательств 844 12 330 13 847 13 762 17 669 25 573 29 717 40 673 24 718 1 892 0 Оборотный капитал компании -820 18 203 110 057 158 313 243 265 318 082 311 513 318 384 417 673 -1 843 0 Изменение чистого оборотного

• 820 19 023 91 854 48 256 84 951 74 817 -6 568 6 871 99 289 -419 516 1 843 капитала Прирост, учтенный в операционных 0 19 962 48 642 28 264 34 916 12 651 -2 020 -1 624 -49 662 -91 129 0 денежных потоках Инвестиции в чистый оборотный
• 820 -939 43 212 19 992 50 035 62 167 -4 548 8 495 148 951 -328 387 1 843 капитал

6.6.

Налоги

Информация о предполагаемой структуре и объеме выплат налоговых платежей представлена в табл. 6.14. Таблица 6.14. Структура и объем выплат налоговых платежей

1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. НАЛОГИ И ПЛАТЕЖИ В ФОНДЫ ИТОГО

2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 Акцизы и экспортные пошлины 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Импортные пошлины 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ НДС полученный 0 0 4 354 11 367 14 705 26 621 26 968 24 678 43 125 54 153 0 0 205 970 НДС уплаченный 17 3 772 11 406 14 739 18 284 21 187 18 753 16 445 16 776 281 0 0 121 661 Платежи НДС в бюджет (или возврат из

0 0 0 0 0 661 11 298 12 461 17 350 43 565 0 0 бюджета) 85 335 ПРОЧИЕ НАЛОГИ Начисления на заработную плату 192 530 782 903 921 939 957 975 994 1 014 342 0 8 550 Налог на имущество 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 60

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. НАЛОГИ И ПЛАТЕЖИ В ФОНДЫ ИТОГО

2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 Другие налоги, относимые на финансовые

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 результаты 0 НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Начисленный налог на прибыль 0 0 0 0 0 8 710 11 987 10 754 18 514 14 145 0 0 64 108 Суммарные налоговые выплаты 192 530 782 903 921 10 309 24 242 24 191 36 858 58 723 342 0 157 994

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 61

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.7.

Реализация данного проекта предполагается за счет привлеченных средств. Общая потребность в финансировании проекта составляет 363 500 тысяч рублей.

Для реализации данного проекта планируется привлечение средств инвестора с 2-го месяца от начала реализации проекта (Февраль 2015 года).

Настоящий проект позволяет привлечь средства инвестора на срок не менее 2,5 лет (Июль 2017 года).

Данные средства будут использованы на строительно – монтажные работы, приобретение строительных материалов, оплату текущих расходов и продвижения, пополнение оборотного капитала.

Предполагаемый график финансирования проекта и структура инвестиций представлен в таблице 6.15.

При этом необходимо обратить внимание на то, что существует возможность снизить объем вложений средств инвестора примерно на 100 млн. руб., за счет исключения акции по беспроцентной рассрочке покупателям.

При этом объем продаж и показатели проекта ухудшатся.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 62

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.15. Предполагаемый график финансирования проекта и структура инвестиций

1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.

ИТОГО

2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 Потребность в инвестициях -820 -939 43 212 42 413 77 751 97 382 30 667 36 211 176 667 -328 387 1 843 0 0 176 000 Инвестиции в здания и сооружения 0 0 0 10 588 15 882 23 382 23 382 15 882 15 882 0 0 0 0 105 000 Инвестиции в земельные участки 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Инвестиции в нематериальные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Инвестиции в финансовые активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Инвестиции в оборудование и прочие активы 0 0 0 11 833 11 833 11 833 11 833 11 833 11 833 0 0 0 0 71 000 Оплата расходов будущих периодов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прирост чистого оборотного капитала -820 -939 43 212 19 992 50 035 62 167 -4 548 8 495 148 951 -328 387 1 843 0 0 0 Привлечение финансирования 1 500 37 000 115 000 69 000 81 000 60 000 0 0 0 0 0 0 0 363 500 Средства собственников 1 500 37 000 115 000 69 000 81 000 60 000 0 0 0 0 0 0 0 363 500 Средства от текущей деятельности 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Целевое финансирование 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Средства от инвесторов строительства 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Поступление денег от кредита 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Возврат финансирования 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Выплаченные проценты 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Дивиденды 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Лизинговые платежи 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Возврат кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Справка: Остаток средств на счете (текущий проект) 94 109 107 9 308 482 5 316 26 930 35 417 8 639 627 785 624 466 624 466 624 466

