Жилищное строительство в России идет полным ходом. Программа, которую обещал выполнить в далеких 1980-х годах М.С. Горбачев: «к 2000 году каждой семье по квартире» — выполняется на государственном и частном уровне уже в современной стране с современными реалиями. После развала СССР отношения продавца и покупателя недвижимости регулировались ЖК РСФСР, Законом РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (ныне в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий и сейчас в части норм, не противоречащих законодательству РФ, в 1996 году начали регулироваться ГК РФ, с 1999 года — Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Участники рынка также руководствовались обзорами практики Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по договорам о долевом строительстве. Все больше становилось частных организаций, осуществляющих строительство жилых домов за счет своих средств и средств, привлекаемых извне для строительства. «Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились, а в некоторых регионах сошли практически на нет. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения…»[1].
В нынешнее время строительство – это один из самых дорогих видов хозяйственной деятельности. Оно требует очень крупных инвестиций, поэтому при жилищном многоквартирном строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования).
В современных правовых реалиях на первый план выходит «новый» субъект – инвестор (участник долевого строительства), который сразу оказывается на особом положении. С одной стороны, он является пассивным участником, т.к. не выполняет функции ни заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, он финансирует строительство объекта. При чем участник долевого строительства не может распорядиться своими денежными средствами, т.к. для этого есть застройщик, который привлекает денежные средства различных лиц и несет перед ними ответственность за строительство многоквартирного жилого дома. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество участников может варьироваться от одного — двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.
Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства ...
... теоретические аспекты кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства; выявить актуальные проблемы кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства в современных условиях; - Работа имеет ... официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом ...
Появились определенные правила поведения на рынке жилищного строительства. Но неоднозначность применения и толкования существующих норм привела к многочисленным спорам, а нередко и к ущемлению прав покупателей недвижимости.
В связи с возникшими правовыми пробелами уже давно назрела необходимость в появлении правил, регулирующих взаимоотношения застройщиков и инвесторов на строительном рынке недвижимости.
Поэтому термин «договор долевого участия в строительстве» вошел в экономическую жизнь нашего государства несколько раньше, чем появился закон, регулирующий данные отношения. Долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е годы прошлого века[2].
Хотя кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом До 2005 года значение указанной дефиниции было равнозначным значению понятия «инвестиционного договора».
1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Тема данной научной работы актуальна как никогда. Если на протяжении 20 лет «капиталистического» строя данный вид договора разрабатывался и считался лучшей защитой для инвестора в жилищном строительстве, то сегодня – в эпоху мирового экономического кризиса даже договор долевого участия уже не кажется таким уж превосходным средством защиты.
Цель данной научной работы – определить понятие договора долевого участия, отличия его от других видов договоров, увидеть наиболее распространенные ошибки на практике заключения и исполнения данного вида договора — дать полноценный анализ договору долевого участия в строительстве.
Объектом научной работы является отношения, возникающие по поводу заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве.
Предмет курсовой работы – сам договор долевого участия в строительстве.
Тема разрабатывалась на протяжении 1990-х – 2000-х годов разными учеными. Такими, как В.П. Гринев, В.А. Зюзин, А.Н. Кайль, Ю.И. Камфер, Н.Н. Козлова, А.Н. Королев, Л.Н. Мошкина, А.И. Федоров и многими другими.
1. Понятие и предмет договора долевого участия в строительстве
1.1. Квалификация предмета договора долевого участия в строительстве. Сфера действия ограничений на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов.
В теории права термин «договор» употребляют в трех его значениях:
1) как соглашение двух или большего числа лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
2) как одно или большее число обязательств, возникших вследствие такого соглашения;
Договор долевого участия в строительстве
... правовой природы отношений долевого участия в строительстве. Глава 1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве. По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство ...
3) как форма документа, фиксирующего соглашение и обязательства, возникшие на его основе.
Легальное толкование термина «Договор» дано в статье 420 ГК РФ и совпадает с лексическим значением данного термина. Договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении правоотношений.
Договор — это оформленное волеизъявление его сторон о возникновении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей на определенных условиях.
