7.3 Определение действительного валового дохода
Коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы
Потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости помещений составляют в среднем в (В рамках исследования, проведенного А.А. Марчук, заместителем директора департамента оценки ООО «ФБК»: «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг» (ссылка: www.appraiser.ru) было установлено, что наиболее частый срок аренды в РФ составляет 11 месяцев. Из чего можно сделать вывод о том, что 1 месяц уходит на поиски нового арендатора, в связи с чем возникает недозагрузка и недополучение платежей) для объекта оценки составляет: 1/12 ПВД.
Действительный (эффективный) валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется по следующей формуле:
ДВД = ПВД(1-К) (12.3)
7.4 Определение операционных расходов
Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен:
- на величину эксплуатационных затрат;
- на величину затрат по текущему ремонту;
- на минимально возможную величину налогов, которая позволяет не выходить из правового поля государства;
- на страховые платежи;
- расходы на управление объектом недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные расходы, или издержки;
- условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
- расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило это налоги на имущество и платежи за землю
Платежи за земельный участок представляют собой рыночную стоимость права аренды. Ежегодная рыночная арендная плата рассчитывается по формуле:
Р ап = С×К, (14.2)
где С — Рыночная стоимость права собственности на земельный участок, руб.;
К — ставка капитализации для дохода, создаваемого правом собственности земельного участка* (Рассчитана далее)
Следовательно платежи за земельный участок составят: 1 360 000 * 0,1624 = 220 864
Учет и распределение накладных расходов
... внутризаводскими услугами. Накладные расходы на работы выполненные для капитального строительства, обслуживающих хозяйств, производства товаров народного потребления распределяются только в той части, ... налоги, платежи и отчисления по установленному законодательному порядку 1.1. Учет и способы распределения общепроизводственных расходов. К общепроизводственным расходам, как части расходов организации ...
7.5 Определение ставки капитализации.
Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации — процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта оценки, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта оценки к цене продажи объекта. В случае оценки собственности ставка капитализации представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Риск является существенным в определении ставки капитализации.
Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.
Выбор ставки капитализации является одним из ключевых моментов оценки.
Расчет ставки капитализации производится по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому, ставка возвратной капитализации является суммой безрисковой ставки и поправок на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие, расходы на инвестиционный менеджмент и прочее.
К д = КбР + Кр +Кл> (12.5)
где:
К д — ставка капитализации;
К бр — безрисковый коэффициент;
К р — коэффициент компенсации за риск;
К л — коэффициент на низкую ликвидность;
Определение базовой безрисковой ставки
За величину безрисковой ставки принимается эффективная доходность по рублевым депозитам сроком на 1 год — 8,27%. (РА «Эксперт» №42 (744) от 11 ноября 2010 г.)
Коэффициент компенсации за риск
Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой собственностью и независим от рисков распространяющихся на сопоставимые объекты.
Факторы, влияющие на величину несистематического риска вложений в объект оценки, отражены ниже в таблице 12.6.
|
5 |
Риск от перенасыщения рынка |
X |
|||||||||
|
6 |
Потери от недоиспользования помещений |
X |
|||||||||
|
Количество наблюдений |
0 |
1 |
2 |
2 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
Взвешенный итог |
0 |
2 |
6 |
8 |
0 |
0 |
7 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Сумма |
23 |
||||||||||
|
Количество факторов |
6 |
||||||||||
|
Средневзвешенное значение |
3,83 |
||||||||||
Таким образом, совокупная поправка на риск составляет: 3,83%
Поправка на низкую ликвидность
При построении ставки отдачи необходимо учитывать, что объекты недвижимости по определению являются низколиквидным товаром. Иногда, чтобы продать объект недвижимости, могут потребоваться месяцы или годы. Это обстоятельство должно быть учтено при построении ставки, т.е. необходимо добавить определенное количество процентов к базовой ставке за низкую ликвидность, т.к. во время экспозиции объекта неизбежна потеря части доходов как прямая, так и косвенная.