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 63

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.8. Расчет прибылей, убытков и денежных потоков

Приведенные ниже финансовые отчеты, демонстрируют результаты реализации проекта. К числу основных финансовых отчетов относятся:

• Отчет о прибылях и убытках;
• Бухгалтерский баланс проекта;
• Отчет о движении денежных средств (Саsh Flow).

Отчет о прибылях и убытках показывает прибыли и убытки проекта, за расчетный период времени (36 месяцев).

Анализ финансовых показателей показывает положительные тенденции в динамике прибыльности проекта. Основываясь на данных отчета о прибылях и убытках можно сделать вывод: проект будет прибыльно работать, начиная с 4 квартала 2015 года.

Отчет о прибылях и убытках проекта представлен в таблице 6.16.

Отчет о движении денежных средств проекта приведен в таблице 6.17.

Бухгалтерский баланс проекта приведен в таблице 6.18.

График выручки, чистой прибыли и EBITDA представлен на рисунке 6.2. График остатка денежных средств представлен на рисунке 6.3.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 64

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.16. Отчет о прибылях и убытках проекта

ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 ИТОГО Выручка (нетто) 0 0 23 559 62 869 80 986 146 916 149 770 136 830 237 705 185 640 0 0 1 024 275 Себестоимость 1 079 8 630 19 439 37 605 47 358 80 827 82 109 75 182 124 848 95 328 205 0 572 611 Валовая прибыль -1 079 -8 630 4 119 25 265 33 628 66 088 67 661 61 649 112 857 90 311 -205 0 451 664 Оплата административного и коммерческого персонала 750 1 858 2 842 3 353 3 418 3 484 3 552 3 621 3 691 3 763 1 270 0 31 602 Административные расходы 379 964 6 715 5 126 2 737 5 499 610 622 634 647 0 0 23 935 Коммерческие расходы 0 2 738 10 544 5 906 5 152 3 498 3 566 3 635 3 465 3 509 0 0 42 012 Проценты 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прибыль / убыток от строительной деятельности 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Налоги, кроме налога на прибыль 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прибыль (убыток) от операционной деятельности -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 53 608 59 933 53 771 105 067 82 392 -1 476 0 354 115 Прибыль / убыток от реализации внеоборотных активов 0 0 0 0 0 0 0 0 -12 499 -15 515 0 0 -28 014 Курсовые разницы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прочие доходы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прочие расходы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прибыль до налогообложения -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 53 608 59 933 53 771 92 568 66 878 -1 476 0 326 101 Налог на прибыль 0 0 0 0 0 8 710 11 987 10 754 18 514 14 145 0 0 64 108 Чистая прибыль (убыток) -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 44 898 47 947 43 016 74 054 52 733 -1 476 0 261 993

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 65

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Рисунок 6.2. Динамика выручки, чистой прибыли и EBITDA

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 66

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.17. Отчет о движении денежных средств проекта