В соответствии с частью 1 статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно части 2 статьи 431 Кодекса при толковании договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Прежде чем обратиться к анализу отдельных существенных условий рассматриваемого договора, необходимо выяснить, что включает термин «условия договора участия в долевом строительстве». Практика показывает, что при заключении договора этот термин сторонами понимается в различных значениях, наиболее распространенные из Во-первых, условия договора участия в долевом строительстве рассматриваются в качестве положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон. От правильного определения условий зависят особенности возникновения прав и обязанностей, а также возможность надлежащего исполнения возникающего обязательства.
Попытка рассматривать условия договора участия в долевом строительстве через положения, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, сама по себе возражений не вызывает. Договор участия в долевом строительстве является, прежде всего, действием физических и юридических лиц, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В этом смысле данные действия являются юридическим фактом, с которым связано существование гражданского правоотношения. Вместе с тем остается открытым вопрос: по каким положениям должно быть достигнуто соглашение между застройщиком и лицом, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, и какие из этих положений необходимо предусмотреть в договоре?
Во-вторых, иногда условия договора участия в долевом строительстве связываются с определенными действиями, которые обязанное лицо совершает в интересах контрагента. Такое понимание условий договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, при таком подходе остается без внимания природа условий, правильное установление которой позволяет провести разграничение рассматриваемого договора со смежными гражданско-правовыми конструкциями. С другой стороны, обязанные и управомоченные лица в договоре становятся только тогда, когда договор заключен. Следовательно, формирование условий договора участия в долевом строительстве по времени происходит значительно раньше, что указывает на то, что определять условия договора через категории обязанного и управомоченного лица не верно.
В-третьих, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны рассматривают его условия в качестве прав и обязанностей основных участников или связывают условия с порядком реализации прав и обязанностей. Отождествлять права и обязанности сторон с условиями договора участия в долевом строительстве вряд ли является правильным. Право (обязанность) стороны по договору есть юридически обеспеченная мера возможного (необходимого) поведения. Следовательно, рассуждения о предполагаемом поведении основательны только после заключения договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности участников возникают уже из заключенного договора и образуют содержание правоотношения. Если мы рассматриваем условия договора, то они формируются в процессе его заключения, т.е. тогда, когда правоотношение еще отсутствует.
Занятия: Договор участия в долевом строительстве
... «долевое участие в строительстве»; исследовать субъекты долевого участия в строительстве; проанализировать существенные условия договора долевого строительства; рассмотреть права и обязанности сторон по договору долевого участия в строительстве. ... в сфере долевого участия в строительстве; нормативно-аналитический, метод сравнительного правоведения и другие методы. Нормативную основу работы ...
Правильное понимание термина «условия договора участия в долевом строительстве» может быть достигнуто, если обратить внимание на то, что договор представляет собой не только действия сторон, но и их волеизъявление, направленное на возникновение, изменение или на прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, речь идет о волевой модели поведения после придания договору юридической силы: имеется в виду обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой он признается незаключенным. Условия договора участия в долевом строительстве правильнее рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей, но не в качестве самих прав и обязанностей сторон.
В связи с этим под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей, по своей природе являющихся моделью поведения сторон в связи с созданием и передачей объекта долевого строительства.
Необходимо выяснить вопрос: какие существенные условия должны быть согласованы сторонами рассматриваемого договора? Именно при формировании этих условий у сторон возникают наибольшие сложности.
Существенные условия — это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства.
Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, предмет любого гражданско-правового договора — это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве
... основе договора участия в долевом строительстве, недостаточно исследованы в научной литературе, количество публикаций по вопросам договора участия в долевом строительстве жилья недостаточно. Отставание уровня развития научного осмысления отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве жилья, от уровня развития реальных ...
Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.
Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства.
Федеральный закон № 214-ФЗ содержит ряд ограничений для застройщика, при которых он не может заключить договор долевого участия. Это не означает, что застройщик не может заключать иные виды договоров для привлечения средств инвесторов. Важно помнить существенные условия договора долевого участия в строительстве (ДДУ) для того, чтобы под шапкой «инвестиционного договора» не скрывался ДДУ, который не прошел процедуру государственной регистрации в УФРС.
П. 1 ст. 3 ФЗ № 214 определяет, что «Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка».
