Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

метки: Оценка, Стоимость, Здание, Рыночный, Объект, Потеря, Коэффициент, Оценивать

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения).

К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Согласно ст. 130 «Гражданского кодекса РФ» (ч. 1) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Целью курсового проекта является овладение методами определения стоимости зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются.

Курсовой проект имеет следующие задачи:

1. Произвести расчеты рыночной стоимости недвижимости производственного цеха.

2. Изучить вопрос, связанный с теоретическим и практическим применением двух основных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости производственного назначения:

• Затратным методом;
• Методом капитализации дохода.

1.Исходные данные для выполнения работы

Таблица 1

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м	Отраслевой индекс	Индекс территор.	Территориальный пояс
				Длина	Ширина	Высота
77	Произв. корпус	2	2	190	12	11	1,18	1,00	4

Таблица 2

Вариант	Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды ар, долл./м2/ год	Коэффициент капитализации, R,%	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, Кi	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, Кmi
77	5	120	37	0,10	1,1

Таблица 3 Основные строительные конструкции:

Элемент	Исполнение
фундаменты	Сборные железобетонные
каркас	Железобетонные колонны, балки и фермы
стены и перегородки	Кирпичные или железобетонные панели
перекрытия	Железобетонные плиты
крыша	Совмещенная, плоская
кровля	Рулонная
полы	Асфальтовые
проемы	Металлические
отделка внутренняя	Простая
отделка наружная	Простая
инженерные системы	Здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизаци

Косвенные издержки (ЮГ) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м.;
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;
• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета-60 кг;
• заново застеклить 250 м2 оконных проемов;
• провести ремонт полов, на площади 700 м;
• провести ремонт рулонного кровли на 600 м.

окрасить водным составом фасад на площади 300 м;

• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
• окрасить трубопроводы на площади 600 м;
• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ — действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

• налог — 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
• страховые платежи — 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
• прочие — $7/м І/год.

Переменные расходы составляют — $25/м2/год.

2. Анализ рынка производственного цеха

В современных условиях повышенные требования к производственным цехам предъявляются вследствие перехода предприятии на новые экономические условия, отличительной чертой которых является экономия производственных ресурсов. Это диктует увеличение непрерывности производственных процессов, конструктивное и технологическое совершенствование выпускаемой продукции, улучшение использования основных фондов и оборотных средств. Поэтому специализация функций производственных цехов должна играть особую роль в организации инфраструктуры. Производственный цех — административно-обособленная часть предприятия, специализирующаяся либо на изготовлении продукции или части ее, либо на выполнении определенной стадии производственного процесса. По назначению цехи подразделяются на:

1) основные — производство основной профильной продукции или законченной части производственного процесса. По стадиям производственного процесса основные цехи подразделяются на заготовительные, обрабатывающие и выпускающие;

2) обеспечивающие — производство вспомогательной по назначению продукции для основных цехов (инструментальный, ремонтный цехи, энергетическое хозяйство, строительный цех);

3) обслуживающие — оказание производственных услуг как основным, так и обеспечивающим цехам (транспортное хозяйство, энергетическое хозяйство, строительный цех);

4) опытно-экспериментальные — изготовление и испытание макетов и опытных образцов проектируемых новых видов продукции;

5) подсобные и побочные. К подсобным относятся цехи, осуществляющие добычу и обработку вспомогательных материалов, например, карьер по добыче формовочной земли, торфоразработки, огнеупорный цех, снабжающий основные цехи огнеупорными изделиями (на металлургическом заводе).

К подсобным относятся также цехи по производству тары для упаковки продукции. Побочные цехи — это те, в которых изготавливается продукция из отходов производства, например, цех товаров народного потребления. В последние годы удельный вес этих цехов в производственной структуре значительно вырос;

6) вспомогательные — уборка заводской территории, выращивание сельхозпродукции.

В зависимости от вида специализации выделяют следующие типы производственной структуры основных цехов:

• технологическая;
• предметная (или подетально-узловая, если предприятие специализируется на выпуске деталей или узлов к изделиям);
• смешанная (предметно-технологическая).