1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 ИТОГО Поступления от продаж 0 0 27 799 74 186 95 564 173 361 176 728 161 460 280 492 219 055 0 0 1 208 644 Затраты на материалы и комплектующие 0 -23 555 -71 579 -70 938 -89 376 -101 970 -85 980 -78 313 -80 454 0 0 0 -602 166 Прочие переменные затраты 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Зарплата -637 -1 756 -2 591 -2 991 -3 049 -3 108 -3 169 -3 230 -3 293 -3 357 -1 133 0 -28 313 Общие затраты -1 396 -12 084 -24 637 -16 740 -14 292 -15 757 -11 057 -11 028 -10 001 -7 817 0 0 -124 808 Налоги -192 -530 -782 -903 -921 -10 309 -24 242 -24 191 -36 858 -58 723 -342 0 -157 994 Выплата процентов по кредитам 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прочие поступления 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прочие затраты 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Денежные потоки от операционной деятельности -2 226 -37 925 -71 789 -17 386 -12 075 42 216 52 281 44 698 149 887 149 157 -1 476 0 295 364 Инвестиции в земельные участки 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Инвестиции в здания и сооружения 0 0 0 -10 588 -15 882 -23 382 -23 382 -15 882 -15 882 0 0 0 -105 000 Инвестиции в оборудование и прочие активы 0 0 0 -11 833 -11 833 -11 833 -11 833 -11 833 -11 833 0 0 0 -71 000 Инвестиции в нематериальные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Инвестиции в финансовые активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Оплата расходов будущих периодов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прирост чистого оборотного капитала 820 939 -43 212 -19 992 -50 035 -62 167 4 548 -8 495 -148 951 328 387 -1 843 0 0 Выручка от реализации активов 0 0 0 0 0 0 0 0 1 141 601 0 0 141 602 Денежные потоки от инвестиционной деятельности 820 939 -43 212 -42 413 -77 751 -97 382 -30 667 -36 211 -176 666 469 988 -1 843 0 -34 398 Поступления собственного капитала 1 500 37 000 115 000 69 000 81 000 60 000 0 0 0 0 0 0 363 500 Целевое финансирование 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Средства от инвесторов строительства 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Поступления кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Возврат кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Лизинговые платежи 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Выплата дивидендов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Денежные потоки от финансовой деятельности 1 500 37 000 115 000 69 000 81 000 60 000 0 0 0 0 0 0 363 500 Суммарный денежный поток за период 94 15 -2 9 200 -8 825 4 834 21 614 8 487 -26 779 619 146 -3 319 0 624 466 Денежные средства на начало периода 0 94 109 107 9 308 482 5 316 26 930 35 417 8 639 627 785 624 466 Денежные средства на конец периода 94 109 107 9 308 482 5 316 26 930 35 417 8 639 627 785 624 466 624 466

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 67

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Рисунок 6.3. Динамика остатка денежных средств

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 68

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.18. Бухгалтерский баланс проекта

БАЛАНС 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 Денежные средства 94 109 107 9 308 482 5 316 26 930 35 417 8 639 627 785 624 466 624 466 Дебиторская задолженность 0 0 44 510 64 529 114 496 183 781 187 351 206 445 339 223 0 0 0 Авансы уплаченные 24 590 616 594 747 786 587 602 603 49 0 0 Готовая продукция 0 19 962 68 604 96 868 131 784 144 435 142 415 140 791 91 129 0 0 0 Незавершенное производство 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Материалы и комплектующ ие 0 9 981 10 175 10 084 13 906 14 653 10 877 11 219 11 436 0 0 0 НДС на приобретенные товары 17 3 790 10 843 14 214 17 793 13 020 16 104 20 332 11 333 1 027 1 027 1 027 Расходы будущих периодов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прочие оборотные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Суммарные оборотные активы 136 34 431 134 854 195 596 279 209 361 991 384 264 414 806 462 364 628 861 625 493 625 493 Внеоборотные активы 0 0 0 0 0 0 12 677 12 571 135 727 0 0 0 земельные участки 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 здания и сооружения 0 0 0 0 0 0 12 677 12 571 76 059 0 0 0 оборудование и прочие активы 0 0 0 0 0 0 0 0 59 668 0 0 0 нематериальные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Финансовые вложения 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Незавершенные капиталовложения 0 0 0 19 001 42 489 72 333 89 465 112 953 0 0 0 0 Суммарные внеоборотные активы 0 0 0 19 001 42 489 72 333 102 141 125 523 135 727 0 0 0 = ИТОГО АКТИВОВ 136 34 431 134 854 214 598 321 698 434 324 486 405 540 330 598 091 628 861 625 493 625 493 Кредиторская задолженность 482 11 792 12 316 11 882 14 941 15 714 11 732 12 048 12 063 989 0 0 за поставленные товары 482 11 792 12 316 11 882 14 941 15 714 11 732 12 048 12 063 989 0 0 за внеоборотные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Расчеты с бюджетом 136 203 297 303 309 6 274 14 331 24 643 6 449 340 0 0 Расчеты с персоналом 225 336 492 502 511 521 531 542 552 563 0 0 Авансы покупателей 0 0 629 911 1 617 2 596 2 646 2 916 4 791 0 0 0 Краткосрочные кредиты 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Прочие краткосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Суммарные краткосрочные обязательства 844 12 330 13 734 13 598 17 378 25 106 29 241 40 148 23 856 1 892 0 0 Долгосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Средства собственников 1 500 38 500 153 500 222 500 303 500 363 500 363 500 363 500 363 500 363 500 363 500 363 500 Нераспределенная прибыль -2 208 -16 399 -32 380 -21 500 820 45 718 93 665 136 681 210 735 263 468 261 993 261 993 Прочие источники финансирования 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Суммарный собственный капитал -708 22 101 121 120 201 000 304 320 409 218 457 165 500 181 574 235 626 968 625 493 625 493 = ИТОГО ПАССИВОВ 136 34 431 134 854 214 598 321 698 434 324 486 405 540 330 598 091 628 861 625 493 625 493