Таким образом, застройщик имеет право на заключение договора ДУ только при соблюдении следующих условий:
получение разрешения на строительство. В каждом субъекте РФ, а подчас и в каждом муниципальном образовании существуют свои требования к получению разрешения на строительство.опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации. Предполагается, что размещать рекламу и заключать договоры ДУ застройщик может только после того, как опубликует свою проектную документацию в СМИ. После размещения информации на сайте в Интернете застройщик имеет право на заключение договора ДУ, но не может размещать рекламу о заключении договоров в СМИ.регистрация застройщиком своих прав на земельный участок, на котором будет происходить строительство – данный пункт имеет большое значение для застройщика, поскольку по сути все остальные дела по строительству жилого многоквартирного дома застройщик может переложить на плечи третьих лиц – подрядчиков, субподрядчиков. Самостоятельно он обязан оформить на себя земельный участок (в собственность либо в аренду, т.к. земельный участок, права на него – являются предметом залога в соответствие с ФЗ «Об ипотеке»).
МСФО IAS 11 Договор на строительство
... быть точно идентифицированы и надежно оценены. Согласно МСФО 11 доходы и расходы по договору на строительство признаются с учетом стадии завершенности работ на отчетную дату с использованием метода процента выполнения, ...
Иные виды прав у застройщика на земельный участок возникнуть не могут (например, право бессрочного пользования), т.к. в таких случаях не возможно оформление залога недвижимости. 1.2. Законодательные инициативы по внесению изменений в Закон 214-ФЗ (комментарий).
После вступления в силу Закона «О долевом участии в строительстве…» возникло много нареканий к указанному акту у строителей, инвесторов, практикующих юристов. Уже в октябре 2005 года председатель «Ассоциации строителей России» Николай Кошман подписал Официальное Обращение Председателю Государственной Думы Российской Федерации. В частности, в письме, давалась крайне негативная оценка ситуации, сложившаяся на строительном рынке России, после принятия Федерального Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Цитата: «Указанный Федеральный закон содержит существенные недостатки, неточности и противоречия. Его создавали с целью усилить защиту прав граждан — участников долевого строительства, а так же в целом, для выработки дополнительных условий для активизации рынка доступного жилья. Однако данная цель была реализована таким образом, что положение граждан нашей страны не только не улучшилось, но и объективно ухудшилось». В Обращении руководства АСР говорится и о характере поправок: «Не затрагивая уже установленных гарантий для граждан-участников долевого строительства, мы хотим оптимизировать некоторые правовые условия для других участников указанной деятельности»[3].
Комитет Государственной Думы ФС РФ в феврале 2007 года дал свое заключение по законопроекту о государственной регистрации договора аренды земельного участка для жилищного строительства. В своем заключении представители комитета указали, что «установление возможности привлекать средства по договору об участии в долевом строительстве лицом, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, не позволит применять застройщику такой способ обеспечения исполнения своих обязательств по договорам долевого участия, как залог земельного участка, предусмотренный статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что не будет способствовать соблюдению прав граждан и юридических лиц, средства которых привлекаются по договору об участии в долевом Также представляется нецелесообразным в число застройщиков, которые вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, включать лиц, которым земельный участок предоставлен на праве краткосрочной аренды (до одного года).
Это связано с тем, что срок строительства, как правило, превышает один год (застройщик после предоставления земельного участка должен выполнить инженерные изыскания, подготовить проектную документацию, провести государственную экспертизу результатов инженерных изысканий и проектной документации, получить разрешение на строительство, осуществить строительство)»[4].
Данные выводы комитета представлены в судебной практике. В частности, в решении арбитражного суда Кемеровской области № А27-1702/2009-5 от 04.03.2009 г.[5] В частности, суд указал, что «действующее законодательство исключает возможность передачи арендных прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», «Суд также не принял во внимание доводы заявителя в той части, что он не по своей воле «отдает права аренды» в залог, не заключает какой-либо сделки, а такой залог возникает в силу закона, и считает ошибочным мнение о том, что под передачей арендных прав в залог в пункте 2.5. статьи 3 Закона понимается совершение сделки»[6] (имеется ввиду ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» примечание моеипотеке (залоге недвижимости)»го суда Кемеровской области № прров, практикующих юристовсрочноготь на плечи третьих лиц — подр).