В цехах с технологической специализацией выполняется определенная часть производственного процесса. Продукция, выпускаемая цехом, часто меняется и не закреплена за рабочими местами. Этот вид промышленной структуры наименее эффективен по сравнению с предметным и подетально-узловым. К основным недостаткам технологической структуры следует отнести:

• высокую трудоемкость продукции и низкую эффективность используемых ресурсов, а следовательно, высокие издержки производства;

— большие потери времени на частую переналадку оборудования, транспортные работы по перемещению предметов труда от одного участка к другому, большие потери времени на межсменное и межоперационное прослеживание деталей и полуфабрикатов. Это влечет за собой высокую длительность производственного цикла изделия, низкую оборачиваемость оборотных средств и, следовательно, относительно низкую рентабельность производства.

Предметная или подетально-узловая структура основных цехов характерна для массового выпуска продукции устойчивой номенклатуры, при таком типе производственной структуры каждый цех специализируется на выпуске одного или нескольких конструктивно подобных изделий. В цехах участки создаются по предметно-замкнутому принципу.

Преимущества предметной структуры по сравнению с технологической:

• она способствует внедрению прогрессивного высокопроизводительного специализированного оборудования (автоматизированных поточных линий, гибких производственных систем);
• упрощается планирование, а также межцеховая и внутрицеховая кооперация;
• сокращаются производственные циклы изготовления деталей и узлов;
• повышается ответственность работников цехов и участков за качество продукции и выполнение плана по номенклатуре;
• повышается производительность труда, улучшаются другие экономические показатели цехов и предприятия в целом.

В условиях меняющейся конъюнктуры рынка предметная структура становится более уязвимой. Выходом из этого положения может стать процесс диверсификации производства (расширение производства разнообразных видов продукции и осуществление новых видов деятельности).

Этому служит широкое использование стандартизации и унификации конструкции выпускаемой продукции и на этой основе повышение гибкости производственной структуры.

Производственная единица как элемент производственной структуры — это комплекс специализированных цехов, имеющих самостоятельную структуру управления (но не обладающих правом юридического лица).

Производственная единица создается на очень крупных предприятиях, холдинговых компаниях, концернах; может функционировать на правах филиала (дочернего АО) с сохранением юридической самостоятельности. Концентрация производственного инструмента и технологической оснастки на основе крупных инструментальных цехов, а также создание специальных служб обслуживания ремонтными работами, подъемно-транспортными, служб снабжения и сбыта продукции, несомненно, повысит значимость и эффективность инфраструктуры производства. В настоящее время вспомогательные производства и обслуживающие хозяйства в рамках одного предприятия могут получить все возможности для функционирования в полном объеме. Однако это довольно дорогостоящие и трудоемкие работы. Сложность еще заключается в том, что хозяйства инфраструктуры вынуждены производить для собственного потребления в неспециализированных условиях инструменты, технологическую оснастку, выполнять все виды ремонтных работ, в том числе и капитальный, изготавливать сменные узлы и детали. Материальные затраты на содержание вспомогательных и обслуживающих хозяйств такого масштаба могут быть в несколько раз выше, чем на выполнение аналогичных работ специализированными организациями. Решить проблему снижения расходов на содержание и эксплуатацию служб инфраструктуры можно размещением заказов на обслуживание предприятия специализированными хозяйствами. Спрос на подобного рода услуги создаст условия для формирования целой сети организаций и предприятий по ремонту оборудования, изготовлению сменных деталей и узлов, производству технологической оснастки, монтажу подъемно-транспортного и складского оборудования. Новое развитие получит инструментальная промышленность, так как в условиях специализированного производства дешевле и качественнее можно организовать выпуск стандартного инструмента, освободив предприятия-потребители от его изготовления.

В области энергетического обслуживания целесообразнее всего заключить длительный договор на обслуживание с крупными производителями на поставку электро- и теплоэнергии, инертных газов, технического кислорода, природного газа и других энергоносителей. Ремонтные работы требуют особого внимания, поскольку их выполнение трудоемко и дорогостояще. В силу этих обстоятельств капитальный ремонт следует осуществлять с помощью специализированной ремонтной организации, а текущее обслуживание проводить собственными силами. Механизация транспортных, погрузочно-разгрузочных и складских работ является самой застарелой проблемой российских предприятий. Наличие в структуре предприятия полностью механизированных, а тем более автоматизированных складов, несомненно, повысит значимость инфраструктуры. Однако принцип экономической целесообразности и в этом случае должен носить главенствующий характер. Относительно транспортного хозяйства и перспектив его развития следует отметить, что организация крупных транспортных предприятий даст значительный результат в том случае, если будет осуществлено обслуживание предприятий на основе так называемого кустового расположения потребителей. Это обеспечит значительную экономию бензина, горюче-смазочных материалов, запасных частей.