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 69

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.9. Оценка экономической эффективности проекта

Ставка дисконтирования

При подготовке экономического обоснования инвестиционного проекта была использована ставка дисконтирования:

• Для полных инвестиционных затрат – 23%;
• Для собственного капитала – 23%;
• Для финансово-кредитного учреждения – 23%.

Как правило, расчет ставки производится на основании методик расчета ООО «Альт-Инвест». Для полных инвестиционных затрат используется методика расчета:

d = WACC + r,

где WACC — средневзвешенная стоимость капитала; r — премия за риск (за участие в определенном инвестиционном проекте).

При этом:

Где kкр — доля кредитных средств в источниках финансирования, kск — доля собственных средств, rкр — ставка процентов по кредиту, rкр —рентабельность собственного капитала.

Премия за риск определяется в процентах и зависит от продукта и рынка сбыта инвестиционного проекта. Исходя из соотношения старый (или новый) продукт и старый (или новый) рынок сбыта определяется премия за риск (более подробно в таблице 6.19.).

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 70

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Но в связи с тем, что у проекта отсутствует текущая деятельность, расчет показателя WACC не возможен. В связи с этим за альтернативную ставку вместо показателя WACC взята ставка требуемой безрисковой доходности – 15%. Таблица 6.19. Классификация премии за риск. Величина типового риска Суть проекта r, процент Низкий Снижение себестоимости продукции 4– 7

Увеличение объема продаж Средний 8 – 11

существующей продукции

Производство и продвижение на рынок Высокий 12 – 15

нового продукта Очень высокий Вложения в исследования и инновации 16 – 20

Премия за риск соответствует среднему типовому риску (8%), так как имеется возможность использовать успешный опыт и технологии команды инициатора проекта.

Для собственного капитала и финансово-кредитного учреждения ставка была приравнена к ставке по полным инвестиционным затратам, т.к. для собственного капитала и инвестора (финансово-кредитного учреждения) риски и потенциальная доходность на вложенный капитал одинаковы.

Таким образом, ставка дисконтирования для настоящего проекта составляет = 15% + 8% = 23%.

Интегральные показатели

Инвестиционная привлекательность проекта и оценка эффективности реальных инвестиций проводится на основе следующих показателей:

• чистый приведенный (дисконтированный) доход (NPV);
• внутренняя норма рентабельности (IRR);

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 71

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

• период окупаемости (РР и РBР).

1. Чистая текущая стоимость проекта (NPV) позволяет получить обобщенные результаты инвестирования, т.е. его конечный эффект в абсолютной сумме. Под чистым приведенным доходом понимается разница между приведенной к настоящей стоимости (путем дисконтирования) суммы денежного потока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств.

