Методы оценки объектов недвижимости

метки: Оценка, Здание, Сооружение, Методика, Объект, Доход, Ставка, Стоимость

Оценка недвижимости необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью, таких как отчуждение, постановка на баланс неучтенных объектов, переоценка основных средств, разрешение имущественных споров, определении размера ущерба от залива, пожара, других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в качестве залога при получении кредита и т.д.

В современном обществе, помимо случаев обязательной оценки, возрастает потребность в оценках недвижимости, которые в целом приносят доход. Часто стоимость недвижимости очевидна для ее владельцев или потенциальных покупателей. Однако, как только оценка будет завершена, ее стоимость может существенно измениться. Чтобы определить эту реальную стоимость, недвижимость оценивается.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная — это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
• потребительская (в использовании) — это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
• инвестиционная — это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора;
• прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

• страховая — рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования;
• обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

• замещения — это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
• восстановительная — это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
• залоговая — рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
• ликвидационная — это стоимость при вынужденной продаже;
• она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов — это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости;
• в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Определение типа стоимости напрямую зависит от первоначально поставленной цели оценки недвижимости.

Оценка рыночной стоимости производственно-административного здания

... стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента. - оценка ... Оценка прав собственности Оценке подлежит право частной собственности на вышеуказанное нежилое административно ... стоимости. Назначение оценки 1.1 Сертификат качества оценки Оценщики, выполняющие данную работу ... зданий ... оценки недвижимости: Затратный метод Предпосылка д

Оценка недвижимости может производиться для:

1. Совершения сделок;

2. Налогообложения недвижимости;

• Государственного и муниципального управления.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методов оценки и, следовательно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор конкретного метода оценки зависит от ряда факторов, включая характер предмета изучения, цель и функцию оценки, а также информацию, доступную эксперту. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для защиты объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если по результатам оценки необходимо вложить определенные средства в развитие объекта, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Поэтому выбор метода оценки недвижимости — процесс сложный и творческий. Оптимальный выбор во многом зависит от квалификации и практического опыта специалиста-специалиста. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

2. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Особенности оценки объектов незавершённого строительства

... объектов. Оценка незавершенного строительства является одной из трудно решаемых задач в оценочной практике, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Для выполнения работ по оценке объектов, незавершенных строительством, требуются оценщики высокой квалификации в области оценки недвижимости, ...

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичной недвижимостью на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Первоначальной предпосылкой для применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход основан на трех фундаментальных принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение и вклад. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов для различения сравнений и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• Объект не должен быть уникальным;
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
• Факторы, влияющие на стоимость сопоставимых аналогов объекта оценки, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

• Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости;
• сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает как можно больше информации о продаже аналогичной недвижимости. Источники информации включают: записи владельцев, информацию о коллегах, официальные записи и статистику. При сборе информации оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка имела место между двумя независимыми сторонами и что на уплаченную цену не повлияли какие-либо факторы, включая тесные отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, при которых была достигнута договоренность о размере продажи объекта или аренды, сравнить эти значения с рыночной информацией по данной теме. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками — нет.

3. Временные корректировки. Очень часто у эксперта есть информация о сделках, совершенных несколько лет назад. В экономике с высокой инфляцией необходимо знать точную дату транзакции, чтобы внести математические или качественные корректировки при анализе данных.

— Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации оценщик должен подойти к проблеме с точки зрения того, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Оценщик, исходя из его характера и на основе собственного опыта, определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в форме стоимости. Оценщик находит эти различия в расположении объектов, степени их износа и определяет различия во многих других факторах.

Стоимостные поправки:

• а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

• б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные корректировки производятся путем умножения продажной цены аналогового объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках аналогового объекта и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, к цене последнего прибавляется повышающий коэффициент, если хуже — понижающийся.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

• Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 — 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

,0 = (1,0 — 0,15) * Х; .

Когда денежные корректировки невозможны, используются экспертные методы модификации.

5. Определить стоимость объекта оценки недвижимости путем согласования соответствующих цен на аналогичные объекты. Вопрос о сопоставимости этих двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемого имущества и рыночных аналогов, можно сделать неверные выводы о стоимости. Размер объекта оценки, его возраст и другие факторы, оценщик должен сравнить с аналогичными факторами аналогичных свойств, внести изменения в стоимость и учесть их в дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает два основных метода: прямой сравнительный анализ продаж и множитель брутто-ренты. Наиболее распространенным методом сравнительного анализа в группе сравнительного анализа является метод сопоставительного анализа прямых продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи недвижимого имущества и сравнении объектов, по которым эти сделки были выполнены, с оцениваемым имуществом. Этот метод оценки собственности основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не будет покупать собственность, если ее стоимость превышает рыночную стоимость покупки аналогичной собственности с той же полезностью. Следовательно, предполагается, что цены, по которым осуществлялась покупка и продажа актива, аналогичного или аналогичного оцениваемой недвижимости, на рынке недвижимости отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры цена продажи каждого сопоставимого объекта определяется так, как если бы на момент продажи он имел те же основные характеристики, что и объект, подлежащий оценке.