Отмеченные тенденции развития инфраструктуры предприятия представляют интерес для действующих производств. Однако их не могут не заботить вопросы оперативности в техническом обслуживании, и с этой точки зрения наличие в структуре предприятия подразделений инфраструктуры должно отвечать потребностям и целям эффективного функционирования производства.

Машиностроительный комплекс (предприятия машиностроения, судостроения и оборонно-промышленного комплекса) занимает ведущее положение в структуре промышленного производства. Базовые секторы машиностроительного комплекса представлены судостроением, судоремонтом, специальным машиностроением, производством электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

Таблица 3. Индексы производства по видам экономической деятельности

	2012г. в % к 2011г	2013г. в % к 2012г	2014г. в % к 2013г
Обрабатывающие производства — всего	88,1	107,9	100,4
из них:
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	102,3	82,3	74,5
производство машин и оборудования	96,1	130,2	100,1
производство трансп. средств и оборудования	61,5	114,3	109,0

Динамика производства предприятий комплекса характеризуется высокой изменчивостью. Такая особенность свойственна данным предприятиям и не наблюдается по совокупному показателю обрабатывающих производств. Основой машиностроения Архангельской области являются предприятия оборонно-промышленного комплекса (ОАО «Северный центр судостроения и судоремонта).

В настоящее время предприятиями ОПК получен большой портфель заказов по Государственному оборонному заказу.

Рис.1 Производственный цех

Анализ рынков производственного цеха, оценка текущего спроса, насыщенности региональных рынков, степени удовлетворения потребности за счет собственных производств продукции глубокой переработки древесины подтверждает целесообразность организации этих производств как в составе интегрированных предприятий, так и отдельных фабрик. 25 апреля 2013 г. на ОАО «Архангельский ЦБК» на производстве бумаги (участок — цех бумизделий) запущена новая автоматическая линия по производству тетрадей BielomatikP15-90. В 2012 году предприятием было реализовано 164 млн. тетрадей, но спрос клиентов был полностью не удовлетворен, т.к. существовали ограничения по производству продукции. Старое оборудование позволяло цеху производить 15 млн. продукции в 12-листном исчислении в месяц. Большую часть работ по упаковке продукции необходимо было проводить вручную.

Перевооружение тетрадного цеха производства бумаги новым оборудованием позволит не только увеличить переработку бумаги в собственном цехе, но и ежемесячное производство продукции до 22 млн. в месяц (в 12-листном исчислении) с учетом загрузки других линий. По итогам такого увеличения комбинат планирует рост продаж за 2013 год на 22%, подтвердив свое лидерство на данном рынке. Спрос на эту продукцию и изделия из нее растет во всем мире. В настоящее время потребляется около 18 млн т этой бумаги и изделий из нее. Потребление санитарно-гигиенической бумаги на душу населения определяется национальной спецификой. Выше всего этот показатель в Северной Америке — более 20 кг на человека. Этот же показатель в Западной Европе в среднем составляет 11-12 кг/год, в Японии — 12 кг, в странах Океании — 10 кг.В России потребность в санитарно-гигиенических изделиях определена по бумаге-основе и составит 555 тыс. т. Удовлетворение потребности в изделиях за счет существующих мощностей составит 25%. Дефицит — 415 тыс. т. Расчеты проведены на основании материалов “Основных направлений социально-экономической политики Правительства РФ на долгосрочную перспективу”. В настоящее время наблюдается рост использования тары из гофрированного картона во всем мире.

Потребление этого вида упаковки в Европе составляет 35 кг на человека, в Чехии — 15, в Польше — 17, в России — 7 кг. Загрузка производственных мощностей российских предприятий по производству транспортной картонной тары составляла в 2000 г. в среднем 60%, т.е. было произведено около 1300 млн м2 картонной тары, в том числе на специализированных предприятиях 70% или 790 млн м2. Указанное количество гофротары явно недостаточно для удовлетворения потребности в ней. Импорт в Россию незначителен и оценивается от 3 до 5 млн.м2.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

3.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа (п.1 — п.2).

Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования,

Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.З.).