2. Внутренняя норма рентабельности (IRR) — характеризует уровень доходности инвестиционного проекта, выражаемой дисконтной ставкой, по которой будущая стоимость денежного потока от инвестиций приводится к настоящей стоимости инвестируемых средств.

3. Период окупаемости (РР и РBР) — это период, начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.

Расчетный период в данном проекте охватывает весь возможный жизненный цикл проекта вплоть до его прекращения. При разработке проекта разработчик проекта ориентировался на предполагаемый срок строительства поселка, окупаемости проекта и возврата средств инвестору.

Расчеты основных показателей проекта осуществлены в рублях – в валюте, в которой предполагается привлечение инвестиций.

Срок окупаемости проекта, рассчитанный путем определения чистой текущей стоимости нарастающим итогом, составляет 2,4 года. Дисконтированный срок окупаемости составляет 2,45 года.

Номинальная годовая внутренняя норма доходности проекта (IRR) составит 44,5%.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 72

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Чистая прибыль за 36 месяцев реализации проекта составит 261 993 тысяч рублей.

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) – современная стоимость будущих дисконтированных денежных поступлений за минусом современной оценки инвестиций составит 82 471 тыс. руб.

Ставка сравнения (реальная годовая) – 23 % принималась в проекте с учетом альтернативной доходности потенциального инвестора и инициатора проекта, поправки на риски, связанные с реализацией проекта, за вычетом уровня инфляции (проект рассчитан в текущих ценах).

Основные показатели проекта приведены в таблицах 6.20. и 6.21.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 73

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.20. Основные показатели проекта

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 ИТОГО Выручка от реализации (без НДС) 0 0 23 559 62 869 80 986 146 916 149 770 136 830 237 705 185 640 0 0 1 024 275 Затраты на производство (без НДС) 2 208 14 190 39 540 51 990 58 666 93 308 89 872 83 166 133 423 103 459 1 476 0 671 297 Прибыль до налога, процентов и амортизации (EBITDA) -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 53 608 59 968 53 876 93 352 67 089 -1 476 0 327 238 Прибыль до процентов и налога (EBIT) -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 53 608 59 933 53 771 92 568 66 878 -1 476 0 326 101 Прибыль до налогообложения -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 53 608 59 933 53 771 92 568 66 878 -1 476 0 326 101 Чистая прибыль (убыток) -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 44 898 47 947 43 016 74 054 52 733 -1 476 0 261 993 Нераспределенная прибыль (за период) -2 208 -14 190 -15 981 10 880 22 321 44 898 47 947 43 016 74 054 52 733 -1 476 0 261 993 Инвестции во внеоборотные активы 0 0 0 -22 422 -27 716 -35 216 -35 216 -27 716 -27 716 0 0 0 -176 000 Инвестиции в оборотный капитал 820 939 -43 212 -19 992 -50 035 -62 167 4 548 -8 495 -148 951 328 387 -1 843 0 0 Собственные средства и целевое финансирование 1 500 37 000 115 000 69 000 81 000 60 000 0 0 0 0 0 0 363 500 Привлечение кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Погашение кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Выплата процентов по кредитам 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Суммарный денежный поток за период 94 15 -2 9 200 -8 825 4 834 21 614 8 487 -26 779 619 146 -3 319 0 624 466 Денежные средства на начало периода 89 589 1 065 1 430 10 180 1 791 59 143 166 874 114 405 565 439 627 785 Денежные средства на конец периода 183 603 1 063 10 631 1 355 6 625 80 756 175 362 87 626 627 785 624 466

Эффективность полных инвестиционных затрат

Чистая приведенная стоимость (NPV) тыс. руб. 82 100

Дисконтированный срок окупаемости (PBP) года 2,45

Внутренняя норма рентабельности (IRR) (номинальная — с учетом инфляции) 44,5%

Норма доходности дисконтированных затрат (PI) % 122%

Эффективность для собственного капитала

Чистая приведенная стоимость (NPV) тыс. руб. 82 471

Дисконтированный срок окупаемости (PBP) года 2,45

Внутренняя норма рентабельности (IRR) (номинальная — с учетом инфляции) 44,5%

Норма доходности дисконтированных затрат (PI) разы 122%

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 74

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.21. Основные финансовые показатели проекта