Один из способов определить величину коррекции для любой характеристики — проанализировать продажи попарно. Он состоит из сравнения и анализа нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м 2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	Нет
Гараж	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

. Корректировку на наличие гаража.

Решение:

. Чтобы определить поправку на разницу в площади, сравните объекты 1 и 3. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. Кроме того, если объект лучше аналога, цена аналога должна увеличиться; если объект хуже аналога, цена аналога должна снизиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

. Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

. Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом соответствующих цен аналогов.

Факторы	Объекты
	Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м 2	150	150	150	200	200
Корректировка				-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена		29000	29000	29000	29000

Прямой сравнительный анализ более применим к развитым секторам рынка недвижимости, таким как рынок недвижимости.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также используется метод множителя валовой ренты.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Ц об	— вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД о	— валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМ а	— усредненный валовой рентный мультипликатор;
Ц ia	— цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД ia	— потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m	— количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 =762169	150000	5+5,43+4,81 = 5,08
А	800000	160000	800000/160000 = 5,00
В	950000	175000	950000/175000 = 5,43
С	650000	135000	650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК — это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

,

К кап	-общий коэффициент капитализации;
ЧОД о	— чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
Ц ia	— цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ЧОД ia	— чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
m	— количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
Объект оценки	375000	50000	0,13
А	35000	5000	несопоставим
В	500000	40000	0,08
С	350000	35000(за истекший год)	несопоставим
D	450000	48000	0,11

Преимущества сравнительного подхода:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

• Статически обоснован;

• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

• Различия продаж;

• Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

• Зависимость от активности рынка;

• Зависимость от стабильности рынка;

• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — это набор методов оценки стоимости имущества, основанный на определении затрат, необходимых для его восстановления или замены, с учетом накопленной амортизации.

Этот подход чаще всего используется для оценки приносящей доход недвижимости. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения понятий «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость» (или стоимость воспроизводства).

Стоимость замены определяется стоимостью в текущих ценах строительства объекта с предполагаемой эквивалентной полезностью, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием самых современных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится такое же устаревание объекта и те же недостатки архитектурных решений, что и у оцениваемого объекта.

Следовательно, стоимость замещения выражается затратами на воспроизведение точной копии объекта, а стоимость замещения выражается затратами на создание аналогового объекта. Какое из этих двух значений следует принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решать опытный оценщик, исходя из возможностей применения того или иного метода расчета в данной ситуации.

Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

— уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Основные этапы применения затратного подхода:

• оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

• оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

• расчет выявленных видов износа;

Принято выделять следующие виды износа:

физический износ

• функциональный износ
• внешний износ

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и

Устранимый износ

Выявлением всех возможных видов амортизации является накопленная амортизация имущества. В стоимостном выражении накопленная амортизация — это разница между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого имущества.

• оценка рыночной стоимости земельного участка;

• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа производится по формуле:

Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости производится по формуле:

Сит= Сз+Сон.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Затратный подход в настоящее время используется для налогообложения владения физическими лицами или конфискации недвижимого имущества. Элементы затратного подхода также используются при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Метод сравнительной единицы.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м² , то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о =С_м ² *S_о *К_п *К_н *К_м *К_в *К_пз *К_ндс ,

где

С_о — стоимость оцениваемого объекта;

С_м ² — стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о — площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

К_н — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м — коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в — коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс — коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик;

сопоставимый хронологический возраст объектов;

другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам

, где

С_зд — стоимость строительства здания в целом;

V_j — объем j-го компонента;

С_j — стоимость единицы объема;

n — количество выделенных компонентов здания;

К_н — коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.

Метод субподряда, Метод разбивки по профилю, Метод выделения затрат

Метод количественного обследования

Этот метод основан на применении подробного количественного расчета затрат на установку отдельных компонентов, оборудования и конструкции здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется объемом инвестиций, необходимых для его реализации. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО

Ориентировочная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма средств, необходимая для его реализации в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат.

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод -, Ресурсно-индексный метод -, Индексы стоимости (цен, затрат) -, Базисно-индексный метод -, Базисно-компенсационный метод

При этом следует учитывать, что до начала стабилизации экономической ситуации и формирования адекватных рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются методы ресурсного и ресурсного индекса. В экспертной практике более популярен базовый индексный метод расчета сметной стоимости.

Метод срока жизни.

