Все окружающие нас здания имеют разные характеристики по основным показателям. Критерием оценки состояния здания является физический и моральный износ.
Физический износ здания заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов (потеря несущей способности, изолирующей способности, ухудшение внешнего вида).
Физический износ выражается в процентах или рублях. Процент износа определяется двумя способами. Для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы:
где И ф — физический износ конструктивного элемента или здания, %;
Т э — период эксплуатации элемента или здания, лет;
Т э.н — нормативный срок эксплуатации элемента или здания, устанавливаемый группой капитальности и степенью долговечности, годы.
Для точного определения физического износа производят обследование фактического состояния здания, его конструктивных частей и инженерных систем. В таблице 4.1 приведены конкретные признаки состояния элементов здания, ориентировочный физический износ и примерная стоимость ремонта. Предельный физический износ здания составляет 70%.
Таблица 4.1 — Ориентировочная оценка фактического износа зданий.
|
Физиче-ский износ, %. |
Оценка техниче;
|
Состояние несменяемых конструкций зданий. |
Состояние внутренних конструктивных элементов. |
Примерная стоимость ремонта, % от восстано;
|
|
0 — 20. |
Хорошее. |
Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов. |
Полы и потолки ровные, горизонталь-ные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке. |
0 — 11. |
|
21 — 40. |
Удовлет;
|
Повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
12 — 36. |
|
41 — 60. |
Неудовле;
|
Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от гори-зонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появив-шихся вновь. Отдель-ные отставания покры-тия пола. Большое количество поврежде-нных ступеней. |
39 — 90. |
|
61 — 80. |
Ветхое. |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перезагрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали. |
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутс-твие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штука-туркой. Много переко-шенныхокон и дверей. Большое количество поврежденных ступе-ней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
93 — 120. |
|
81 — 100. |
Неприго-дное. |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрешены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивания стен. |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
; |
По данной таблице выявлена ориентировочная оценка фактического износа жилого здания по адресу улица Мельникайте 55. В этом здании отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов; полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке. Следовательно, физический износ составляет 0 — 20%, а оценка технического состояния является хорошей.
Различают стоимость здания восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).
Восстановительная стоимость определяется как первоначальная (сметная) стоимость здания без учета его износа, но определенная в ценах времени обследования.
Действительная стоимость — стоимость восстановительная, за вычетом процента износа элементов здания или всего здания.
Моральный износ здания — его обесценивание за счет морального старения. Установлены две формы морального износа.
Моральный износ первой формы — это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на производство, определяется произведением первоначальной стоимости и коэффициента, учитывающего его отношение новой стоимости конструкций и инженерного оборудования к старой (17, «https:// «).
Моральный износ второй формы отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требованиям [2].
Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в таблице 4.2.
Таблица 4.2 — Ориентировочные показатели степени морального износа.
|
Износ, %. |
Краткая характеристика жилого здания. |
|
0 — 15. |
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи); перекрытия и перегородки негорючие; средняя жилая площадь квартир до 45 м 2 |
|
16 — 25. |
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; перекрытия и перегородки деревянные; отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт; при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более. |
|
26 — 35. |
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м 2 ; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные. |
|
36 — 45. |
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85 м 2 ; местами темные или проходные кухни; отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные. |
|
Более 45. |
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали; посемейное заселение невозможно; многокомнатные коммунальные квартиры; местами санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют все виды благоустройства; перекрытия и перегородки деревянные. |
По таблице 4.2 определена степень морального износа жилого здания расположенного по адресу улица Мельникайте 55. В результате обследования определено, что в данном здании планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам; перекрытия и перегородки негорючие. Отсюда следует, что моральный износ здания составляет 0 — 15%.