3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 Рентабельность активов % 23,8% 33,8% 46,1% 41,3% 33,8% 51,1% 29,6% Рентабельность собственного капитала % 25,7% 35,9% 48,8% 44,3% 36,0% 55,2% 35,1% Рентабельность внеоборотных активов % 1076,4% 292,8% 316,8% 219,8% 149,2% 219,3% -254,1% Прямые расходы к выручке от реализации % 65,5% 60,1% 58,6% 55,0% 54,9% 55,2% 52,6% 50,8% Прибыльность продаж % 16,5% 27,1% 30,6% 32,0% 31,0% 31,8% 24,5% Доля постоянных затрат % 69,7% 39,1% 30,6% 21,0% 16,7% 18,8% 11,3% 39,0% Точка безубыточности тыс. руб. 14 745 13 604 11 991 13 084 9 968 9 982 9 781 8 128 «Запас прочности» % -25,0% 33,4% 54,7% 73,0% 79,9% 76,9% 87,4% 91,1% Рентабельность по EBITDA % 20% 38% 57% 67% 64% 72% 7% Рентабельность по EBIT % 20% 38% 57% 67% 63% 71% 7% Рентабельность по чистой прибыли % 20% 38% 48% 53% 51% 57% -2% Эффективная ставка налога на прибыль % 0,0% 0,0% 0,0% 15,5% 20,0% 20,0% 20,0% 5,1% Коэффициент общ ей ликвидности разы 7,50 13,90 15,40 15,48 12,12 13,41 12,60 122,96 Чистый оборотный капитал тыс. руб. 88 664 174 843 229 011 324 202 347 797 364 730 412 356 577 922 Коэффициент общ ей платежеспособности разы 0,84 0,93 0,94 0,95 0,93 0,94 0,93 0,93 Коэффициент автономии разы 6,50 13,72 16,56 17,25 14,07 16,38 15,38 123,56 Доля долгосрочных кредитов в валюте баланса % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Дисконтированный поток ДС нарастающим итогом можно увидеть на рисунке 6.4.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 75

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Рисунок 6.4. Дисконтированный поток ДС нарастающим итогом

6.10.

Оценка бюджетной эффективности проекта

Финансово-экономическая модель проекта рассчитана без учета получения государственных льгот и субсидий.

Необходимо отметить, что суммарный NPV во все уровни бюджетов составит 107 818 тыс. руб. (табл. 6.22).

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 76

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Таблица 6.22. Оценка бюджетной эффективности проекта

БЮДЖЕТНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 ИТОГО Ставка налога на доходы физических лиц 83 228 337 389 396 404 412 420 428 436 147 0 3 681 Налоговые поступления в федеральный бюджет 275 758 1 119 1 292 1 317 3 818 15 164 16 097 22 630 47 962 490 0 110 922 Налоговые поступления в территориальный бюджет 0 0 0 0 0 6 895 9 489 8 514 14 657 11 198 0 0 50 753

Бюджетное финансирование

Федеральный бюджет целевое финансирование 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 кредиты выданные 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 возврат кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 проценты по выданным кредитам 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Территориальный бюджет целевое финансирование 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 кредиты выданные 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 возврат кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 проценты по выданным кредитам 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Доходы бюджетов Суммарные денежные потоки федерального бюджета 275 758 1 119 1 292 1 317 3 818 15 164 16 097 22 630 47 962 490 0 110 922 Суммарные денежные потоки территориального

0 0 0 0 0 6 895 9 489 8 514 14 657 11 198 0 0 бюджета 50 753 Годовая ставка дисконтирования: 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% Дисконтированные потоки федерального бюджета 267 707 990 1 087 1 053 2 880 10 916 10 952 14 791 29 623 292 0 73 558 Дисконтированные потоки территориального бюджета 0 0 0 0 0 5 201 6 829 5 802 9 520 6 908 0 0 34 260

NPV федерального бюджета 73 558

NPV территориального бюджета 34 260

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 77 Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 78

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

7.1.