Проблемы долевого строительства в России
... восстановить его за собственный счет. В Законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор. Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. ...
До настоящего времени согласно данным с официального сайта Государственной Думы ФС РФ с момента принятия закона № 214-ФЗ поступило 45 предложений об изменении закона. При этом, редактировался Закон дважды — 18.07.2006 (N 111-ФЗ) и 16.10.2006 (N 160-ФЗ).
Первая редакция внесла изменения в право собственности – теперь не только на объекты долевого строительства, но и на общее имущество будущего жилого дома. Также разрешила выпуск эмитентом жилищных сертификатов.
Вторая редакция отменила статью 22, регулировавшую вопросы рекламы строительства жилого дома.
1.3. Допустимые правовые способы привлечения и использования денежных средств дольщиков до получения разрешения на строительство.
В первую очередь хотелось бы коснуться такого теоретического спора, как — носят ли указанные договоры инвестиционный характер[7]? В договоре простого товарищества присутствуют все условия договора, который можно однозначно трактовать как инвестиционный, что нельзя сказать о характере договора участия в долевом строительстве. Некоторые авторы, считают, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, потому что инвестиции предполагают получение прибыли[8], а гражданин, приобретая право на имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли, а приобретает имущество для себя и своих личных целей. Исключением является приобретение коммерческой организацией прав на несколько объектов с целью дальнейшей переуступки. Данные ученые видят цель инвестиционной деятельности только в узком смысле, но инвестиционная деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному положительному эффекту[9], например, приобретение недвижимости. Кроме того, недвижимость во всем мире считается одним из самых выгодных объектов инвестиций.
При признании договора долевого участия равнозначным договору инвестиционному, то тогда договор долевого участия нельзя будет относить к потребительским договорам, что не соответствует природе договора долевого участия. К таким отношениям не применяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Такая позиция подтверждена Верховным судом Российской Федерации, который отмечал, что «…признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»[10].
Второй вопрос касается соотношения договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества. Если раньше этот спор и был обоснован[11], то теперь, с вступлением в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»[12], он кажется совсем не актуальным, но именно теперь изучение материалов позволяет определить, в каких ситуациях следует заключать договор простого товарищества, а в каких – договор долевого участия в строительтсве.
Правовое регулирование долевого строительства в Российской Федерации
... договоров участия в долевом строительстве. Все права в отношении дипломной работы "Правовое регулирование долевого строительства в Российской Федерации" принадлежит ее законному правообладателю. Текст дипломного проекта выставлен в качестве примера выполнения работы. Использование и тиражирование текста дипломной работы ...
Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций[13].
Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности[14].
Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве, как она представлена в законе, мало привлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов[15].
Если одновременно присутствуют три условия:
- привлекаются денежные средства граждан;строится многоквартирный дом;застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве, регулируемым указанным Федеральным законом.
В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.
Можно считать правильной точку зрения некоторых авторов[16], которые считают, что договор простого товарищества целесообразней применять в если мало дольщиков;при строительстве нежилых объектов; если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя». Если правовая природа и применение договора простого товарищества достаточно хорошо изучены, то договор участия в долевом строительстве остается, что называется, «открытой книгой» для исследований. Он всегда был очень актуальной темой в области гражданского права, что обусловлено, во-первых, спорной сущностью данной сделки; во-вторых, тем, что наиболее часто этот вид соглашения применяется при строительстве жилья, т.е. в отношениях с гражданами-потребителями; в-третьих, долгое время он не имел своего специального правового регулирования; и, наконец, в настоящее время по причине экономического кризиса и новой практики применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исследование этого вопроса приобрело новый виток.
2. Разбор ошибок в конструкциях договоров (на практических примерах).
При заключении договора долевого участия в строительстве (а также иных ему подобных договоров) включение пункта о «согласовании с застройщиком соглашения об уступке права требования» подчас носит характер ущемления прав дольщиков. Во многих случаях застройщики начинают шантажировать своих участников долевого строительства (пайщиков, инвесторов) несогласованием договора об уступке права требования, ссылаясь на несуществующие долги участника, на долги по другим договорам, на оплату подписи Легального способа борьбы с застройщиком в этом случае не существует, т.к. принудить к согласованию в судебном порядке (как например, понуждение к подписанию акта приема-передачи, заключению договора) нельзя. Такой пункт полностью отдает на откуп застройщику заключение договора уступки права требования. Опять же, уйти от согласования не удастся, т.к. согласно договора оно будет являться существенным условием договора.