При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) — это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) — это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта рассчитываем по формуле:

• где ВСД.О. — восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

• Ин — величина накопительного износа здания, руб.;
• СЗУ — рыночная стоимость участка земли, руб.;
• РСзп=(1423285,99-969652,56)+3572304=4025937,43 руб.

3.3 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

где SУч — площадь оцениваемого участка земли в м’, принимается как площадь застройки по выражению (ширина на длину)

ЦЗ — показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/м2 (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже);

— Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

1. Расчет площади участка:

Sуч = 70 м*18 м = 2280 мІ

2. Расчет цены продажи за 1 метр квадратный

а) объект 1 = 9600000руб/8000мІ = 1200 руб/мІ

б) объект 2 = 9000000руб/5000мІ = 1800 руб/мІ

3. Корректировка на условия рынка:

время продажи * темпы роста цен на землю (в %)

12 месяцев

а) объект 1 = (3мес*5%)/12 мес. = 1,25%

б) объект 2 = (5мес*5%)/12мес. = 2,08%

4. Корректировка цены за 1 мІ: цена продажи * условия рынка

а) объект 1 = 1200 руб*3% = 36 руб.

б) объект 2 = 1800 руб*5% = 90 руб.

5. Расчет скорректированной цены продажи:

а) объект 1 = 1200 руб.+15 руб. = 1215 руб.

б) объект 2 = 1800 руб.+37,44 руб. = 1837,44 руб.

6. Корректировка цены на местоположение:

а) объект 1 — то же — 1215 руб.

б) объект 2 -на 5% лучше = 1837, руб.+(1837,44 руб.*5%) = 1929,31 руб.

7. Корректировка цены на транспортную доступность:

а) объект 1 — на 15% лучше = 1215+(1215*15%) = 1397,25 руб.

б) объект 2 — на 10% хуже = 1929,31-(1929*10%) = 1736,37 руб.

8. Корректировка цены на условия зонирования:

а) объект 1 — то же — 1397,25 руб

б) объект 2 — то же — 1736,37 руб.

9. Итого скорректированная цена продажи:

(1397,25 руб+1736,37 руб.) /2 = 1566,81 руб/мІ

10. Расчет рыночной стоимости земли объекта оценки:

Сзу = 2280 мІ*1566,81 руб/мІ. =3572304 руб.

Таблица 4

	Объект оценки	Объекты-аналоги, прод. за последнее время
		1	2
Цена, руб.	3572304	960000	9000000
Площадь, м2	2280	8000	5000
Цена продажи руб. за 1 м2	1566,81	1200	1800
Условия рынка		3	5
Корректировка на условия рынка		1,25	2,08
Скорректированная цена продажи		1215	1837,44
Корректировка на местоположение		—	+5%
Скорректированная цена продажи		1215	1929,31
Корректировка на транспортную доступность		+15%	-10%
Скорректированная цена продажи		1397,25	1736,37
Корректировка на условия зонирования		—	—
Итого скорректированная цена продажи 1м2	1566,81	1397,25	1736,37

3.4 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

недвижимость рыночный строительство экономика

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС).

Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения -1 м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (табл.1), подбирается и выписывается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

м3

где L — длина объекта оценки, м;В- ширина объекта оценки, м;Н — высота объекта оценки, м.

V=2190*11*12= 25080 м3

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м3)непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (по прил. 2).

=16,4 руб./м3

3. Производится корректировка единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличия объекта-аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

• где КI; — поправочные коэффициенты на следующие признаки:
• отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);
• расхождение технических характеристик прочих элементов здания. Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

С69=16,4*0,95*1,02*1,03=16,37 руб./м3

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек на дату оценки.(BC69)

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

BC69=(ПП +КИ)69=С69*Vруб

где V — расчетный объем здания, м3;

• С69 — стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м3.

И84/69 -индекс перехода от сметных цен 1969 г.к ценам 1984г. (прим.1)

Итер. — территориальный индекс.

ИД.о./84 — индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

• ВСдо=410560*1,18*70,84*(1+8/100)*(1+12/100)*(1+31,9/100)=1423285,99 руб.

3.5 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

• где ИН — накопленный износ здания;
• ЭВ — эффективный возраст здания, лет (45 лет);
• ОЭЖ — общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);-150 лет

ВСД.О. — восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

• ИУ — величина устранимого износа, руб.