Анализ чувствительности

В целях подготовки настоящего бизнес-плана была проведена идентификация рисков, связанных с реализацией данного проекта.

В результате разработчиком бизнес-плана были выделены следующие риски:

1. Увеличение инвестиционных затрат;

2. Снижение цен на продукцию;

3. Снижение объема реализации.

С целью выявления влияния параметров, связанных с рисками: увеличения инвестиционных затрат, уровня отпускных цен и уровня объема реализации на интегральные показатели проекта, был проведен анализ чувствительности интегральных показателей к изменению данных параметров.

Цель проведения анализа чувствительности — установить границы изменения основных параметров, при которых проект сохраняет приемлемый уровень инвестиционной эффективности.

При проведении анализа чувствительности настоящего проекта исследовалось влияние на основные параметры проекты следующих показателей:

• увеличение инвестиционных затрат;
• снижение уровня цен;
• снижение уровня объема продаж.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 79

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

Проведенный анализ чувствительности показал, что при обеспечения положительных значений NPV и свободных денежных средств, в течение всего горизонта планирования влияние вышеуказанных параметров проекта на показатели эффективности проекта будет следующим:

Анализ чувствительности проекта к изменениям вышеперечисленных факторов приведен в таблицах 7.1-7.3. Таблица 7.1. Анализ чувствительности

Изменяемый параметр

Общая величина инвестиций

В интервале

от: 100% от планового значения

с шагом: 40%

Итоговый показатель

NPV для полных инвестиционных затрат

Таблица рассчитанных значений Значение Результат

100% 82 471

140% 68 185

180% 53 865

220% 39 546

260% 25 222

300% 10 893

340% -3 448

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 80

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

При проведении однопараметрического анализа чувствительности проекта исследовалось влияние уровня инвестиционных затрат на интегральный показатель NPV. Уровень инвестиционных затрат варьировался в диапазоне от 100 до 340 %. Приведенный анализ чувствительности показал, что при увеличении уровня инвестиционных затрат до 340 % NPV (для полных инвестиционных затрат) уменьшится до -3 448 тыс. рублей. Следовательно, максимальное увеличение уровня инвестиционных затрат, при котором данный инвестиционный проект остается эффективным, составляет – 231%.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 81

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

Таблица 7.2. Анализ чувствительности

Изменяемый параметр

Цена продажи

В интервале

от: 85% от планового значения

с шагом: 3%

Итоговый показатель

NPV для полных инвестиционных затрат

Таблица рассчитанных значений Значение Результат

85% -1 167

88% 15 559

91% 32 285

94% 49 033

97% 65 766

100% 82 471

103% 99 163

При проведении однопараметрического анализа чувствительности проекта исследовалось влияние уровня цен на готовую продукцию на интегральный показатель NPV. Уровень цен варьировался в диапазоне от 85 до 103 %. Приведенный анализ чувствительности показал, что при снижении уровня цен до 85 % от базовых (100%) NPV (для полных инвестиционных затрат) уменьшится до -1 167 тыс. рублей. Следовательно, максимальное снижение уровня цен на готовую

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 82

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

продукцию, при котором данный инвестиционный проект остается эффективным, составляет – 14,8%.

Таблица 7.3. Анализ чувствительности

Изменяемый параметр

Объем реализации

В интервале

от: 80% от планового значения

с шагом: 4%

Итоговый показатель

NPV для полных инвестиционных затрат

Таблица рассчитанных значений Значение Результат

80% -9 075

84% 9 379

88% 27 745

92% 46 032

96% 64 280

100% 82 471

104% 100 619

При проведении однопараметрического анализа чувствительности проекта исследовалось влияние уровня объема реализации на интегральный показатель NPV. Уровень объема реализации варьировался в диапазоне от 80 до 104 %. Приведенный анализ

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 83

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

чувствительности показал, что при снижении уровня объема реализации до 80 % от базовых (100%) NPV (для полных инвестиционных затрат) уменьшится до -9 075 тыс. рублей. Следовательно, максимальное снижение уровня объема реализации, при котором данный инвестиционный проект остается эффективным, составляет – 18%.