Риск на низкую ликвидность актива определяется по формуле:
К = К безр хТ/12,где (12.6)
К безр — безрисковая ставка;
- К — поправка на низкую ликвидность;
- Т — время экспозиции аналогов, мес;
К = 8,27 х 6/12= 4,13%
Таким образом, поправка на низкую ликвидность принимается равной 4,14%. Определение ставки капитализации
Компоненты, составляющие ставку капитализации, представлены ниже в таблице
№12.7.
Таблица № 12.7 — Расчет ставки капитализации
|
№п/п |
Наименование компонентов ставки капитализации |
Величина ставки, % |
|
1 |
Базовая безрисковая ставка |
8,27 |
|
2 |
Премия за риск |
3,83 |
|
3 |
Поправка на неликвидность |
4,14 |
|
Итого: |
16,24 |
|
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы — это расходы на управление; коммунальные расходы (газ,
электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку; расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры и драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты и т.п.).
К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).
В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервирует эти деньги. Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).
Как правило ремонтные работы осуществляются за счет арендатора.
Общая сумма операционных расходов рассчитана в таблице №12.5
Таблица № 12.5 – Расчет операционных расходов в текущем году
|
Наименование объекта оценки |
Операционные расходы, руб./год |
|
Налог на имущество |
— |
|
На замещение |
— |
|
На управление |
— |
|
Платежи за земельный участок (право аренды) |
220 864 |
|
Итого: |
220 864 |
7.6 Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧОД) — действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
ЧОД = ДВД – ОР
где ОР – операционные расходы, руб./год.
ЧОД после уплаты налогов — сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат (после выплаты налогов 20% — Согласно Федеральному закону от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации «).
7.7 Определение рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом – определена по следующей формуле:
где С рын — рыночная стоимость объекта оценки, руб.
ЧОД после.упл.налог. — ЧОД после уплаты налогов, руб.
СК — ставка капитализации.
Расчет рыночной стоимости проведен в таблице №12.8.
Таблица №12.8 — Расчет объектов оценки в рамках доходного подхода
|
ПВД, руб/год |
2 558 160 |
|
Потери от недозагрузки, руб./год |
213 180 |
|
ДВД, руб./год |
2 344 980 |
|
Операционные расходы, руб./год |
220864,00 |
|
ЧОД до уплаты налогов, руб./год |
2124116 |
|
ЧОД после уплаты налогов, руб./год |
1699293 |
|
Коэффициент капитализации, дол. ед. |
0,1624 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, рублей |
10 463 627 |
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, составит на хдту оценки:
10 463 627 (десять миллионов четыреста шестьдесят три тысячи шестьсот двадцать
семь) рублей, с учетом НДС
8. Согласование результатов
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Для согласования результатов оценки, полученных двумя подходами, используется метод анализа иерархий. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений Оценщика по парным сравнениям. В результате чего, может быть выражена относительная степень взаимодействия элементов иерархии.
После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям. Затем элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их взаимодействию на общую для них характеристику. Система попарных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы A(i„j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, относимая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценка имеет
1 — равная важность;
3 — умеренное превосходство одного над другим;
5 — существенное превосходство одного над другим;
7 — значительное превосходство одного над другим;
9 — очень сильное превосходство одного над другим;
2,4,6,8 — соответствующие промежуточные значения.
Вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.
В качестве критериев сравнения трех подходов выделим следующие параметры:
- А — возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
- В — тип, качество, полнота данных, на основе которых производится анализ;
- С — способность параметров, используемых подходов, учитывать конъюнктурные колебания;
- D — способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, потенциальная доходность, размер).
Матрица сравнения для определения относительных приоритетов параметров сравнения приведена в таблице №12 для объектов, рыночная стоимость которых определяется тремя подходами. Сравнение влияния на величину результирующие стоимости объекта оценки отражено в таблицах № 13-16.