Расчет величины устранимого износа

Таблица 5

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Объем работ	Стоимость за весь объем работ, руб.
Остекление стеклом	100 м2	13260	850 м2	13260/100*850=112710
Замена стальных оконных переплетов	т	22520	160*0,08	2520/1000*160*80=288256
Ремонт металлических полов	100 м3	18100	550 м	18100/100*550=99550
Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646	500 мІ	28646*500/100=99550
Ремонт металлических ворот	т	9052	8*0,9=7,2	9052/1000*900*8=65174,40
Окрашивание трубопроводов	100 м2	1654	800 м2	1654/100*800=13232
И у				722152,4

Ин=722152,4+(0,353*(1423285 -722152,4)=969652,56 руб.

3.6 Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

СД.О.= 1423285,99-969652,56=453633,43 руб.

4. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

4.1 Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

• Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
• Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
• Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

4.2 Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

где Slэ — площадь одного этажа, м;

• m — количество этажей в оцениваемом здании;

0,8 — коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

• Ар — ставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию).

ПВД=190 м*12м*2эт*0,8*120$*40руб.=17510400 руб.

Потери от незанятости и при сборе арендной платы

Потери от недоиспользования =

где to — общее число арендных периодов в течение рассматриваемогосрока (1 год);

• kпот — коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию).

Потери = (17510400*0,07)+(17510400*(0,1*6/12))=210248 руб.

Прочие доходы

Прочие доходы = ПВД x (kпр-1)

где Kпр — коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

Прочие доходы = 17510400*(1,1-1)=1751040 руб.

Действительный валовой доход.

ДВД = ПВД — Потери + Пр.доходы

ДВД=17510400 руб.- 2101248 руб.+ 1751040 руб. = 17160192 руб.

Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОР=ПР+ПрР+ЗР

где ПР — постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

• налог — 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу 453633,43*2,2% = 997993,54 руб.
• страховые платежи — 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки

1423385,99*3%=4269685,77 руб.

• прочие — 5$/м2/год

5*2280 мі*2эт*0,8*40 руб.=729600 руб.

ПР=997993,54 руб.+ 4269685,77 руб.+ 729600 руб. = 5997279,32 руб

ПрР- переменные расходы

ПРр=35$*2280 мі*2эт*0,8*40 руб.=5107200 руб.

ЗР — расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

ОР=5997279,32 руб. +5107200 руб.+ 96965,25 руб. = 11201444,58 руб.

Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годов исчислении определяется по формуле:

ЧОД=ДВД-ОР

ЧОД=17160192 руб.- 11201444,58 руб.=5958747,42 руб.

Таблица 6. Результаты реконструкции отчета о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета, руб.
ПВД		17510400
Потери	Потери =	2101248
Прочие	Прочие доходы = ПВД x (kпр-1)	1751040
ДВД	ДВД = ПВД — Потери + Пр.доходы	17160192
ОР	ОР=ПР+ПрР+ЗР	11201444,58
ЧОД	ЧОД=ДВД-ОР	5958747,42

4.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

• где ЧОД — чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);
• R — коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РСДП=5958747,42/0,37=16101722,76 руб.

5. Согласование результатов оценки

Сравниваем результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам:

РС0 = РСЗП *0,3 + РСДП * 0,7

РСО=(4025937,43 руб.*0,8)+(16104722,76 руб.*0,2) = 6441694,49 руб.

Заключение

В данной курсовой работе была произведена оценка рыночной стоимости производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного подходов.

По первому методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений и оценок, которые в свою очередь приводят к большой доле погрешностей в оценке объектов. Кроме этого в создавшейся экономической ситуации стоимость нового строительства не снижается, стоимость строительных материалов продолжает расти, стоимость использования строительной техники продолжает возрастать. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила 4025937,43 руб.

Второй метод основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 6441694,49 руб.

В связи с этим, учитывая, что решение типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет максимальный вес при решении об окончательной стоимости объекта.

недвижимость рыночный строительство экономика

Список используемой литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://drprom.ru/referat/otsenka-ryinochnoy-stoimosti-zdaniya/

1. Оценка недвижимости: Учебник /Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика. 2003.

2. Григорьев ВВ Оценка и переоценка основных фондов: Учено — практическое пособие. — М.: ИНФРА-М, 1997. — 320с.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 424 с.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н.проф. В. Рутгайзера. — М.: Дело, 1998. — 384 с.