Накопленная накопленная амортизация зависит от срока службы объекта. Рассмотрим основные оценочные концепции, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ), Хронологический возраст (ХВ), Экономическая жизнь (ЭЖ), Эффективный возраст (ЭВ), Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ)

Рис.. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

, где

И — износ;

ЭВ — эффективный возраст;

ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующей суммой рассчитанных списаний, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;

. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового

. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

. Для оценки в целях страхования;

. В случае отсутствия информации использовать другие подходы к оценке.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Преимущество затратного подхода, Недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых

• Сложность определения величины накопленного износа старых

• Отдельная оценка земельного участка от строений;

• Проблематичность оценки земельных участков в России.

4. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком подхода к оценке недвижимости на основе дохода является то, что, в отличие от двух других подходов к оценке, он основан на данных прогнозирования.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется для определения стоимости инвестиций, поскольку потенциальный инвестор будет платить за объект не больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

Основные понятия:

Капитализация дохода

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

или , где

С (V) — стоимость недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации, Ставка капитализации, Ставка дисконтирования

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;

2. Анализ потерь;

. Рассчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;

. Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издерже

. Конвертация чистой операционной прибыли в стоимость недвижимости.

В контексте доходного подхода может использоваться один из двух методов: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Эти методы основаны на предпосылке, что ценность собственности обусловлена ​​способностью оцениваемой собственности генерировать потоки дохода в будущем. В обоих методах будущий доход от имущества конвертируется в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для этого имущества. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или , где

С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия :

1нестабильность потоков доходов;

2если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного

Основные проблемы данного метода

. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. Следовательно, расчет NPR и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)расчет ставки капитализации;

3)определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

— площадь, сдаваемая в аренду, м² ;

См — арендная ставка за 1 м² .

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД — ОР.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования собственности и воспроизводства фактического валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

2метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

3метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом окупаемости капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

+ Безрисковая ставка дохода +

+ Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

; где

н — номинальная ставка;

Rр — реальная ставка;

Jинф — индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

;

; где

, Dv — рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs — темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

1надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

2надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

3надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

— ипотечная постоянная;

ДО — ежегодные выплаты;

К — сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

— коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF — годовой денежный поток до выплаты налогов;

Кс — величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М — коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации).

Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р — ставкой процента для рекапитализации.

возмещения инвестированного капитала:

• (метод Ринга);
• (метод Инвуда).

(метод Хоскольда).

Метод Ринга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

— оставшийся срок экономической жизни;

Ry — ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:

7срок — 5 лет;

8R — ставка доходности инвестиций 12%;

9сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение . Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20).

В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл.

Таблица Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п	Остаток капиталовложении на начало периода	Возмещение капиталовложении	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода
1	10000	2000	1200	3200
2	8000	2000	960	2960
3	6000	2000	720	2720
4	4000	2000	480	2480
5	2000	2000	240	2240
		10000	3600	1360

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда

,

где SFF — фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример .

Условия инвестирования:

1срок — 5 лет;

2доход на инвестиции — 12%.

Решение . Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе
			% на капитал	возмещение основной суммы
1	10000	2774,10	1200	1574,10
2	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
3	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
4	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
5	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Метод Хоскольда

,

где У_б — безрисковая ставка процента.

Пример . Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение . Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

1применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков

3предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

4имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

5потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

6оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

7объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

8длительность прогнозного периода;

9прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)потенциальный валовой доход;

2)действительный валовой доход;

3)чистый операционный доход;

4)денежный поток до уплаты налогов;

5)денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

1ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

2чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

3облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

4денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

5понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

6показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

7денежный поток — показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов — клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1.Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2.Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3.Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5.Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

расчет стоимости реверсии.

1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1)метод кумулятивного построения;

2)метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)метод выделения;

4)метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

1моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

2расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

3полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

— текущая стоимость;

Ci — денежный поток периода t;

It — ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M — остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Выбор соответствующей ставки дисконта и коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом управляемых и неуправляемых рисков.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://drprom.ru/kursovaya/metodika-otsenki-zdaniy-i-soorujeniy/

недвижимость сравнительный затратный доходный

1. А В. А, Горемыкин Экономика недвижимости; Юрайт — Москва, 2012. — 928 c.

. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ — Москва, 2011. — 384 c.

. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер — Москва, 2013. — 624 c.

. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер — Москва, 2013. — 416 c.

. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н. Экономика недвижимости; КолосС — Москва, 2014. — 240 c.

. Максимов С. Н. Экономика недвижимости; Академия — Москва, 2014. — 320 c.

. Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика недвижимости; КноРус — Москва, 2011. — 304 c.

. Петров В. Н. Экономика недвижимости; Наука — , 2011. — 176 c.

. Под редакцией Белокрыловой О. С. Экономика недвижимости; Феникс — Москва, 2013. — 384 c.

. Солодкина Людмила Александровна Экономика Недвижимости Учебное Пособие Чгаа; [не указанo] — Москва, 2012. — 143 c.