Учет затрат по строительству объектов
... учета строительных работ. Задачами работы являются: 1) Строительство как вид деятельности 2) Учет затрат по строительству объектов ГЛАВА1. СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.1 ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ... процесса строительства инвестор заключает договор со специализированной ... долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов ...
Протокол о зачете взаимных долгов по своей правовой природе является многосторонней сделкой (договором), поскольку прекращает гражданские права и обязанности сторон, носит экономический характер[17].
В соответствии со статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как показала практика, застройщик ранее в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования. Закон «Об участии в долевом строительстве…» предписывает обязательно определять подлежащий передаче конкретный объект в соответствии с проектной документацией[18].
Следует обратить внимание на то, что проектная документация подлежит государственной регистрации в УФРС. Если застройщик отказывается при заключении выдавать для обозрения оригинал (заверенную, желательно нотариально, копию) проектной документации, зарегистрированной в органах УФРС, то это говорит о недобросовестности застройщика и о том, что, возможно, проектная документация не прошла регистрацию и Ваш договор буде считаться не заключенным.
К преддоговорным отношениям относят заключение предварительных договоров, а также подписание отдельных видов договоров, требующих государственной регистрации, но не зарегистрированных в установленном порядке. Также к преддоговорным отношениям можно отнести договоры уступки права требования, не согласованные застройщиком.
Когда стороны только подходят к тому, чтобы заключить тот или иной договор, определяют порядок заключения основного договора, ответственность при не заключении таких договоров.
Чаще всего в строительстве предварительные договоры встречаются при отношениях, когда требуется земельный участок для строительства, не получено разрешение на строительство, нет аренды, нет необходимых средств и т.д.
Таким образом, мы подошли к новой главе научной работы, посвященной вопросам регистрации договора долевого участия в строительстве, договора переуступки прав требования и прав собственности на объект недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию.
3. Регистрация договоров, уступки прав требований и прав собственности на объекты долевого строительства
3.1. Переуступка прав по договору участия в долевом В настоящее время на рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации[19].
До полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга — обязанности по уплате цены. Такая замена стороны в договоре возможна лишь с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).
На основании ст. 1112 ГК РФ и п. 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого Для перехода прав к другому лицу прав дольщика не требуется согласие застройщика, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитор, то есть, если застройщик – должник по договору участия в долевом строительстве не будет извещен об уступке права требования, то с его стороны будет надлежащим исполнением – передача квартиры прежнему дольщику, который уже уступил свое право требования. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору участия в строительстве застройщика.
Государственная регистрация соглашения об уступке прав требований по договору проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а именно необходимо представить:
- совместное заявление первого и нового участника долевого строительства;
- документ об оплате государственной пошлины (подлинник и копия);
- соглашение об уступке (не менее, чем в двух подлинных экземплярах) ;
- нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заключении сделки одним из супругов (подлинник и копия);
- документ от застройщика, подтверждающий оплату по договору долевого участия первого дольщика (подлинник и копия);
- договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке (один подлинник);
— В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на государственную регистрацию соглашения об уступке прав требований по договору предоставляются и иные документы (например, уведомление застройщика об уступке прав по договору, если это условие предусмотрено договором участия в долевом строительстве и другие документы, предусмотренные законом).
Чуть ранее, когда закон вступил только в силу, существовали коллизии правовые по применению данного положения сторонами. Сейчас их уже значительно меньше, но все-таки споры в арбитражном суде о необходимости государственной регистрации до сих пор рассматриваются. Об этом говорит, в частности, судебное решение от 09.12.2008 г. № А27-11098/08-1[21].
3.2. Регистрация прав по договору долевого участия в Статья 17 ФЗ говорит о том, что «договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
- Заявления застройщика и участника долевого
- Договор участия в долевом строительстве (по количеству сторон сделки и 1 экз. для органа, осуществляющего государственную регистрацию либо копия заверенная нотариально или всеми участниками договора);
- Подлинник кадастрового плана земельного участка и его копия. Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю;
- Документы подтверждающие права собственности на земельный участок либо договор аренды земельного участка (подлинник и копия заверенная нотариально или государственными органами, их выдававшими);
- Распорядительный документ органов исполнительной власти, подтверждающих право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство) 2 экз.;
- Проектная декларация;
- План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:
- Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением подлинников.
- Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС.
- Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор залога права аренды земельного участка от имени юридического лица:
- выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26);
- копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26).
- В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется копия нотариально удостоверенной доверенности на заключение договора залога права аренды земли с предъявлением подлинника.
- Копия документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.
— Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора участия в долевом строительстве (предъявляется), и копия данной доверенности (сдается).
- Физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность.
Следовательно, государственная регистрация осуществляется тем же образом и по таким же правилам, что и регистрация недвижимости. Отличия: с октября 2009 года обе стороны обязаны уплачивать государственную пошлину, причем государственная пошлина со стороны застройщика должна быть уплачена непосредственно с расчетного счета юридического лица.
3.3. Ввод объекта в эксплуатацию: акт приемки и разрешение на ввод
Также, как разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется по нормам федерального и местного законодательства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации[22].
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В статье 55 Градостроительного кодекса РФ перечислены документы, которые застройщик обязан предоставить для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Каждый субъект федерации принимает свои нормативно – правовые акты, в соответствие с которыми осуществляется данное действие. Так, в городе Москва действует Постановление Правительства г. Москвы от 11.06.2000 г. № 530 «Об утверждении московских городских строительных норм «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». В Пермском крае действует «Порядок рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
В Новосибирской области действуют Территориальные строительные нормы «Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Новосибирской области», утвержденные Приказом комитета архитектуры и градостроительства Новосибирской области от 15.07.2004 N 14.
Все местные нормативные акты такого порядка должны быть зарегистрированы в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющим надзор за строительством и действуют до введение в действие федеральных нормативных актов, регулирующих вопросы ввода объектов в эксплуатацию.
Они регламентируют заключительную стадию создания объекта недвижимости.
4. Ответственность за нарушение договора долевого участия в строительстве
Рассматриваемый закон детально регламентирует отношения застройщика и дольщика и призван, в частности, защитить последнего от так называемых «двойных продаж» (когда одна квартира продавалась сразу нескольким лицам).
Однако вместо усиления ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику (физическому лицу), Закон такую ответственность уменьшил. Если ранее по Закону «О защите прав потребителей», размер неустойки составлял 3% в день, то теперь по закону «Об участии в долевом строительстве..» этот размер снижен до 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Однако, если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года (а сегодня большинство строящихся жилых домов такое разрешение получили именно до указанной даты), то будет применяться норма закона о Защите прав потребителей, то есть с застройщика суд взыщет неустойку, исходя из 3% в день от цены договора за каждый день просрочки.
Размер неустойки за нарушение срока выполнения работ не может превышать цену договора. Кроме того, суд снизит рассчитанную Вами исходя из 3% в день неустойку до «соразмерной нарушенному обязательству». Тем не менее, сумма неустойки, взысканная судом с застройщика, может составлять от нескольких тысяч, до несколько десятков тысяч рублей, в зависимости от цены договора и периода просрочки.
Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 24% годовых п. 1 табл. 1) и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.
В условиях специфики инвестиционно — строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе и не правовых, многие из которых неподконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению многих специалистов — практиков рынка недвижимости, декларируемый в договоре срок будет примерно на год больше реального. Однако застройщик может указать, к примеру, на 10 лет больше. Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за 2 месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).
Последствия возможностей законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных 29% годовых на них, а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, т.к. практически все основания являются оценочными («очевидно свидетельствующие обстоятельства», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», «существенное нарушение требований к качеству»).
Предположения, высказываемые специалистами о том, что наличие в Законе повышенной ответственности застройщика приведет к росту цен на жилье (который по итогам 2005 г. составил около 20%), оправдались. Во-первых, цены на жилье начали расти из-за снижения доли финансирования строительства за счет долевого участия и увеличения доли более дорогих источников (например, банковских кредитов).