Качество здания оценивают путём проведения инженерных изысканий, т. е. обследованием , которое включает поиск архивных материалов (ситуационный план, технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы), натуральное обследование и камеральную обработку. Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни (таблица 4.3):
Таблица 4.3 — Критерии, характеризующие здание и его сооружение.
|
Индекс уровня оценки. |
Наименование критерия (фактора).
|
Индекс критерия и его физический смысл. |
|
А. |
Архитектурно — историческая ценность здания по экспертной оценке Госинспекции охраны памятников архитектуры и истории. |
А 1 — памятник архитектуры или здание, предложенное к охране как памятник; А2 — здание является элементом архитектурно — исторической среды города, имеет важное градостроительное значение; А3 — рядовое здание, не являющееся элементом архитектурно — исторической среды города. |
|
Б. |
Группы домов по первоначальному назначению. |
Б — Б п — категория памятников архитектуры и истории: Б1 — жилые дома, построенные в 1956 — 1980 гг.; Б 2 — то же, в 1935 — 1955 гг.; Б 3 — то же, в 1920 — 1934 гг.; Б 4 — доходные квартирные дома постройки конца XIX — начала XX в.; Б 5 — бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами; Б6 — бывшие особняки и одноквартирные дома. |
|
В. |
Первый уровень градостроительной характеристики — расположение здания по отношению к красным линиям застройки и месту расположения сооружений общегородского значения по проекту реконструкции города. |
Взаимоотношение красных линий и жилого здания, представляющего архитектурно — историческую ценность, так же, как многоэтажного, построенного после 1930 г., устанавливают на уровне генерального плана реконструкции города, т.о. вопрос о реконструктивных мероприятиях решают до разработки проекта реконструкции межрегиональной территории. Остальные здания оценивают, принимая: В 11 — здание, стоящее перед красной линией или на месте, выделенном для последующего размещения сооружения общегородского значения; В 12 — здание на красной линии или за ней, но на месте, выделенном для сооружения общегородского значения. |
|
Г. |
Этажность здания. |
Критические значения показателя Г принимают на основании градостроительной концепции генплана реконструкции города и оценки практик проектирования ремонта. |
|
Д. |
Капитальность здания. |
Критические значения показателя Д принимают на основе анализа эффективности технической эксплуатации здания. |
|
Е. |
Общая приведенная площадь здания. |
Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации. |
|
Ж. |
Физический износ здания. |
То же. |
|
З. |
Виды планировки квартир в здании. |
З 1 — регулярная, близкая к современной, отвечающей действующим требованиям комфорта; З 2 — то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З 3 — планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам. |
|
И. |
Конфигурация здания и ширина корпуса. |
Критические значения И задают, анализируя проекты капитально ремонта с перепланировкой, например, принимают: И 1 — до 14 м, конфигурация здания несложная; Иу — более 14 м, конфигурация сложная. |
|
К. |
Инсоляционный режим в здании. |
К 1 — благоприятный; К2 — наличие затемняющего объёма в строительстве рассматриваемого здания, который следует снести; К3 — в нижних этажах здание затемнёно объёмом, который нельзя снести; К4 — комбинация условий К2 и К3 ; К5 — здание затемнено по всей высоте объёма, который нельзя снести. |
|
Л. |
Второй уровень градостроительной характеристики здания — соответствие этажности архитектурной композиции застройки. |
Показатель Л — критерии возможности надстройки (зависит от факторов А, В, Г, Д, Ж) — определяют после экспертной оценке таких параметров градостроительной ситуации, как этажность прилегающей застройки, разрыв между строениями, архитектурной и физической ценности здания, а также исследования прочности его существующих конструкций. |
Ленинского АО, Ленинского АО
Оценка фактического износа зданий рассматриваемой территории приведена на рисунке 4.2.
Главным объектом исследования является жилой дом (общежитие), который находится по адресу: ул. Мельникайте, 61б.
Была дана ориентировочная оценка фактического износа жилого здания:
- 1. Физический износ данного сооружения составляет 21 — 40%.
- 2. Оценка технического состояния — удовлетворительное.
- 3. Состояние несменяемых конструкций зданий — повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
- 4. Состояние внутренних конструктивных элементов — полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
- 5. Примерная стоимость ремонта от восстановительной стоимости — 12- 36%.
Была определена степень морального износа здания по ориентировочным показателям.
- 1. Износ 26- 35%.
- 2. Краткая характеристика жилого здания: планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м2 ; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные.
Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни. В таблице 4.4 приведён такой пример оценки исследуемого здания (сооружения).
Таблица 4.4 — Критерии, характеризующие здание и его сооружение.
|
Индекс уровня оценки. |
Наименование критерия (фактора).
|
Индекс критерия и его физический смысл. |
|
Е. |
Общая приведенная площадь здания. |
Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации. |
|
З. |
Виды планировки квартир в здании. |
З 2 — то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З 3 — планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам. |
