Методы оценки промышленной недвижимости

Курсовая работа

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинженеринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка – инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учётом конкретных условий. Оценочная деятельность за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки – приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т.д. и т.п.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин, и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Профессиональная оценка необходима:

  • при выдаче и получении кредитов под залог имущества;
  • для принятия обоснованного решения о партнёрстве;
  • при преобразовании и ликвидации предприятий;
  • для принятия инвестиционных решений;
  • для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;
  • при страховании имущества;
  • при оптимизации налогообложения;
  • в целях переоценки основных фондов и др.

Так что же представляет из себя современная оценка недвижимости в России и какими качествами должен обладать российский оценщик?

3 стр., 1178 слов

Экономика . » Влияние цен нефти на экономику России»

... ТРАНСПОРТОМ И ЭКОНОМИКИ Реферат На тему: “ Влияние цен нефти на экономику России” Выполнила ... что российская экономика чутко реагирует на колебания цен на нефть на мировом рынке. Ее ... на экономике России. В первую очередь, низкие цены на нефть повлияли на доходы российских нефтяных компаний. Рис. 1. График себестоимости нефти российских компаний и их зарубежных конкурентов. Импортируемые товары и ...

Давая общее определение, можно сказать, что сегодня оценка – это искусство или наука определения стоимости для специфических целей.

Фактически оценка является совокупностью науки и искусства, причём пропорция их зависит от множества факторов. К научной части оценки относятся анализ данных и математические расчеты стоимости. К искусству относятся способности получения нужной информации для анализа, прогнозирование будущей ситуации на рынке и процесс формирования мнения о стоимости.

Как бы её ни называли, оценка не является просто процессом подстановки исходных данных в формулы, хотя так может показаться когда работает опытный оценщик, имеющий достаточную практику работы на рынке.

В силу вышесказанного, оценка также может быть определена как искусство выражать мнение в математической форме для обоснования стоимости частного интереса в определённой доле собственности на заданный момент времени.

Хотя, на первый взгляд, для определения стоимости недвижимости достаточно быть в курсе событий местного значения, фактически работа на современном рынке недвижимости требует специально подготовленного профессионала-оценщика, обладающего широким кругозором и синтетическими познаниями в целом ряде специального набора инженерных и экономических дисциплин. Именно по причине высокой ответственности за результаты работы, прямо влияющие на финансовые итоги деятельности участников рыночных отношений, современный российский оценщик обязан владеть всем современным теоретическим и методологическим инструментарием оценки.

Целью курсовой работы: рассмотреть основные методы оценки промышленной недвижимости.

Предметом курсовой работы является оценка промышленной недвижимости.

Объектом курсовой работы является промышленная недвижимость орловской области.

Задачи: рассмотреть теоретические аспекты и основные понятия недвижимости, проследить основные принципы и методы оценки промышленной недвижимости, в конце курсовой ознакомиться с зарубежным опытом в оценке недвижимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ, ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав.

Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории.

Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всего законодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимого имущества.

25 стр., 12146 слов

Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства ...

... граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Целью данной работы является рассмотрение вопросов связанных с организацией кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства и носит как теоретическую, ...

Ко второй категории следует отнести определения и толкования, присутствующие в научной и научно-практической литературе. Данных определений существует великое множество, некоторые из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимого имущества. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.

Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще –весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей[1].

Грамотное владение терминологией и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным игрокам на рынке недвижимого имущества: инвесторам, риэлторам, девелоперам. Однако и рядовому покупателю недвижимого имущества заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку в многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимого имущества. Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:

  1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр;
  2. объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам[2].
  3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ

Особый правовой режим недвижимого имущества характеризуется тем, что оборот объектов недвижимости подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.

17 стр., 8421 слов

Организация кадастровых работ в отношении объектов капитального ...

... в ходе технической инвентаризации объектов капитального строительства выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. Целью данной работы является рассмотрение вопросов связанных с организацией кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства ...

В российском законодательстве в различных нормативных актах помимо упоминаются следующие объекты недвижимости, прочно связанные с землей:

  1. земельные участки, в том числе лесные участки;
  2. участки недр;
  3. здания;
  4. сооружения;
  5. нежилые помещения;
  6. жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
  7. части жилых домов;
  8. квартиры;
  9. части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
  10. комнаты;
  11. дачи;
  12. жилые строения на дачных участках;
  13. гаражи;
  14. другие строения потребительского значения, в том числе хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках;
  15. объекты незавершенного строительства;
  16. предприятия как имущественные комплексы.

Однако данное перечисление объектов недвижимого имущества не может претендовать на четкую классификацию. Для практического применения имеют особое значение две классификации объектов недвижимости: классификация объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ , подразделяющая указанные объекты на здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) и классификация объектов недвижимости, введенная Законом о кадастре недвижимости. Кадастровая классификация предусматривает следующие виды объектов недвижимости:

  1. земельный участок;
  2. здание;
  3. сооружение;
  4. помещение;
  5. объект незавершенного строительства.

Верное определение вида объекта недвижимости крайне важно, поскольку от этого зависит квалификация правового режима объекта недвижимости. При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид[4].

Вид объекта недвижимости имеет значение как с формальной точки зрения, так и с экономической. Например, от данной характеристики объекта недвижимости зависит налоговый режим, то есть те виды и размер налогов, которые уплачиваются владельцем такого объекта недвижимости, в том числе различные налоговые послабления и льготы.

Сложно преувеличить общественную значимость недвижимого имущества. Грамотное и адекватное законодательное регулирование в этой области является необходимым условием эффективного развития экономики и соблюдения интересов государства, предпринимателей и частных лиц. Эффективное регулирование оборота недвижимого имущества является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.

3 стр., 1488 слов

Консервация объектов строительства

... Федерации мероприятий по консервации объекта и инженерного оборудования. Трактовка понятия "консервация объекта незавершенного строительства" Консервация объекта незавершенного строительства – это приостановление строительства объекта на срок ... зданий (сооружений), блоков (секций); конструкции этажа (яруса) зданий (сооружений), блоков (секций) ниже нулевой отметки; конструкции этажа (яруса) зданий, ...

Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное и социальное значение и являющихся государственной собственностью, в силу публичных интересов изъяты из оборота и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок. Основная масса таких объектов является невозобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых[5].