Во-вторых, застройщику в связи с возросшими рисками (риски наступления повышенной ответственности перед участником строительства) стало необходимо страховаться увеличением цены. В связи с этим уменьшилась разница между ценой готового жилья и ценой строящегося, что привело к снижению доходности от инвестирования в Оценки некоторых специалистов являются более радикальными. Так, по мнению Л. Бандорина, эксперта фонда «Институт экономики города», норма, предоставляющая участнику долевого строительства возможность расторгнуть договор с застройщиком и забрать деньги с процентами, равными 1/75 ставки рефинансирования, может быть использована в конкурентной борьбе. «Фирма, задумавшая уничтожить конкурирующую строительную организацию, может через подставных физических лиц скупить жилье в строящемся доме, а непосредственно перед сдачей объекта расторгнуть все договоры, — отмечает он. — Это приведет к банкротству строительной компании».
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства РФ и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.
За нарушение договора долевого участия в строительстве предусмотрены следующие виды ответственности:
- гражданско – правовая – в-основном касается вопросов просрочки ввода объекта в эксплуатацию либо просрочки уплаты инвестором (участником долевого строительства) денежных средств по договору. Данный вид ответственности предусмотрен в ст. 6, 8, 9, 10 ФЗ № 214.Гражданско – правовая ответственность подрядчика за некачественное выполнение работ – регулируется нормами ГК РФ и ФЗ-214. Предусматривает обязательную гарантию подрядчика на свои работы в течение 5 лет и имущественную ответственность в виде уплаты штрафов, неустоек помимо возмещения ущерба и (или) исправления недостатков. Данные положения равнозначны положениям ФЗ «О защите прав потребителей».Административная ответственность – предусмотрена КоАП РФ. Самые распространенные виды правонарушений предусмотрены ст. 14.28 КоАП РФ: «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Данный состав правонарушения предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений;
- Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения. Примером привлечения к административной ответственности может служить судебное решение Арбитражного суда Кемеровской области № А27- 12818/2008-5 от 31.10.2008 г.
Уголовная ответственность применяется как по отношению к должностным лицам застройщиков, так и по отношению к инвесторам (участникам долевого строительства).
В основном, присутствуют составы мошенничества и взяточничества. Причем, в связи с большими суммами обычно привлекают по статьям с отягчающими обстоятельствами – «в особо крупном размере». Заключение
Договоры долевого участия в строительстве – на сегодняшний день самый распространенный вид договоров, на основании которых строятся жилые многоквартирные дома, дома, в которых живут большинство населения крупных городов, а это как минимум 70 процентов населения всей России. С учетом изношенности жилищного фонда, построенного в советские и досоветские времена (сохранились и такие дома. В основном, это исторические и архитектурные памятники), федеральный закон играет огромную роль в улучшении жилищных условий граждан, населяющих просторы Российской Федерации.
Не везде практика применения закона однозначна. Не везде трактуются одинаково условия договора, одинаково исполняется договор долевого участия. Не смотря на его большую историю ( 15 лет развития и 5 лет со дня вступления в законную силу), Закон «О долевом участии в строительстве…» еще не совершенен. По всей видимости, он еще будет дополняться, изменяться, приноравливаться к российским реалиям.
Зато уже сложилась практика привлечения к административной ответственности за неисполнение Закона надлежащим образом. Сложилась данного рода практика потому, что был переходный период – когда применялись положения законодательства об инвестиционной деятельности, а должны были уже применяться положения ФЗ-214. и еще потому, что до вступления в силу закона была совершенно иная практика строительства – сначала построить, а потом получать разрешение на строительство, землю в аренду или в собственность, и тут же – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
При принятии закона «О долевом участии в строительстве…» законодатель надеялся изменить ситуацию с мошенничеством и иными финансовыми махинациями на строительном рынке первичного жилья. Но с приходом мирового экономического кризиса ситуация с «недостроем» опрокинула практику применения лет на 20 назад. Многие объекты сейчас заморожены на стадии неоконченного строительства. И если директор фирмы – застройщика не сбежал в теплые страны и не сидит, а пытается каким-то образом развернуть ситуацию в лучшую сторону, то встречаются такие примеры: застройщик предлагает участникам долевого строительства оформить на себя в долевую собственность объект незаконченного строительства и достраивать дом самостоятельно за счет собственных средств. К тому времени, когда застройщик приходит к такому решению, скорее всего 100 процентов квартир в строящемся доме распродано. И физические лица, вложившие свои денежные средства, немалые, в свою новую строящуюся квартиру обязаны либо продавать право на «недострой» по минимальной цене, либо вкладываться еще. Обычно, это люди, которые обременены ипотечным кредитом.