Проведенный вышеуказанный анализ чувствительности показал, что интегральные показатели эффективности наиболее чувствительны к изменению уровней цен на готовую продукцию.

7.2.

Уровень безубыточности

Для расчета точки безубыточности был использован однопараметрический анализ чувствительности (табл. 7.4. и 7.5.).

На интервале планирования после выхода на проектную мощность методом итераций подбиралось значение цен реализации и объема продаж (в натуральном выражении), при котором проект не приносит ни прибыли, ни убытка. Отношение (в процентах) полученного значения цен реализации и объема производства к базовому варианту финансовоэкономической модели и является точкой безубыточности проекта.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 84

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

Таблица 7.4. Точка безубыточности по объему реализации

Изменяемый параметр

Объем реализации

В интервале

от: 40% от планового значения

с шагом: 10%

Итоговый показатель

Суммарная чистая прибыль

Таблица рассчитанных значений Значение Результат

40% -3 115

50% 40 967

60% 85 372

70% 129 721

80% 174 019

90% 218 194

100% 261 993

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 85

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

7. ОЦЕНКА РИСКОВ

Таблица 7.5. Точка безубыточности по ценам на готовую продукцию

Изменяемый параметр

Цена продажи

В интервале

от: 64% от планового значения

с шагом: 6%

Итоговый показатель

Суммарная чистая прибыль

Таблица рассчитанных значений Значение Результат

64% -42 638

70% 14 473

76% 63 156

82% 112 583

88% 162 197

94% 212 073

100% 261 993

В рамках данного проекта точка безубыточности проекта по ценам реализации составляет – 31,5%, а по объему реализации – 59%. Это достаточно высокие показатели, если учесть значительные резервы заложенные при расчете данного проекта.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 86 Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

СВЕДЕНИЯ О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

СВЕДЕНИЯ О РАЗРАБОТЧИКЕ

БИЗНЕС-ПЛАНА

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 87

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

СВЕДЕНИЯ О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

Разработчик бизнес-плана и финансовой

модели проекта – ООО

«Инвестиционные решения». Адрес и телефон:

111674, г. Москва, ул. 1-ая Вольская 10, тел. +7 (495) 205-64-40

443067, г. Самара, ул. Карбышева 65 Б, тел. +7 (846) 231-34-01.

ОГРН: 1116318002085, ИНН: 6318192471, КПП: 631801001.

Интернет-сайт —

Основной сферой деятельности компании ООО «Инвестиционные решения» являются консалтинговые услуги в сфере инвестиционного планирования, а также реализации инвестиционных проектов.

Наши специалисты обладают достаточно большим и успешным опытом реализации крупнейших инвестиционных проектов. Знания и практический опыт наших специалистов подтверждены различными сертификатами, в том числе сертификатом AI PAS уровня «А» (самый высокий уровень) разработчика ПО «Альт-Инвест».

В период с 2006 по 2013 гг. с нашей помощью реализовано:

• более 30 крупных инвестиционных проектов в разных сферах экономики общей стоимостью 21 млрд. руб.;
• успешное финансирование проектов на общую сумму более 9,7 млрд. руб.;
• получение субсидий и льгот Министерства экономического развития и торговли на общую сумму более 288 млн. руб.

Консалтинговая компания ООО «Инвестиционные решения»

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 88

Бизнес-план «Строительство коттеджного поселка по технологии ЛСТК»

СВЕДЕНИЯ О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

оказывает следующие услуги:

• организация финансирования проектов и привлечение инвесторов;
• сопровождение проекта;
• разработка бизнес-плана;
• разработка технико-экономического обоснования;
• независимый аудит хода реализации проекта;
• экспертиза бизнес-плана или технико-экономического обоснования.

ООО «Инвестиционные решения», телефон +7 (495) 205-64-40 Страница | 89