Либо застройщик избирает другую тактику – он не сообщает участникам о скорой сдаче дома, не замораживает юридически строительство, но и не ведет его. Строительство, участники договора оказываются в подвешенном состоянии. Расторгнуть договор возможно, но получить участникам свои денежные средства скорее всего в таких условиях не реально. Требовать неустойку за просрочку ввода объекта в эксплуатацию – тоже не реально в связи с отсутствием денежных средств и какого бы то ни было имущества у застройщика.
Причем, введение саморегулиремых организаций с 01 января этого года – загоняет строительные компании в еще большую яму.
Будем надеяться, что меры, принятые законодателем для исправления экономической ситуации в стране в-целом исправят и ситуацию на рынке первичного жилья. А может быть данная ситуация заставит законодателя задуматься над внесением изменений в изучаемый в данной научной работе закон с тем, чтобы урегулировать вопросы надежности предлагаемой схемы.
Список использованной литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://drprom.ru/kursovaya/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/
Градостроительный кодекс РФ. Российская газета», N 290, 30.12.2004.Гражданский кодекс РФ. М., 2009.ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Сборник нормативных актов в сфере строительства. М., 2008.ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. №9. Ст.1096.ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». // Российская газета», N 292, 31.12.2004.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве».//Вестник ВАС РФ. 2000. №9.Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г.//Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 2003. №2.О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве.//Вестник ВАС РФ. 2000. №3. С.38.Постановление Президиума ВАС РФ N 7222/99 от 20.06.2000 — 10/00. // Вестник ВАС РФ. 2000. № 6.
АСР будет добиваться изменения Федерального закона № 214-ФЗ. // АСР-инфо. 24.10.2005.Арапова Т. Инвестор или дольщик.//Новости рынка недвижимости. 2004. №23. С.13.; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.//Хозяйство и право. 2002. №2. С.77.Гражданское право. Том 2. Учебник./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 1999.Заключение Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям от 05.02.2007 N 3.11-16/80 «По проекту федерального закона № 371121-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», внесенный на рассмотрение Государственной Думы РФ законодательным собранием Нижегородской области. В СМИ опубликован не был. Полный текст предоставлен справочной правовой системой «Консультант +».Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры.//Российская юстиция. 2002. №9.Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества.//Юрист. 2002. №2. [1] Гражданское право. Том 2. Учебник./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 1999. С.331.
[2] Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья.//ФПА АКДИ «Экономика и жизнь». 2001. №9.
[3] АСР будет добиваться изменения Федерального закона № 214-ФЗ. // АСР-инфо. 24.10.2005.
[4] Заключение Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям от 05.02.2007 N 3.11-16/80 «По проекту федерального закона № 371121-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», внесенный на рассмотрение Государственной Думы РФ законодательным собранием Нижегородской области. В СМИ опубликован не был. Полный текст предоставлен справочной правовой системой «Консультант +».
[5] Приложение № 1.
[6] С. 3 указанного решения суда.
[7] Арапова Т. Инвестор или дольщик.//Новости рынка недвижимости. 2004. №23. С.13.; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.//Хозяйство и право. 2002. №2. С.77.
[8] Тж.
[9] Ст.1 Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»//Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. №9. Ст.1096.
[10] Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г.//Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 2003. №2.
[11] Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества.//Юрист. 2002. №2. С.30
[12] Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. №1. Ст.40.
[13] О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве.//Вестник ВАС РФ. 2000. №3. С.38.
[14] П.5, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве».//Вестник ВАС РФ. 2000. №9.
[15] П.2 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
[16] Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры.//Российская юстиция. 2002. №9. С.22.
[17] Постановление Президиума ВАС РФ N 7222/99 от 20.06.2000 — 10/00.
[18] Ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
[19] П.1 ст. 11 ФЗ-214.
[20] П.2 ст.11 ФЗ № 214.
[21] Приложение № 2.
[22] Ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Российская газета», N 290, 30.12.2004.
